不久前據國家(jia)統(tong)計局數據顯示,今年(nian)(nian)5月全國商品房待售(shou)面積高達78142萬平方米,再度創下近(jin)10多年(nian)(nian)來的歷史峰值。
盡管5月(yue)底(di)(di)回落至77427萬(wan)平(ping)(ping)方米,但仍然比去年年底(di)(di)多了整(zheng)整(zheng)2100萬(wan)平(ping)(ping)方米,這(zhe)也意味著今(jin)年平(ping)(ping)均每(mei)月(yue)新增庫存繼續超過了420萬(wan)平(ping)(ping)方米,更(geng)別提其(qi)中近一半比例(li)的(de)(de)庫存還都是(shi)非住宅,比如(ru)大量的(de)(de)公寓(yu)、商鋪、寫(xie)字樓,這(zhe)類產(chan)品本身去化周(zhou)期(qi)就非常長,有的(de)(de)城市要(yao)幾(ji)十年才能賣完,壓(ya)力之大可想(xiang)而知。
與(yu)此同(tong)時二手(shou)房的(de)(de)庫存量也再創新高,對比去年(nian)11月(yue)和(he)今年(nian)6月(yue)重點城市(shi)的(de)(de)掛牌(pai)情況,大部(bu)分(fen)還(huan)是呈現(xian)出天量庫存與(yu)“以價換量”并存的(de)(de)局面(mian)。
不得不說,現在全國的一二(er)手房都處于庫存高(gao)位狀態,也因此,6月13日國常會上(shang)首次提出“更大力度(du)推動房地產市場止跌回穩”,明(ming)確下半年還將繼續猛攻去(qu)庫存。
今(jin)天讓我們來看(kan)看(kan),高庫存背后還有哪些值得(de)挖(wa)掘的細節。
先來看(kan)總體情況(kuang)。
年(nian)(nian)(nian)初(chu)統計了137個(ge)典型城市的(de)庫存規(gui)模,其中42個(ge)城市、占比30%,去化(hua)周期都在3年(nian)(nian)(nian)到(dao)5年(nian)(nian)(nian)的(de)范圍內,更(geng)夸張(zhang)的(de)是還有26個(ge)城市足足超過5年(nian)(nian)(nian)。
就庫(ku)存面積來(lai)說,一(yi)如我們常(chang)年來(lai)數(shu)據跟蹤的結果,重(zhong)慶作為全國供應第一(yi)城,庫(ku)存依(yi)然穩居第一(yi)、基(ji)本沒(mei)怎么下來(lai)過。不乏(fa)單個小區掛(gua)牌超過1000套,也(ye)(ye)同時是二手掛(gua)牌量最大的城市。緊(jin)隨其(qi)后的是成都和(he)沈陽,廣州的庫(ku)存在(zai)一(yi)線城市中也(ye)(ye)較為突出。
那么,這些庫存的樓齡(ling)分布又是怎么(me)樣的(de)(de)(de)呢?截止4月底,全國(guo)重點110城中(zhong)有19%的(de)(de)(de)庫(ku)存在2015年(nian)及以前,也就是樓齡(ling)超過10年(nian),更大規模54%的(de)(de)(de)庫(ku)存集中(zhong)在2020到2023年(nian)這四年(nian)供應(ying)的(de)(de)(de),樓齡(ling)還在5年(nian)以內(nei)。
細分到(dao)單個城市(shi),庫(ku)存年(nian)(nian)份呈現(xian)出了不(bu)同(tong)的狀態(tai)。第(di)一種就是(shi)(shi)大家熟知的比(bi)較新的發(fa)展(zhan)城市(shi),比(bi)如(ru)杭州(zhou),有(you)一半的庫(ku)存都來自(zi)最(zui)近10年(nian)(nian),也就是(shi)(shi)2015年(nian)(nian)后的次新房為(wei)主; 第(di)二種以西安、蘇州(zhou)、成都、重慶等(deng)為(wei)代表,這些(xie)城市(shi)的庫(ku)存分布比(bi)較均勻,差不(bu)多每個年(nian)(nian)份的供應都有(you),主要(yao)多是(shi)(shi)2005到(dao)2015年(nian)(nian)的房子。
還有一種是半(ban)數庫(ku)存(cun)超過(guo)20年以上的極個別城市,比如蘭州、太(tai)原、天津,房屋老(lao)齡化(hua)比較嚴重,和新(xin)房形成(cheng)明顯(xian)分化(hua),也就越剩越多(duo),遲遲無法去化(hua)。
再從面積(ji)段的(de)角度來看庫(ku)(ku)存,全國目前的(de)庫(ku)(ku)存主力是100到140平產品。
前兩年100到(dao)(dao)120平的(de)占(zhan)比還(huan)只有22%,隨著供應的(de)持續加大,今年4月進一步提升到(dao)(dao)了24%,120到(dao)(dao)140平也從17%提高到(dao)(dao)了20%。因(yin)此,兩者加起來足(zu)足(zu)有44%,快(kuai)占(zhan)了整個庫(ku)存的(de)半壁江(jiang)山(shan)。
70平(ping)以下和70-100平(ping)的庫存分布各在10%和15%左右。
更極致一點,180平以上的豪宅庫存也有小部分庫存,不過由于產品本身銷售周期就比較長,平均去化都要在6年左右的時間。100-140平的面積段對應到戶型(xing)方面(mian),也是三房(fang)和四房(fang)的庫(ku)存占比排在前面(mian),三房(fang)的庫(ku)存占比多達52%,四房(fang)也有(you)28%。
近年來“去(qu)庫存”的辦法總(zong)結下來,主要(yao)是這三招:供給側(ce)縮表(biao)、需求端減負、制度性更新。
首先(xian)就是(shi)控制土地出讓,供應量明(ming)顯(xian)下(xia)降(jiang)。以庫(ku)存第一(yi)城重慶為例(li),去(qu)年市區僅成(cheng)交20宗宅地,合計成(cheng)交建面135萬平方米,只有新(xin)房全(quan)年交易(yi)量的四分之一(yi)不(bu)到,推動廣(guang)義消化周(zhou)期下(xia)降(jiang)了差不(bu)多9個月。
鄭州同樣(yang)如此,去年土地成交宗數(shu)也(ye)比巔峰期少了超(chao)過130宗,創下歷(li)史新低(di)。
而且(qie)這幾(ji)年的容積率也在不斷降低,在減少土地供(gong)應的同時,打(da)造(zao)更多的低密社(she)區以(yi)提升(sheng)居住品質,都是推(tui)動鄭州(zhou)能在去(qu)年成(cheng)為(wei)全國“去(qu)庫存(cun)”第(di)一城的重(zhong)要原因。
房企新盤供應(ying)隨之減(jian)少(shao),推盤節奏也跟著放慢。重慶和鄭州(zhou)之外,青島、長春、深(shen)圳、東莞(guan)多地都處于新房供不應求的狀(zhuang)態。
其次就是打開政策限制,充分為購房者減負。
不久(jiu)前,廣(guang)州(zhou)正式宣(xuan)布全(quan)(quan)面(mian)取消限(xian)購、限(xian)售(shou)、限(xian)價,降低貸(dai)款首付(fu)比例和(he)利率,成(cheng)為(wei)全(quan)(quan)面(mian)放開(kai)的第一個(ge)一線城(cheng)市。
與此(ci)同(tong)時各地的(de)(de)(de)公(gong)積(ji)金也在加大(da)支持力度,能(neng)使用公(gong)積(ji)金的(de)(de)(de)場景越來越多(duo)了,滿足(zu)大(da)家的(de)(de)(de)多(duo)元(yuan)化(hua)生活需求。既能(neng)買新房(fang)、二手(shou)房(fang)還(huan)有本小區(qu)的(de)(de)(de)停車位,還(huan)能(neng)用于老舊電梯更新、保(bao)障房(fang)的(de)(de)(de)首付款,跨(kua)城跨(kua)省的(de)(de)(de)互(hu)聯協同(tong)也在不斷加強。
最后是創新性(xing)出臺了多種針對性(xing)制度(du)。比(bi)如收(shou)購存(cun)量(liang)一(yi)二手房(fang)源、發放地(di)(di)方專項(xiang)債和(he)重啟房(fang)票等,進一(yi)步促進庫存(cun)指標下降。像上(shang)海閔行就(jiu)在(zai)近期宣(xuan)布將收(shou)購部分存(cun)量(liang)商(shang)品(pin)房(fang)源,用作保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房(fang),在(zai)郊區新(xin)房(fang)去(qu)化問題上(shang)又多了(le)(le)“以(yi)購代建”的新(xin)模式。廣(guang)東惠州就(jiu)充分利用地(di)(di)方專項(xiang)債,來收(shou)購存(cun)量(liang)土地(di)(di),光(guang)是年(nian)初就(jiu)計劃掏出127.5億元的巨款,柳州、天津、廣(guang)州三個(ge)城(cheng)市的擬收(shou)儲價格(ge),也紛紛都(dou)超(chao)過了(le)(le)70億元。
鄭(zheng)州、無錫則(ze)是進(jin)行(xing)了(le)轟轟烈烈的(de)(de)房(fang)票安置(zhi),針對房(fang)票的(de)(de)適用范圍、兌付流程以(yi)及(ji)房(fang)票細(xi)則(ze)等都進(jin)行(xing)了(le)優化(hua),又強勢助(zhu)推了(le)一波當地的(de)(de)庫(ku)存(cun)消化(hua)。
此(ci)外,中央財政部直接支持(chi)的城市更新也在快速推進(jin)。6月初公布有哈爾濱、濟南、烏(wu)魯木齊等20城入選(xuan)名單,都將(jiang)在近期獲得(de)定額補助,我(wo)們可以(yi)看(kan)到,現在全(quan)國(guo)各(ge)個城市不僅(jin)在放開(kai)限(xian)購限(xian)售。
而(er)且從首付(fu)到(dao)公積金、從舊城改造到(dao)城市更新,幾(ji)乎(hu)把所有的工具方法都利(li)用(yong)起來,盡一切所能的去庫存。
分析完了這么多重點城市,我們再來看看典型(xing)房企的情況。
畢竟(jing)存貨作(zuo)為房企的一(yi)項重要流(liu)動資產(chan),是(shi)(shi)支持企業持續經營(ying)發展的根(gen)本,但是(shi)(shi)也面臨去化(hua)、結轉、減值等諸多不確定性。
截(jie)止(zhi)2024年(nian)底,全國50家上市房企(qi)的存貨規(gui)模為7.4萬億元(yuan),連續兩(liang)年(nian)呈現下(xia)降(jiang)的態勢。經過(guo)去(qu)年(nian)一年(nian)的努力,足(zu)足(zu)有47家房企(qi)的存貨規(gui)模下(xia)降(jiang)。
其中(zhong),萬科(ke)、碧(bi)桂(gui)園(yuan)兩家的(de)存貨減少最(zui)多,分別達到(dao)1827和1576億(yi)元(yuan)。
以下(xia)降(jiang)最猛的萬(wan)科為例,去年(nian)(nian)年(nian)(nian)底,找廣州(zhou)當(dang)地更換了(le)廣州(zhou)南站的三宗地塊(kuai),優(you)化了(le)土儲結構。今年(nian)(nian)5月(yue)又把(ba)杭州(zhou)河語光年(nian)(nian)府的75套毛坯房(fang)(fang),賣給杭州(zhou)安居集團轉(zhuan)作保障性(xing)住房(fang)(fang),把(ba)手頭的存量(liang)新房(fang)(fang)進行了(le)迅速變現。
少部分披(pi)露存貨周轉天(tian)(tian)數(shu)的(de)(de)房企,也(ye)都(dou)面(mian)臨不(bu)同程度的(de)(de)去化(hua)壓力。最夸張的(de)(de)京投發展直接突破了10000天(tian)(tian),在北京的(de)(de)北熙區、森與天(tian)(tian)成幾個新房TOD項目(mu)都(dou)賣的(de)(de)不(bu)理想。排在第二的(de)(de)華夏幸福也(ye)接近4800天(tian)(tian),算起來比13年還要多(duo)。
具體(ti)到房(fang)企囤積的(de)現房(fang)庫(ku)存,可分(fen)為住宅類(lei)、商業類(lei)、車庫(ku)類(lei)等(deng)幾類(lei)不同(tong)業態(tai)也就是。說(shuo),既要做好(hao)這些庫(ku)存項目(mu)(mu)的(de)分(fen)析,也要及時加(jia)大(da)折扣讓利 。還(huan)有(you)和(he)(he)政府(fu)合(he)作以收儲模式處理閑置地塊和(he)(he)項目(mu)(mu),加(jia)大(da)大(da)宗資(zi)產變現力度到處“賣(mai)賣(mai)賣(mai)”等(deng),對癥下藥。
為(wei)了加快(kuai)消(xiao)化(hua)存(cun)量(liang),房(fang)企們(men)也都使出了渾身解(jie)數:
萬科推(tui)出了“瘦身健體”一攬子方案(an),把削減存量資產(chan)放在重中之重;
龍湖(hu)集團將重(zhong)點從提升運營能力以及項目精細化管理,兩(liang)方(fang)面著(zhu)手去庫存;
連優等生綠城中(zhong)國和華潤置地,也表示今年要繼續(xu)改善(shan)去(qu)庫存問題……
去庫存是一個老生(sheng)常談(tan)而又異常宏大的命題,背后涉及到太多方(fang)(fang)方(fang)(fang)面面。
面(mian)對當下復(fu)雜(za)且不確定的樓(lou)市(shi),去庫存以回(hui)流資金(jin)成為行(xing)業共識,需(xu)要每一(yi)座城(cheng)市(shi)通過土地供應“縮量提(ti)質(zhi)”,新房供應呈現“量少質(zhi)優”,還有政策組(zu)合拳等(deng)方式(shi)全力以赴。
雖(sui)然(ran)今(jin)年(nian)以來樓市表現總體(ti)向好,部(bu)分城市消化(hua)了不少存量,可(ke)以說是近10年(nian)來最大力(li)度的(de)一次“去庫存。”
但整體(ti)而(er)言,當前樓(lou)市的階段(duan)回穩仍然(ran)需要時間,才能把(ba)庫存控制(zhi)到(dao)健(jian)康(kang)理想的范圍內,各地政府和房企們(men)也(ye)才可以(yi)重新(xin)輕裝上陣(zhen)。