中國網財經12月27日訊 12月24日至25日，全國住房城鄉建(jian)設(she)工作(zuo)會議(yi)(yi)在北(bei)京召開。會議(yi)(yi)對2024年(nian)(nian)4大板塊(kuai)的(de)重(zhong)點任務進行了(le)盤(pan)點，提出了(le)2024年(nian)(nian)房地產市場出現(xian)積極變(bian)化。會議(yi)(yi)還明確了(le)2025年(nian)(nian)全國住建(jian)工作(zuo)的(de)五項(xiang)重(zhong)點任務。
專家在接受中國網(wang)記者采訪時表示(shi)，2025年，持續用力推動房地產市場止跌(die)回穩是重中之重，樂觀情形下，若(ruo)城中村(cun)改造(zao)及收儲存量房等加快落實(shi)，居民置(zhi)業意(yi)愿提升，2025年全國商品房銷(xiao)售面積或可實(shi)現止跌(die)。
2024年(nian)房地產市場(chang)出現積極變化
會議指出，2024年房地產(chan)市場出現積極變(bian)化。
10月(yue)(yue)、11月(yue)(yue)新建(jian)商品房(fang)(fang)(fang)交易網簽面積(ji)(ji)連續2個月(yue)(yue)同比、環比雙增長；保交房(fang)(fang)(fang)攻堅戰完(wan)成既定(ding)目標，已交付住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)338萬(wan)套(tao)(tao)(tao)；地級及(ji)以上城市全(quan)部建(jian)立房(fang)(fang)(fang)地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍(wei)增效；主要大中城市編(bian)制實施2024年住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)發展年度(du)計(ji)劃；城中村改造擴圍(wei)至300多(duo)個城市，實施城中村改造項目1790個，建(jian)設籌集安置住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)161.7萬(wan)套(tao)(tao)(tao)，改造城市危舊房(fang)(fang)(fang)7.4萬(wan)套(tao)(tao)(tao)(間(jian))；建(jian)設籌集配售型保障性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)、保障性租(zu)(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)、公租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)共計(ji)172萬(wan)套(tao)(tao)(tao)(間(jian))；支持全(quan)國2050萬(wan)繳存人(ren)提(ti)取(qu)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金2402億元用于支付房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)，通過試點累計(ji)100多(duo)萬(wan)名靈活就業人(ren)員納入(ru)制度(du)覆蓋范(fan)圍(wei)。
“房地產市場(chang)的積極變化，并不是交易(yi)量穩定單維度(du)的考核，而是多重(zhong)目標的實現。”廣東省(sheng)住房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中心(xin)首席研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇嘉在接受中國網(wang)財經記(ji)者采訪時表示(shi)。
 在(zai)李宇嘉看來，房地產(chan)市(shi)場(chang)的積極變化既體(ti)現在(zai)市(shi)場(chang)止跌(die)回穩(wen)，也體(ti)現在(zai)防風險，既有(you)需求端降門檻等(deng)傳(chuan)統(tong)紓困措施，也有(you)白名單機制、城(cheng)中村改造等(deng)紓困創新(xin)模(mo)(mo)式(shi)，既有(you)傳(chuan)統(tong)模(mo)(mo)式(shi)穩(wen)市(shi)場(chang)，也需要新(xin)模(mo)(mo)式(shi)……
此外，會(hui)議上還提出(chu)，好(hao)(hao)房(fang)子建(jian)設有序推進，舉辦中國(guo)建(jian)筑(zhu)科技展(zhan)，集(ji)中展(zhan)出(chu)167項數字化(hua)、工業化(hua)、智(zhi)能化(hua)發展(zhan)的(de)新(xin)成果、新(xin)技術、新(xin)應用，重點展(zhan)示新(xin)建(jian)好(hao)(hao)房(fang)子、舊改好(hao)(hao)房(fang)子樣板。發布《好(hao)(hao)住房(fang)技術導則》，引導房(fang)企積極建(jian)設好(hao)(hao)房(fang)子。
“這是未來(lai)住房(fang)(fang)發展增量空間(jian)的(de)重要內容。”李宇嘉(jia)認(ren)為，2024年，住建(jian)部(bu)一直在探(tan)索好房(fang)(fang)子的(de)技術指標，建(jian)設導則等，目前取得(de)了積(ji)極的(de)進展，基(ji)礎制度和標準初步形成。下一步將在各地落地，滿足(zu)最(zui)廣泛群體的(de)改善型住房(fang)(fang)需求。
2025年“止(zhi)跌回穩”仍排任(ren)務首位(wei)
本次會議(yi)明確了2025年(nian)全國(guo)住建(jian)工(gong)作(zuo)的(de)五項重(zhong)點任務，分(fen)別為持續用力(li)推動房地(di)產市場(chang)止跌回穩，推動構建(jian)房地(di)產發展新模式，大力(li)實施(shi)城市更(geng)新，打造“中國(guo)建(jian)造”升級版(ban)和建(jian)設安全、舒(shu)適、綠色、智(zhi)慧(hui)的(de)好房子。
值得一提的是，“持續(xu)用力(li)推進房地產(chan)市場止跌回穩”位居五大任務之首。
具體來看，會議從供需兩方面(mian)明確了(le)具體舉措發力穩住(zhu)樓市。需求(qiu)方面(mian)，會議強(qiang)調(diao)要把“四個取消、四個降(jiang)低、兩個增加”各項存量政(zheng)策和(he)增量政(zheng)策堅決落(luo)實到位。
大力支持剛性(xing)和(he)改善性(xing)住房需求。中指研(yan)究(jiu)院(yuan)政策(ce)(ce)研(yan)究(jiu)總監陳文(wen)靜預(yu)計(ji)，核心城市(shi)限制性(xing)政策(ce)(ce)有(you)望進一(yi)步優化，北(bei)上深繼續放松(song)限購(gou)政策(ce)(ce)；降(jiang)低(di)房貸利率(lv)、核心城市(shi)降(jiang)低(di)首(shou)付比例、降(jiang)低(di)交易稅費等均(jun)具備空間。
有效發揮住(zhu)房公積(ji)金支持(chi)作用。據中指(zhi)監測，2024年各(ge)地出臺公積(ji)金相(xiang)關政策(ce)超(chao)400條，從提(ti)(ti)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)額度上限(xian)、支持(chi)支付首(shou)付款(kuan)(kuan)、延長還款(kuan)(kuan)期限(xian)、優化套數認定等方面進行優化調整，其中，針(zhen)對(dui)多(duo)孩家庭提(ti)(ti)高(gao)貸(dai)款(kuan)(kuan)額度上限(xian)是(shi)多(duo)城公積(ji)金政策(ce)的側重點(dian)之一。
“此次會議，關于住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)的(de)提法被明(ming)顯(xian)單列，意味著 2025 年住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金(jin)(jin)的(de)政策(ce)會持續發力(li)，是(shi)各地要明(ming)確(que)的(de)重點方向。”上海易居房(fang)(fang)地產研究院副院長嚴躍進指(zhi)出。
“如(ru)各地繼續(xu)提高公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)額度、延(yan)長貸(dai)款(kuan)期限等(deng)(deng)，多孩(hai)家庭、人才(cai)等(deng)(deng)人群(qun)的支持力度或更(geng)大。”在陳(chen)文靜看(kan)來(lai)，全國層面降低公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)利率也存在一定預期。
 加(jia)力(li)實施(shi)城中(zhong)村和(he)危舊(jiu)房改造，推(tui)進貨幣化安置(zhi)，在新增100萬套的(de)基礎(chu)上繼續擴(kuo)大城中(zhong)村改造規模。
“2025年(nian)城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造的(de)配(pei)(pei)套政策有(you)望繼續完(wan)善(shan)，加快城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造節奏。”陳文靜談到(dao)，“隨著各項配(pei)(pei)套政策跟(gen)進(jin)落(luo)實，貨(huo)幣化安置(zhi)城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造或將(jiang)在2025年(nian)新房(fang)銷售(shou)中(zhong)發揮實質性帶動作用，將(jiang)是促進(jin)新房(fang)銷售(shou)止跌回穩的(de)關鍵舉措之(zhi)一。”
記(ji)者了解到，近期部分(fen)城市(shi)已(yi)通過城中村改造專項借款、房(fang)(fang)票安置結合的方式，實(shi)現了較好(hao)的新(xin)房(fang)(fang)銷售去化(hua)，如鄭州。
  供(gong)(gong)給方面，本次(ci)會議(yi)繼續強調商品房建設要(yao)(yao)嚴控增量(liang)、優化存(cun)量(liang)、提高質(zhi)量(liang)，重點提及要(yao)(yao)增加保障房供(gong)(gong)給。
從(cong)政策強調的(de)排(pai)序來看，嚴躍進認為，商品房的(de)工作要比保障房的(de)工作更(geng)需要重視。他還指出(chu)，商品房的(de)工作也(ye)發(fa)生(sheng)了(le)重大(da)變化(hua)，從(cong)增量(liang)(liang)轉向(xiang)了(le)存量(liang)(liang)。
展望2025年，陳文靜認為(wei)應完善存量商品房(fang)收儲政(zheng)策。在收購主體、收購價格和住房(fang)用途方(fang)面(mian)給(gei)予城市政(zheng)府(fu)更大自主權(quan)。同(tong)時，多措并舉(ju)盤活商辦用房(fang)，存量商辦用房(fang)轉(zhuan)為(wei)租(zu)賃房(fang)或(huo)是重要方(fang)向。
此(ci)外，陳(chen)文靜還(huan)表(biao)示落實(shi)專項債收購(gou)存(cun)量閑置土地政策(ce)，繼續完善(shan)相關配(pei)套政策(ce)，加(jia)速推(tui)動土地“去庫存(cun)”，改(gai)善(shan)市(shi)場供(gong)求關系及企業資金狀況也將是供(gong)給端(duan)明年的(de)重(zhong)點工作之一。
推動構建房地(di)產(chan)發展新(xin)模式
本(ben)次會議還明確(que)了推(tui)動(dong)構建(jian)(jian)房(fang)地(di)(di)產(chan)發(fa)展(zhan)新(xin)模式的五個方面，包(bao)括：一是加快(kuai)發(fa)展(zhan)保障性住房(fang)，增加改(gai)善性住房(fang)特(te)別(bie)是好房(fang)子供給；二(er)是建(jian)(jian)立“人(ren)房(fang)地(di)(di)錢”要素聯動(dong)機制；三(san)是有(you)力有(you)序(xu)推(tui)行現房(fang)銷售，優化預售資金監(jian)管(guan)；四(si)是加快(kuai)建(jian)(jian)立房(fang)屋全生命周期安(an)全管(guan)理制度；五是完善房(fang)地(di)(di)產(chan)全過(guo)程監(jian)管(guan)。
“2024年對于改善型需(xu)求，更多(duo)從需(xu)求端或購房(fang)端入手。但(dan)此次會議比較明確(que)提及(ji)改善性住(zhu)房(fang)的供給，尤其是和(he)好房(fang)子進行結合。”在嚴躍進看(kan)來，完善住(zhu)房(fang)供應(ying)體系是房(fang)地產(chan)發(fa)展新模式5項工作的首要內容(rong)。相關房(fang)企應(ying)積極研究一(yi)系列涉及(ji)改善型住(zhu)房(fang)的拿地和(he)開發(fa)投(tou)資等內容(rong)，持(chi)續(xu)優化產(chan)品設計(ji)。
值得一(yi)提的是，根據中指研究院監測，目(mu)前全國已有多地在(zai)新供應地塊中持續優化容積(ji)率和(he)計容規則(ze)，引導和(he)鼓勵房(fang)企打造更(geng)優質的產品，提升購房(fang)者居住(zhu)體驗(yan)。
陳文靜預計后續(xu)將有更(geng)多城市繼續(xu)優化供(gong)給端政(zheng)策，為“好房(fang)子”供(gong)給提供(gong)支持。而(er)“好房(fang)子”不斷放量(liang)，也有望進一步引導改善性住房(fang)需求釋(shi)放，促(cu)進市場修(xiu)復。
“未(wei)來商品房(fang)(fang)和保障房(fang)(fang)都要(yao)以需(xu)(xu)定供(gong)。”對于(yu)推動建(jian)立(li)“人房(fang)(fang)地錢”要(yao)素聯動新(xin)機制，李宇嘉認為，目(mu)的(de)是摸清(qing)底(di)數(有多(duo)少房(fang)(fang)、有多(duo)少人)厘清(qing)需(xu)(xu)求(qiu)，這樣供(gong)應出(chu)來的(de)房(fang)(fang)子才不會(hui)過剩。
展望2025年(nian)，根據(ju)“中(zhong)國(guo)(guo)房(fang)地產業(ye)(ye)中(zhong)長(chang)期發展動態模(mo)型”測算，中(zhong)性情形(xing)下，陳文靜預計2025年(nian)全國(guo)(guo)商品房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)同比(bi)小幅(fu)下降；樂觀情形(xing)下，若城中(zhong)村改造(zao)及收儲存(cun)量房(fang)等加(jia)快落(luo)實(shi)，居民(min)置業(ye)(ye)意愿提(ti)升(sheng)，2025年(nian)全國(guo)(guo)商品房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)或可實(shi)現止跌。(作(zuo)者：譚(tan)夢桐)
