● 本報記者 董添

  中央金(jin)(jin)融(rong)工(gong)(gong)作會議(yi)10月30日至31日在北京舉行(xing)。會議(yi)指出，健全房(fang)(fang)地產企業主體監管(guan)制度和(he)資金(jin)(jin)監管(guan)，完善(shan)房(fang)(fang)地產金(jin)(jin)融(rong)宏(hong)觀(guan)審慎(shen)管(guan)理，因城施策用(yong)好(hao)政策工(gong)(gong)具箱，更好(hao)支持(chi)剛性(xing)和(he)改善(shan)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)需求，加快保障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)等“三大工(gong)(gong)程”建設，構建房(fang)(fang)地產發展新模(mo)式。

  對于加快保障(zhang)性住房(fang)(fang)建設，專家建議，培育孵化(hua)租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)項(xiang)目，通(tong)過(guo)REITs等創(chuang)新金(jin)融(rong)工(gong)具實(shi)現資(zi)金(jin)回收(shou)，再循(xun)環滾動投資(zi)，擴大(da)租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)投資(zi)和管理規模，構建租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)資(zi)產(chan)管理閉環。保障(zhang)性住房(fang)(fang)投資(zi)力度(du)加大(da)，有望帶動房(fang)(fang)地(di)產(chan)上下游產(chan)業鏈(lian)企穩恢復。

  投資力度有望加大

  對(dui)于(yu)保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)體(ti)系(xi)建設，中國(guo)民生銀行(xing)首席經濟學家(jia)兼研究院院長溫彬在接受中國(guo)證券報記者采訪時表示，我(wo)國(guo)保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)體(ti)系(xi)涵蓋公(gong)租房(fang)(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)(fang)、經適房(fang)(fang)(fang)、限價房(fang)(fang)(fang)、共有產權房(fang)(fang)(fang)、保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)等多(duo)種形態，是房(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場的(de)重要組成(cheng)部分(fen)。近日，國(guo)常(chang)會審議通過(guo)《關于(yu)規劃建設保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)的(de)指導意(yi)見》，預計公(gong)租房(fang)(fang)(fang)、保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)租房(fang)(fang)(fang)等配租型(xing)保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)以及配售(shou)型(xing)保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)建設將進(jin)一步(bu)提速(su)，逐漸(jian)形成(cheng)保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)與商品房(fang)(fang)(fang)相輔相成(cheng)、雙(shuang)軌并行(xing)的(de)新(xin)格局。保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)投(tou)資力度加(jia)大，有望帶動房(fang)(fang)(fang)地(di)產上下游(you)產業鏈企穩恢復。保(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)體(ti)系(xi)的(de)完善，有利于(yu)進(jin)一步(bu)打開(kai)商品房(fang)(fang)(fang)領域市(shi)場化調控(kong)的(de)政(zheng)策空間。

  ICCRA住房租(zu)賃產(chan)業(ye)研究(jiu)院院長(chang)趙然對中國證券報記(ji)者表示，保障性租(zu)賃住房建設迎來量與質的(de)雙進階。保障性租(zu)賃住房公募REITs規模持續(xu)擴大，為市場注入新(xin)的(de)活力(li)，為新(xin)市民、青年人提供更多優質產(chan)品(pin)。

  政策紅利持續釋放

  “建議從三(san)個方(fang)面加大對(dui)保障性(xing)租賃住房(fang)(fang)建設的(de)(de)金融(rong)(rong)支(zhi)持。一(yi)(yi)是創新政(zheng)策工具，在信(xin)貸資(zi)源、貸款利率(lv)、財政(zheng)貼(tie)息、融(rong)(rong)資(zi)擔保等方(fang)面，給予更多差(cha)異化支(zhi)持，提升保租房(fang)(fang)項目的(de)(de)商(shang)業可持續性(xing)；二是穩步擴大公(gong)募REITs試點(dian)，適當放松保障性(xing)租賃住房(fang)(fang)底層資(zi)產要求，并將(jiang)試點(dian)范圍由保租房(fang)(fang)擴展到市場化長租公(gong)寓領域；三(san)是進一(yi)(yi)步盤活存量(liang)資(zi)產，探索加大政(zheng)策性(xing)資(zi)金支(zhi)持力度，支(zhi)持符合條件的(de)(de)地(di)方(fang)政(zheng)府和國企通過回購等方(fang)式，將(jiang)存量(liang)用地(di)改造、轉化為保租房(fang)(fang)項目用地(di)，或將(jiang)存量(liang)商(shang)品房(fang)(fang)納入保租房(fang)(fang)體系。”溫彬對(dui)記者表(biao)示。

  趙然表示，租賃住房REITs政(zheng)策(ce)(ce)支(zhi)持(chi)力度不斷(duan)加大，未來將繼續(xu)細(xi)化(hua)和深(shen)化(hua)，相(xiang)關政(zheng)策(ce)(ce)方向或包(bao)括具體發行指引、支(zhi)持(chi)保租房REITs擴(kuo)募、支(zhi)持(chi)租賃住房REITs類型(xing)多元化(hua)等，政(zheng)策(ce)(ce)紅(hong)利有望持(chi)續(xu)釋(shi)放。對于住房租賃行業的(de)(de)投資(zi)機構而言，資(zi)產(chan)管理能力不僅直接(jie)關聯短期經(jing)濟回報(bao)，在更(geng)深(shen)層次也是實現長期投資(zi)戰略和持(chi)續(xu)提升(sheng)資(zi)產(chan)價值(zhi)的(de)(de)關鍵。相(xiang)較于開發邏輯框架，不動產(chan)金(jin)融邏輯更(geng)強調對資(zi)產(chan)“全生命周期”的(de)(de)管理，涉及底(di)層資(zi)產(chan)識別(bie)、建筑效率管理、運(yun)營效率管理等更(geng)加復雜的(de)(de)范疇。