5月17日，新一輪支持房(fang)地產的金融舉措出(chu)爐：明確取(qu)消全國(guo)層面房(fang)貸利(li)(li)率政(zheng)策下限、下調房(fang)貸首(shou)付(fu)款比例和公積金貸款利(li)(li)率、擬設立(li)保障(zhang)性住房(fang)再貸款……此時揮(hui)出(chu)房(fang)地產金融政(zheng)策組合拳(quan)出(chu)于哪些考量？政(zheng)策“工具箱(xiang)”上新又將帶(dai)來(lai)哪些影響？

  降(jiang)低(di)居(ju)民購房門檻 提振住房消(xiao)費

  中國(guo)人(ren)民銀(yin)行、國(guo)家金(jin)融監督管理(li)總(zong)局17日(ri)聯合發(fa)布通(tong)知，首套(tao)和(he)(he)二套(tao)房(fang)貸最低(di)首付款比(bi)例分別降至不低(di)于15%和(he)(he)不低(di)于25%。中國(guo)人(ren)民銀(yin)行還宣布，取消全國(guo)層面首套(tao)和(he)(he)二套(tao)房(fang)貸利率(lv)政策下(xia)限(xian)，并下(xia)調個人(ren)住房(fang)公(gong)積金(jin)貸款利率(lv)。

  “從首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比例(li)、房貸利率兩(liang)個方面對住(zhu)(zhu)房金(jin)融政(zheng)策進行調整，可適當降(jiang)低(di)居民住(zhu)(zhu)房消(xiao)費(fei)門檻，同時減(jian)輕居民住(zhu)(zhu)房消(xiao)費(fei)負(fu)擔。”上海金(jin)融與發展實驗室主(zhu)任曾(ceng)剛介紹，調整后，首(shou)(shou)套(tao)房首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比例(li)已(yi)達(da)歷史最低(di)水平(ping)，二(er)套(tao)房首(shou)(shou)付(fu)(fu)(fu)款比例(li)也創下近年新低(di)。

  在業內人士看來，取消全國(guo)層面房(fang)(fang)貸利率政策下限，下調個人住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)貸款利率0.25個百分(fen)點(dian)，將推(tui)動住房(fang)(fang)貸款利率繼續降低。

  首套(tao)住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款利率政策動態調整機制落地以(yi)來，越來越多城(cheng)市因城(cheng)施策，下調或(huo)取消(xiao)首套(tao)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下限(xian)。記者了解到，截至(zhi)今年4月末，全(quan)國(guo)343個城(cheng)市中已(yi)有67個取消(xiao)了首套(tao)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下限(xian)。目(mu)前，除北上廣(guang)深等少數一線城(cheng)市外，大部分城(cheng)市房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率下限(xian)已(yi)降(jiang)至(zhi)全(quan)國(guo)統(tong)一水平。

  北京(jing)北五(wu)環外某新樓盤(pan)售(shou)樓處。新華社記者王優玲 攝

  業內(nei)人士預計，此次政(zheng)策(ce)調整后，將(jiang)有更多城市取消房(fang)貸(dai)利率(lv)下限，個(ge)別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也(ye)會明顯擴(kuo)大。政(zheng)策(ce)落地后，大多數(shu)城市房(fang)貸(dai)利率(lv)可(ke)(ke)能下降0.3個(ge)至0.4個(ge)百分(fen)點。按照(zhao)100萬(wan)元(yuan)貸(dai)款、30年期限、等額本息(xi)還(huan)款方式測算，總利息(xi)支(zhi)出可(ke)(ke)減少7萬(wan)余元(yuan)。

  招聯(lian)首席研究員董(dong)希淼說，此次(ci)住房金融政策(ce)調整力度(du)較(jiao)大，超出(chu)預期(qi)，傳遞出(chu)穩定房地產(chan)市(shi)場(chang)的明確信號，有(you)助于穩定住房消(xiao)費(fei)信心，提高居(ju)民住房消(xiao)費(fei)的意(yi)愿和能(neng)力。

  政策“工具箱(xiang)”上新 支持盤活存量住房(fang)

  盤(pan)活存量住(zhu)房(fang)(fang)是(shi)化解房(fang)(fang)地產風險的關鍵。此次中國人民銀行擬設(she)立(li)保障性住(zhu)房(fang)(fang)再貸款，引起市場(chang)高度關注。

  據介紹，擬設立的保障性住房再貸款，規模3000億元(yuan)，利率1.75%，期限1年，可展(zhan)期4次。發放對象包括國家(jia)開發銀(yin)行(xing)、政策性銀(yin)行(xing)、國有商業銀(yin)行(xing)、郵政儲蓄銀(yin)行(xing)、股份制商業銀(yin)行(xing)等(deng)21家(jia)全國性銀(yin)行(xing)。

  中國人(ren)民(min)銀(yin)行副(fu)行長陶玲介紹，設立保障性(xing)(xing)住(zhu)房(fang)再貸款，可(ke)鼓勵引(yin)導金融(rong)機構按照(zhao)市場化、法治化原則，支持地方國有(you)企業以合理價格收(shou)購(gou)已(yi)建成(cheng)未出售商(shang)品房(fang)，用(yong)作配售型(xing)或(huo)配租(zu)型(xing)保障性(xing)(xing)住(zhu)房(fang)。中國人(ren)民(min)銀(yin)行按照(zhao)貸款本金的60%發放再貸款，預計帶動銀(yin)行貸款5000億元。

  董希淼表示，中國(guo)人民銀行按照貸(dai)款本(ben)金(jin)(jin)60%發放再貸(dai)款，而(er)且再貸(dai)款資(zi)金(jin)(jin)是(shi)要償還(huan)的(de)，不是(shi)對(dui)企業的(de)補貼，不等(deng)同于政府下(xia)場“無(wu)償救助”。金(jin)(jin)融機構(gou)根據地方國(guo)企申請(qing)，自主決策發放貸(dai)款的(de)條件，有了合格貸(dai)款后才能(neng)向中國(guo)人民銀行申請(qing)再貸(dai)款。

  記者了解到，中(zhong)國(guo)人民(min)銀行明確提出，保(bao)障(zhang)性住房(fang)再貸款不增(zeng)加地(di)(di)方政(zheng)府隱(yin)性債務。地(di)(di)方國(guo)有企(qi)業(ye)由(you)城市政(zheng)府選定(ding)，被選定(ding)的地(di)(di)方國(guo)企(qi)及所屬集團不得為政(zheng)府融資(zi)平(ping)臺，收(shou)(shou)購資(zi)金(jin)通過租賃經營(ying)收(shou)(shou)入和未來(lai)售(shou)房(fang)收(shou)(shou)入回收(shou)(shou)。

  記者前(qian)期調(diao)研了解到，鄭(zheng)州、南(nan)京、珠海等地國企已先(xian)行先(xian)試，通過直接收購、以舊(jiu)換新等方式參(can)與存量(liang)住(zhu)房去庫存，目(mu)前(qian)各(ge)地公布的(de)計(ji)劃(hua)收購住(zhu)房已經超過1萬(wan)套。

  陶玲說，這項政策可(ke)以推動(dong)商(shang)(shang)品(pin)房市場(chang)去庫(ku)存，加快保(bao)障性住(zhu)房供給，助(zhu)力推進保(bao)交樓工作和(he)城市房地產融資(zi)協調(diao)機制落(luo)地。在(zai)再(zai)貸款政策支持(chi)下，房地產企(qi)業出售已(yi)建成商(shang)(shang)品(pin)房后，回(hui)籠資(zi)金(jin)(jin)可(ke)用于(yu)在(zai)建項目(mu)續(xu)建，改善房企(qi)的資(zi)金(jin)(jin)狀況。

  政(zheng)策穩(wen)步銜接 推動房地產向新模式轉變

  從建立首套住房貸款利率(lv)政策動態調(diao)整(zheng)機(ji)制，到(dao)降(jiang)低存量首套房貸利率(lv)，再到(dao)推出新一(yi)輪房地產(chan)金融政策組合(he)拳……隨著我國房地產(chan)市場(chang)供求關(guan)系發生重(zhong)大變化，金融舉(ju)措也不斷適應形勢需(xu)求調(diao)整(zheng)優(you)化。

  在(zai)業內(nei)人士(shi)看(kan)來，房地產(chan)金融政策一(yi)(yi)脈相承，新舊政策銜(xian)接穩步(bu)有序(xu)，一(yi)(yi)方面持續加大支持剛性和改善性住房需求力(li)度，另一(yi)(yi)方面防(fang)范房地產(chan)風險外溢。

  “這一(yi)輪政策調整力度(du)(du)較大，但沒有改變一(yi)貫(guan)的(de)政策取向。”中(zhong)國民(min)生銀行首(shou)(shou)席經(jing)濟學家溫(wen)彬認為，盡管房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率限(xian)制基(ji)本放開，但首(shou)(shou)套(tao)和二套(tao)房(fang)(fang)(fang)首(shou)(shou)付比例(li)仍有一(yi)定區分度(du)(du)，首(shou)(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)明顯(xian)更低。另外，按照因城施(shi)策原則，預計(ji)個別熱點城市暫(zan)時還將(jiang)保留房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率下限(xian)。這些有助于平衡好(hao)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)當前穩定與長期(qi)發展，避免(mian)重走(zou)“靠房(fang)(fang)(fang)地產拉(la)動經(jing)濟”的(de)老路。

  4月30日召開的中(zhong)共(gong)中(zhong)央政(zheng)(zheng)治(zhi)局會(hui)議(yi)提出，統籌研究消化(hua)(hua)存量房(fang)產和(he)優化(hua)(hua)增量住房(fang)的政(zheng)(zheng)策(ce)措施(shi)，抓緊構建(jian)房(fang)地(di)產發展新(xin)模式，促進房(fang)地(di)產高質量發展。

  專家(jia)表示(shi)，此(ci)次(ci)優化調整(zheng)房貸政策(ce)，是對中央政治局(ju)會議(yi)相關部署(shu)的(de)(de)貫徹落實和(he)積極(ji)響(xiang)應(ying)。中國人民銀行(xing)(xing)選擇此(ci)時發布相關政策(ce)，也有支持信貸平穩增(zeng)長方面的(de)(de)考慮。未來房貸仍是銀行(xing)(xing)的(de)(de)優質資產，一(yi)定程度上可以彌補貸款利(li)(li)率下降減(jian)少的(de)(de)利(li)(li)息收入，有利(li)(li)于穩定銀行(xing)(xing)凈息差。

  曾(ceng)剛認為，此(ci)次(ci)政(zheng)策優化調(diao)整的過(guo)程中，多次(ci)強調(diao)市(shi)場化原則，這體現出金(jin)(jin)融(rong)管(guan)理(li)部門(men)市(shi)場化調(diao)節的清晰思路。隨著我國經濟內生動(dong)力不斷增強，金(jin)(jin)融(rong)配(pei)置(zhi)資源的能(neng)力不斷優化，房地產領域也可更(geng)多交由市(shi)場機制調(diao)節，推動(dong)房地產企業向(xiang)新(xin)發(fa)展(zhan)模(mo)式加快轉變。

  記者：吳雨

  編輯：王(wang)乃水

  新華社北(bei)京(jing)5月17日(ri)電 題：“保交房”怎么干？購房人權益如何保障？

  新(xin)華(hua)社記者王優玲、李(li)延霞

  住房(fang)承(cheng)載著人們對家(jia)的(de)向往，保交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)涉及廣大人民(min)群(qun)眾(zhong)的(de)切身利(li)益。17日召開的(de)全國切實做好(hao)保交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)工作視(shi)頻會議(yi)提出“繼續堅持因城施(shi)策，打好(hao)商品(pin)住房(fang)爛(lan)尾風險處置攻(gong)堅戰，扎實推進(jin)保交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)、消化存量商品(pin)房(fang)等(deng)重(zhong)點工作”。

  商品住(zhu)房(fang)(fang)項目保(bao)交房(fang)(fang)攻(gong)堅戰的(de)背景是什么？攻(gong)堅戰怎么打(da)？將有哪些(xie)配套政(zheng)策(ce)？在當日下(xia)午舉(ju)行(xing)的(de)國務院政(zheng)策(ce)例行(xing)吹(chui)風(feng)會上，住(zhu)房(fang)(fang)城鄉建(jian)設部(bu)、自然資(zi)源部(bu)、中國人民銀行(xing)、國家金融(rong)監督管理(li)總局(ju)等四(si)部(bu)門做了回(hui)應。

  5月17日，國(guo)(guo)(guo)務(wu)院新聞辦公室(shi)在北京舉行國(guo)(guo)(guo)務(wu)院政(zheng)策例行吹風會，住房(fang)和(he)城鄉(xiang)建設(she)部副部長董建國(guo)(guo)(guo)、自然資源部副部長劉國(guo)(guo)(guo)洪(hong)、中國(guo)(guo)(guo)人(ren)民銀行副行長陶玲、國(guo)(guo)(guo)家金融監督(du)管(guan)理(li)總局副局長肖遠(yuan)企介紹切實做好保交(jiao)房(fang)工作配(pei)套政(zheng)策有關(guan)情況，并答記者問。新華(hua)社發（劉健 攝）

  住(zhu)(zhu)房(fang)城鄉(xiang)建設部副部長董建國表示(shi)，當前，房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)供求關系發生(sheng)了重大變(bian)化，房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)正處于調整過程(cheng)當中，部分在(zai)建已售的商品住(zhu)(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)面臨(lin)交付困(kun)難。如(ru)果已售出的住(zhu)(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)爛尾，將(jiang)嚴重損害購房(fang)人合法權益，影響房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)平穩健康(kang)發展。

  2022年(nian)7月，中央政(zheng)(zheng)治局會議首次提出“保交樓、穩民生(sheng)”。從“保交樓”到當下(xia)的“保交房”，一字之差，反映政(zheng)(zheng)策力度的加大(da)。

  “推動項目(mu)按(an)時保(bao)質交付，讓老百姓按(an)合(he)同(tong)約定如期拿到(dao)驗(yan)收合(he)格的(de)房(fang)子”“對(dui)窮盡手(shou)段(duan)仍(reng)然(ran)無法(fa)(fa)交房(fang)的(de)，該走司(si)法(fa)(fa)途徑(jing)的(de)要走司(si)法(fa)(fa)途徑(jing)，在司(si)法(fa)(fa)處(chu)(chu)置(zhi)中同(tong)樣要把保(bao)護好(hao)購房(fang)人合(he)法(fa)(fa)權益擺在首要位置(zhi)”，董建(jian)(jian)國強調(diao)，要將保(bao)障購房(fang)人合(he)法(fa)(fa)權益作為根本出發點和落腳點，按(an)照市場(chang)化、法(fa)(fa)治化原(yuan)則，分類處(chu)(chu)置(zhi)在建(jian)(jian)已售未交付的(de)商品住房(fang)項目(mu)，推動項目(mu)建(jian)(jian)設交付，切實保(bao)障購房(fang)人合(he)法(fa)(fa)權益。 

  保交房攻堅戰要打好，項(xiang)目籌資(zi)(zi)是首要關卡(ka)。國家(jia)金融監督管理總局(ju)(ju)副局(ju)(ju)長(chang)肖遠企表示“繼續堅持因城施策，以城市為主(zhu)體(ti)、以項(xiang)目為中心，全力支持應續建項(xiang)目融資(zi)(zi)和竣(jun)工交付”。

  今(jin)年1月(yue)，住房城鄉(xiang)建(jian)設部會(hui)同金融(rong)(rong)監管總局(ju)聯合印發了(le)《關于建(jian)立(li)城市(shi)房地產(chan)(chan)融(rong)(rong)資協(xie)調機制的(de)通知》，指導各地建(jian)立(li)城市(shi)房地產(chan)(chan)融(rong)(rong)資協(xie)調機制，提出(chu)可以給(gei)予(yu)融(rong)(rong)資支(zhi)持(chi)的(de)房地產(chan)(chan)項目(mu)“白名單”，向(xiang)本(ben)行政(zheng)區(qu)域內的(de)商業銀行推送(song)，支(zhi)持(chi)在建(jian)房地產(chan)(chan)項目(mu)融(rong)(rong)資和建(jian)設交付。當前，全國297個地級(ji)及(ji)以上城市(shi)已(yi)經建(jian)立(li)了(le)房地產(chan)(chan)融(rong)(rong)資協(xie)調機制。

  這個機(ji)制如何在保交房(fang)工作中(zhong)發揮牽頭(tou)協調推進(jin)的(de)有(you)力(li)作用？董建(jian)國強調，進(jin)一步(bu)發揮城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產融資協調機(ji)制作用，滿(man)足房(fang)地(di)產項目(mu)合理融資需求。城(cheng)市(shi)政府推動符合“白名單”條件的(de)項目(mu)“應進(jin)盡(jin)進(jin)”，商(shang)業銀行對(dui)合規“白名單”項目(mu)“應貸(dai)盡(jin)貸(dai)”，滿(man)足在建(jian)項目(mu)合理融資需求。

  肖遠企說，城市(shi)協調機制主(zhu)要是匯總轄內房地產(chan)項目(mu)情況，按照條(tiao)件和(he)標準審核“白名(ming)單(dan)”項目(mu)，對于(yu)暫(zan)時不(bu)符合(he)條(tiao)件與標準的項目(mu)，要督促有(you)關各(ge)方加大整(zheng)改力(li)度，切實(shi)解(jie)決相(xiang)應問題，使其符合(he)“白名(ming)單(dan)”的項目(mu)條(tiao)件和(he)標準。

  做(zuo)好保交(jiao)房(fang)工作(zuo)，還要推動消化(hua)存(cun)量商(shang)品住房(fang)，妥善處(chu)置盤活(huo)存(cun)量土地。

  中國人民銀(yin)行(xing)副行(xing)長陶玲表示，設立3000億(yi)元保障(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)再(zai)貸(dai)款。鼓勵(li)引(yin)導金(jin)融機構按(an)照(zhao)市場化、法治化原則(ze)，支持(chi)地方國有(you)企(qi)業(ye)以合理價格收購已建成未出售商品房(fang)，用作配(pei)售型或配(pei)租型保障(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)，預(yu)計將帶動銀(yin)行(xing)貸(dai)款5000億(yi)元。

  “這項(xiang)政策是人民銀行為支(zhi)持構建房地(di)產發展新(xin)模式(shi)出臺的重要(yao)舉措，有(you)利于通過市(shi)場(chang)化(hua)方式(shi)實現(xian)多(duo)重目標。”陶玲說。

  一是加快存量商品房去庫存。地方(fang)國有(you)企業(ye)在銀行支持下，市場(chang)化參與收購已建成未(wei)出售商品房，可以(yi)推動(dong)商品房市場(chang)去庫存。

  二是(shi)加快(kuai)保障性住房供給。收(shou)購后的(de)(de)商品(pin)房用作(zuo)配售(shou)型或配租型保障性住房，能夠(gou)更好滿(man)足(zu)工薪收(shou)入(ru)群體(ti)的(de)(de)住房需求。

  三是助(zhu)力保(bao)交房(fang)和“白名單(dan)”機制。房(fang)地產(chan)企業出(chu)售已建成商品房(fang)后，回籠資(zi)金可用于在(zai)建項(xiang)目續建，改善房(fang)企的資(zi)金狀(zhuang)況(kuang)。

  在妥善(shan)處(chu)置(zhi)(zhi)盤(pan)活(huo)(huo)存量土地(di)等方面，自然資源部(bu)(bu)副部(bu)(bu)長劉國洪說，準(zhun)備出臺妥善(shan)處(chu)置(zhi)(zhi)閑(xian)置(zhi)(zhi)土地(di)、盤(pan)活(huo)(huo)存量土地(di)的政(zheng)策(ce)措施(shi)，支持地(di)方政(zheng)府從實際出發(fa)，酌情以收(shou)回、收(shou)購等方式妥善(shan)處(chu)置(zhi)(zhi)已經出讓的閑(xian)置(zhi)(zhi)存量住宅用地(di)，幫助(zhu)企業解(jie)困(kun)。

  劉國(guo)洪說，明(ming)確(que)支(zhi)(zhi)持(chi)地(di)(di)(di)方政(zheng)府以合理價格(ge)收(shou)(shou)(shou)回企業(ye)無力(li)繼(ji)續(xu)開(kai)發的(de)閑置土(tu)(tu)地(di)(di)(di)，或者收(shou)(shou)(shou)購(gou)司法以及破產拍(pai)賣(mai)中(zhong)流(liu)拍(pai)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)。這些土(tu)(tu)地(di)(di)(di)收(shou)(shou)(shou)回、收(shou)(shou)(shou)購(gou)以后，用于建(jian)設保障(zhang)性住房，還可以用于建(jian)設公共配套(tao)服務設施，改善(shan)周邊住宅配套(tao)條件等。具體的(de)政(zheng)策中(zhong)，有(you)加(jia)大資(zi)金支(zhi)(zhi)持(chi)、給(gei)予(yu)稅(shui)費支(zhi)(zhi)持(chi)、簡化工作流(liu)程等多項支(zhi)(zhi)持(chi)措施。他強(qiang)調，政(zheng)策對地(di)(di)(di)方明(ming)確(que)了要求，收(shou)(shou)(shou)回、收(shou)(shou)(shou)購(gou)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)應當量(liang)力(li)而行，統籌考(kao)慮項目收(shou)(shou)(shou)支(zhi)(zhi)平(ping)衡，不增加(jia)政(zheng)府隱性債務風險(xian)。