化解房企風險、提(ti)振樓市(shi)信(xin)(xin)心、改善房地(di)產(chan)行業資產(chan)負債表……這是過去一年房企、地(di)產(chan)從(cong)業者(zhe)以及購房者(zhe)十分關注(zhu)的話題(ti)。那么，關于(yu)房地(di)產(chan)市(shi)場，今年全國兩(liang)會釋放了哪些新信(xin)(xin)號(hao)？
仔細(xi)研讀今年政府工作報告(gao)后可知(zhi)，有(you)三大方面(mian)內容值得關注，一是有(you)效防(fang)范化解(jie)優質頭部房企風險；二是支持(chi)剛性和改善性住房需求；三是加強(qiang)住房保(bao)障體系建設，解(jie)決好新(xin)市民、青年人(ren)等住房問題。這意味著，今年房地(di)產行業將聚焦“防(fang)風險+保(bao)民生+促消費”三大方面(mian)，促進(jin)行業走向新(xin)發展模式(shi)。
全(quan)國人大代(dai)(dai)表、58同(tong)城CEO姚(yao)勁波向《證(zheng)券(quan)日報》記者表示，“當下，房地產業已從‘增量時(shi)代(dai)(dai)’進入到‘存量時(shi)代(dai)(dai)’。基于此，建議拓(tuo)寬房企的(de)融資(zi)通道(dao)、優化預售資(zi)金監管制度、加速數(shu)智化落(luo)地，讓房企行穩(wen)致遠。”
至(zhi)于(yu)房地產(chan)行業(ye)(ye)如何向(xiang)(xiang)新發(fa)(fa)展模(mo)式轉(zhuan)(zhuan)變(bian)？姚勁波(bo)認為，房地產(chan)行業(ye)(ye)本身(shen)需(xu)要從(cong)(cong)“帶動經(jing)濟(ji)發(fa)(fa)展”單引擎作用(yong)，向(xiang)(xiang)“經(jing)濟(ji)發(fa)(fa)展與保障民生需(xu)求(qiu)”的雙引擎作用(yong)轉(zhuan)(zhuan)變(bian)；地方政(zheng)府(fu)逐步從(cong)(cong)土地財(cai)政(zheng)向(xiang)(xiang)優化(hua)稅收結(jie)構轉(zhuan)(zhuan)變(bian)；房地產(chan)開發(fa)(fa)從(cong)(cong)“舊三高”模(mo)式向(xiang)(xiang)更(geng)關注城(cheng)市(shi)低碳化(hua)發(fa)(fa)展、提供與居(ju)住(zhu)需(xu)求(qiu)升級相匹配(pei)的產(chan)品(pin)與服務(wu)品(pin)質升維的模(mo)式轉(zhuan)(zhuan)變(bian)。
多措并舉化(hua)解房(fang)企風險
改善行業資產(chan)負(fu)債表
今年(nian)政(zheng)府(fu)工作報告提(ti)出，“有效防(fang)范化(hua)解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防(fang)止(zhi)無序(xu)擴張，促進房地產業平穩(wen)發展”。
“過去幾年，房地(di)產行業規模(mo)快速擴張主要(yao)靠‘快周轉戰略+高杠桿(gan)’模(mo)式(shi)，這種發展模(mo)式(shi)是不可持續(xu)的。”中原地(di)產首(shou)席(xi)分析師(shi)張大偉向《證(zheng)券日報》記者表示，建立良性循環模(mo)式(shi)需要(yao)繼續(xu)降低企業杠桿(gan)，動態調(diao)整(zheng)政策(ce)，促進整(zheng)體市(shi)場平穩(wen)運(yun)行。
“要防止風(feng)險擴散到優質房企。當下實施‘三箭齊發’等政策，重(zhong)點(dian)是(shi)穩定優質房企，這是(shi)行業(ye)和市(shi)(shi)場的基本盤。”廣東省(sheng)住房政策研(yan)究中心(xin)首席研(yan)究員李宇嘉向《證券(quan)日報(bao)》記者表示(shi)，對于其(qi)他出險企業(ye)，應堅持市(shi)(shi)場化(hua)原則，該破(po)產(chan)的破(po)產(chan)、該重(zhong)組的重(zhong)組。
“降杠桿(gan)、縮規模是當前(qian)改(gai)善房(fang)企資產負債情況(kuang)的(de)主(zhu)要(yao)(yao)方式，也是控制(zhi)風險的(de)主(zhu)要(yao)(yao)手段(duan)。保(bao)持合理負債水(shui)平、調(diao)整債務期限結(jie)(jie)構(gou)及(ji)融資結(jie)(jie)構(gou)、提升股(gu)權比(bi)例(li)是降杠桿(gan)的(de)主(zhu)要(yao)(yao)途徑；推動收并購、發行(xing)CMBS/CMBN、REITs等實現資產出(chu)表，可達到補充(chong)現金(jin)流和縮表的(de)效果。”中指研究院企業(ye)研究總監劉水(shui)向《證券日報》記(ji)者表示。
至于(yu)實操(cao)層面(mian)如何(he)落(luo)地，中指(zhi)研(yan)究(jiu)院市場研(yan)究(jiu)總監(jian)陳文靜向(xiang)《證券日報》記者(zhe)表示，“2022年(nian)底，‘金融16條’‘三支(zhi)箭’等(deng)政策措施先后出臺，至今已有超190家(jia)房企獲得銀行授信額度超6萬億(yi)元，交易商協會已受理儲架(jia)式發(fa)債(zhai)申請超1400億(yi)元，近(jin)40家(jia)企業公(gong)布定增、配股(gu)募(mu)資計(ji)劃。其(qi)中，碧(bi)桂(gui)園(yuan)、雅居樂(le)已完(wan)成配股(gu)，企業融資環境持續改善。”
在優化A股房企(qi)(qi)股權(quan)融(rong)資后(hou)，據公(gong)開數據顯示，截至目前，共有(you)14家房地產企(qi)(qi)業發(fa)布再(zai)融(rong)資預(yu)案，預(yu)計融(rong)資合計約(yue)573.16億元；在全面(mian)實(shi)行(xing)股票發(fa)行(xing)注(zhu)冊制過程中，多家房地產企(qi)(qi)業的再(zai)融(rong)資申請已順利(li)平移至交易所，近(jin)日均已受理。
“此外，房企可以(yi)拿出優(you)質自(zi)持物(wu)業，參與(yu)REITs發行，實現(xian)資產出表與(yu)現(xian)金補充(chong)的雙贏。”劉水(shui)表示(shi)，當(dang)前房地(di)產行業正(zheng)在進入存量(liang)時(shi)代(dai)，盤活自(zi)持物(wu)業成為補充(chong)現(xian)金流、提高資產流動性的良好(hao)手段。
今年2月份，中國證券投資(zi)基金(jin)業協會(hui)發布《不(bu)(bu)動(dong)產私募(mu)投資(zi)基金(jin)試(shi)點(dian)備案指引（試(shi)行）》，明(ming)確不(bu)(bu)動(dong)產投資(zi)范圍、管理人試(shi)點(dian)要求等。貝殼研(yan)究(jiu)院(yuan)市場分析師(shi)劉麗(li)杰表(biao)示(shi)，“從房企(qi)角度(du)來看(kan)，私募(mu)基金(jin)入場將有助于房企(qi)盤(pan)活存量資(zi)產，增加融(rong)資(zi)渠道，化解(jie)房企(qi)金(jin)融(rong)風險(xian)。”
“對于持有(you)商(shang)業(ye)(ye)地產的房企(qi)來(lai)說，要提升(sheng)運(yun)營效率、加強地產的盈利能力，進而做高商(shang)業(ye)(ye)地產價值，有(you)利于REITs的發行與融(rong)資(zi)。對于持有(you)租賃物(wu)業(ye)(ye)的房企(qi)來(lai)說，要積極(ji)打造長租品(pin)牌，貼合政策開發長租市場(chang)。一(yi)方面利用窗(chuang)口(kou)期通(tong)過(guo)REITs實現(xian)融(rong)資(zi)，另一(yi)方面也為探索新模(mo)式、拓展經營方向(xiang)打好基礎。”劉水表示。
全(quan)國政協委(wei)員、中(zhong)信資(zi)(zi)本控股(gu)有(you)(you)限公(gong)司董事長兼首席執行官張懿宸建議，階(jie)段性推(tui)出具有(you)(you)中(zhong)國特(te)色(se)的(de)商業不動產(chan)(chan)公(gong)募(mu)REITs工具，助(zhu)力(li)化解住宅交(jiao)付(fu)風險。具體(ti)來看，盤活問(wen)題房(fang)(fang)企的(de)存量資(zi)(zi)產(chan)(chan)，通過“問(wen)題房(fang)(fang)企”和“優(you)質資(zi)(zi)產(chan)(chan)”的(de)隔離，控制(zhi)產(chan)(chan)品風險；所募(mu)集資(zi)(zi)金(jin)除歸還(huan)項目自身的(de)負債(zhai)以外，全(quan)部用于解決問(wen)題房(fang)(fang)企自身的(de)“爛尾(wei)樓”交(jiao)付(fu)問(wen)題，嚴禁挪作(zuo)他(ta)用；制(zhi)定特(te)殊(shu)(shu)的(de)募(mu)集資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)要求，針對(dui)該類別企業和資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)特(te)殊(shu)(shu)情況，建立專(zhuan)門的(de)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)機(ji)制(zhi)。
劉水認為(wei)，私(si)募(mu)(mu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)投資(zi)此類項(xiang)目(mu)(mu)有兩種方(fang)式，一是(shi)注(zhu)入股權資(zi)本(ben)，二是(shi)提供(gong)相應借款(kuan)，為(wei)項(xiang)目(mu)(mu)開發建設提供(gong)資(zi)金(jin)(jin)保障，加速項(xiang)目(mu)(mu)“保交付”進程。不動產私(si)募(mu)(mu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)投資(zi)范圍相對(dui)公募(mu)(mu)REITs更為(wei)廣泛(fan)，資(zi)金(jin)(jin)體量也更為(wei)龐大，對(dui)房企(qi)來(lai)說是(shi)更有潛力的(de)融(rong)資(zi)方(fang)式。
  劉麗杰表示，展望2023年，化(hua)解房(fang)企(qi)(qi)風險仍將是各(ge)地政府(fu)的(de)關注重(zhong)點，各(ge)項已出臺政策將進一(yi)步深化(hua)落(luo)地，房(fang)企(qi)(qi)金(jin)融風險有(you)望加快(kuai)出清。
落實(shi)“保交樓”保民(min)生(sheng)工作(zuo)
激活樓(lou)市需求(qiu)提振購(gou)房(fang)信心
多位行業專家表示，在(zai)(zai)防風險、改善(shan)行業資(zi)產負債情(qing)況同(tong)時，要將政策著力點落(luo)在(zai)(zai)進一步強化(hua)“保(bao)交樓”保(bao)民生、支持(chi)合(he)理(li)住房消費(fei)需求(qiu)等方面，堅持(chi)“房住不炒(chao)”定位。
“‘保交樓(lou)’仍是化解房(fang)企金融風險的重要一環。”劉麗(li)杰表示，新房(fang)項目順利交付，滿足剛性(xing)和改善(shan)(shan)性(xing)需(xu)(xu)求(qiu)，房(fang)地產市場才能從根本上恢復平穩(wen)發展。2022年，在(zai)多項金融政策支持下，“保交樓(lou)”取得一定(ding)進展，但仍有一定(ding)體量的停工項目尚未得到妥(tuo)善(shan)(shan)處置(zhi)，2023年“保交樓(lou)”任(ren)務仍需(xu)(xu)努力落實。
當前，多(duo)地(di)都將(jiang)“保交(jiao)樓(lou)”工作視(shi)為重要(yao)任(ren)務。比如，吉林省今年要(yao)求完成1.5萬套保交(jiao)樓(lou)任(ren)務；安徽省推進房地(di)產開發項目逾期交(jiao)房專項治理(li)，加強商品房預售資金、交(jiao)付質量等監管力度(du)。
“對(dui)于房企(qi)來說，要抓(zhua)住(zhu)當前各項利好政策，通(tong)過補充資金(jin)完(wan)成‘保交樓’任務，通(tong)過借(jie)新(xin)償舊、合理展期緩解(jie)償債壓(ya)力，通(tong)過收并(bing)購等市場化方式實現(xian)資產‘瘦身’。”劉(liu)水表示，在積極(ji)主(zhu)動化解(jie)風(feng)險的基礎上，房企(qi)才有望在銷售市場和融資市場上重獲信任，進而(er)修復現(xian)金(jin)流。
今年政府工作(zuo)報告(gao)指(zhi)出，“支持(chi)剛(gang)(gang)性和(he)改善性住(zhu)房需(xu)求”。2022年以來，各地持(chi)續出臺優化購房信貸、公積金、松綁(bang)限購、限售等政策(ce)，降低購房門(men)檻(jian)及成(cheng)本，加快剛(gang)(gang)需(xu)及改善性需(xu)求入市。
全(quan)國人大代表、榮華控(kong)股集團董事長崔榮華建議，在(zai)(zai)全(quan)國范圍內(nei)推(tui)行住房(fang)(fang)商業貸款(kuan)轉住房(fang)(fang)公(gong)積(ji)金貸款(kuan)的(de)政策(ce)。她表示，“在(zai)(zai)房(fang)(fang)地產市(shi)場規模大、影響人群數(shu)量多的(de)一線城市(shi)，加快推(tui)行速度(du)，讓惠(hui)民政策(ce)盡快落地，在(zai)(zai)已出(chu)臺‘商轉公(gong)’政策(ce)的(de)城市(shi)出(chu)臺實施細則，推(tui)動‘商轉公(gong)’的(de)真正落地，并(bing)為后續(xu)跟進城市(shi)提供參考樣本。”
全國政(zheng)協(xie)委(wei)員、國務院發展研(yan)究中心原黨組書記(ji)馬建堂表(biao)示(shi)，在(zai)居民消費中，住(zhu)房及相關消費占比很高，去(qu)年(nian)四季度(du)中央出(chu)臺了穩定房地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的若干條政(zheng)策，目前(qian)一(yi)些(xie)一(yi)線城市的房地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)有所(suo)復蘇(su)，消費和價格都有所(suo)回升。
“要繼續(xu)實施中央已經(jing)出臺的(de)穩(wen)(wen)房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)舉(ju)措，多種(zhong)方(fang)式(shi)緩解房地產(chan)開發(fa)企業的(de)流動資金困難，鼓勵剛(gang)性和改善(shan)性住(zhu)房消費需求(qiu)。總之(zhi)，一定要把房地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)穩(wen)(wen)住(zhu)。”馬(ma)建堂(tang)說(shuo)。
“預(yu)(yu)計(ji)需求端的支持性政(zheng)策仍將(jiang)保持連續性和(he)穩定(ding)性。”劉麗杰表示，當前市(shi)場(chang)修復態勢尚(shang)未(wei)穩固，仍要(yao)進一步修復市(shi)場(chang)預(yu)(yu)期，應加大對改善(shan)性住房消費的支持力度。
陳文靜表(biao)示，“預計未(wei)來針對新市(shi)民住房的政策支(zhi)(zhi)持力度將(jiang)進(jin)一(yi)步(bu)加強(qiang)，特(te)別是在新市(shi)民人口較多的城市(shi)，降(jiang)低(di)購房門檻和購房成(cheng)本均有一(yi)定空(kong)間。同時(shi)，對于(yu)購買家具、家電(dian)等配套(tao)消(xiao)費的金融支(zhi)(zhi)持力度也可以加強(qiang)。”
告別(bie)高負債無(wu)序擴張時代
推動向新發展模式(shi)平穩(wen)過渡
今(jin)年(nian)政府工作報告提出，“要加強(qiang)住房保障體(ti)系建設，解決(jue)好(hao)新市民、青年(nian)人等(deng)住房問題(ti)”。在業內看來，這(zhe)是房地產新發展模式的重要支撐點。
全國(guo)政(zheng)協(xie)委員、四川省商會副會長(chang)、明宇實業集團有(you)限(xian)公司董事長(chang)張建明建議，同(tong)步推(tui)進保障性住房(fang)建設(she)和(he)商品房(fang)市(shi)場化(hua)，完善住房(fang)“雙軌制(zhi)”長(chang)效體(ti)系(xi)。應將(jiang)“人人有(you)房(fang)居”而非“人人有(you)房(fang)產”作為政(zheng)策導(dao)向(xiang)，一手抓保障性住房(fang)建設(she)，一手抓商品房(fang)市(shi)場化(hua)，加快完善住房(fang)“雙軌制(zhi)”長(chang)效體(ti)系(xi)。
“從住房(fang)結構來講(jiang)，保障性住房(fang)的建設規模(mo)將(jiang)會(hui)進(jin)一(yi)步提高，向更多的人提供低成(cheng)本住房(fang)。在實現(xian)‘住有(you)所居’的同(tong)時，也能起到穩(wen)定房(fang)價(jia)的作用。”同(tong)策研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究總監宋(song)紅衛向《證券(quan)日報(bao)》記者表示，“房(fang)價(jia)穩(wen)定了(le)，地(di)價(jia)也就(jiu)(jiu)穩(wen)定了(le)，進(jin)而預期也就(jiu)(jiu)穩(wen)定了(le)。”
為(wei)了加快(kuai)發(fa)展(zhan)保(bao)障性租賃(lin)市場，2023年1月份(fen)舉行(xing)的(de)全國(guo)住(zhu)(zhu)房和(he)城鄉建(jian)設工作(zuo)會議，把發(fa)展(zhan)保(bao)障性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房，加快(kuai)解決(jue)新市民(min)、青年人等群(qun)體(ti)住(zhu)(zhu)房困難問(wen)題(ti)，作(zuo)為(wei)2023年房地產市場工作(zuo)的(de)重點內(nei)容之一。
那么(me)，如何擴(kuo)大長(chang)租(zu)(zu)市場規模，同時確保租(zu)(zu)賃市場有合適的(de)(de)回報率呢(ni)？上海易居(ju)房(fang)(fang)地產(chan)研(yan)究(jiu)院咨詢中心總監(jian)姚臘向《證券日報》記者表示，可以(yi)從降(jiang)低租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)建(jian)設運營成本和完(wan)善(shan)退出機(ji)制等(deng)方(fang)面(mian)入手。一(yi)方(fang)面(mian)給予(yu)住房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃企業(ye)一(yi)定(ding)風險補償和其它相關(guan)政策支持；另一(yi)方(fang)面(mian)，通過確立(li)清晰的(de)(de)產(chan)權關(guan)系和建(jian)立(li)穩(wen)定(ding)的(de)(de)租(zu)(zu)賃關(guan)系，不斷豐(feng)富基(ji)礎資(zi)產(chan)類別，加快推進(jin)租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)領域(yu)REITs。
實際上，2022年12月(yue)份，證(zheng)監會副主席李超曾提出，加(jia)快打造REITs市(shi)場的保障性租(zu)賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展(zhan)到市(shi)場化的長(chang)租(zu)房及商業不動產(chan)等(deng)領(ling)域(yu)。
“此外，還可以(yi)發展公(gong)(gong)共(gong)服務(wu)，提升(sheng)租賃住房本身(shen)的質量，優化租賃住房周邊配(pei)套(tao)設施(shi)，改善居住體驗。通(tong)過探索積(ji)分賦權(quan)等(deng)方式，使公(gong)(gong)共(gong)服務(wu)的享受標準與(yu)住房擁(yong)有(you)情況脫鉤，使租賃群體也(ye)能享有(you)同等(deng)范(fan)圍(wei)與(yu)質量的公(gong)(gong)共(gong)服務(wu)資源。”姚臘(la)如是說(shuo)。
更(geng)重(zhong)(zhong)要的是(shi)，對于(yu)業內極(ji)為(wei)關(guan)注的房(fang)地(di)產(chan)新發(fa)(fa)(fa)(fa)展模式，有分析(xi)人士稱，核(he)心之一就是(shi)低負債、穩杠桿、重(zhong)(zhong)運營(ying)，房(fang)企業務重(zhong)(zhong)心從前端開發(fa)(fa)(fa)(fa)向后端運營(ying)服務轉(zhuan)移(yi)，完成從開發(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)到運營(ying)服務商(shang)(shang)的轉(zhuan)變。中金(jin)公司研(yan)報表示，新發(fa)(fa)(fa)(fa)展模式蘊含著未來房(fang)企發(fa)(fa)(fa)(fa)展的五(wu)個新方向，一是(shi)新建(jian)商(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)逐(zhu)漸轉(zhuan)向重(zhong)(zhong)點服務于(yu)改善型需求；二是(shi)保障(zhang)性和市場(chang)化(hua)租賃住房(fang)將(jiang)成為(wei)發(fa)(fa)(fa)(fa)展藍海；三是(shi)綜(zong)合城市更(geng)新能力將(jiang)為(wei)企業帶來更(geng)多機(ji)遇；四(si)是(shi)存量房(fang)經(jing)營(ying)和交易(yi)活動的體量逐(zhu)步擴大；五(wu)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融服務業務更(geng)加規(gui)范化(hua)發(fa)(fa)(fa)(fa)展。
“房(fang)地產新發(fa)展模(mo)式既是指(zhi)業(ye)(ye)務方向的(de)新模(mo)式，也是指(zhi)經營策略的(de)新模(mo)式。房(fang)企要(yao)(yao)將業(ye)(ye)務發(fa)展方向與當前改善資(zi)產負(fu)(fu)債(zhai)表的(de)導向相結(jie)合(he)，在降低杠桿、縮減(jian)負(fu)(fu)債(zhai)的(de)前提下探(tan)(tan)索對應的(de)發(fa)展模(mo)式。”劉水認為，房(fang)企首(shou)先要(yao)(yao)立足于開發(fa)業(ye)(ye)務，在此基礎上結(jie)合(he)政策導向探(tan)(tan)尋新的(de)業(ye)(ye)務發(fa)展方向，如(ru)參與城市更新、改善型住(zhu)房(fang)建設、長租項目建設等。
總體而言，當下的房(fang)地產行業已經告別(bie)高負債模式，走上向新(xin)發展模式平穩過渡之路。
（本報(bao)兩會報(bao)道組 王麗新 陳 瀟 ）
