中新(xin)網(wang)北京7月29日(ri)電(中新(xin)財經記者 左宇坤)近日(ri)住房(fang)城鄉建(jian)設部部長倪(ni)虹召開企業(ye)座談會，就(jiu)建(jian)筑業(ye)高質量發展和房(fang)地產市場平(ping)穩健康發展與企業(ye)進行深(shen)入交流。

  住建部主管的(de)《中國建設(she)報》發布的(de)這(zhe)則消息引(yin)發關注。

  倪虹強調，要繼續(xu)鞏固房(fang)地(di)產(chan)市場企穩回升(sheng)態勢，大(da)力支(zhi)持剛性(xing)和改善性(xing)住(zhu)房(fang)需求，進一步落實好降低購買首套(tao)住(zhu)房(fang)首付比例和貸款(kuan)利率、改善性(xing)住(zhu)房(fang)換購稅費減免、個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)“認房(fang)不用認貸”等(deng)政(zheng)策措施；繼續(xu)做好保(bao)交樓(lou)工作，加快(kuai)項目建設交付，切實保(bao)障人民群眾(zhong)的(de)合法(fa)權(quan)益。

  這是7月(yue)24日中央政(zheng)治局會議提出“適時(shi)調(diao)整優化房地產政(zheng)策(ce)”之后(hou)，住(zhu)建部的(de)(de)最(zui)新(xin)表態。58安居客(ke)房產研究院(yuan)院(yuan)長張波對此(ci)表示，這在(zai)政(zheng)策(ce)的(de)(de)推進方(fang)向上給出了(le)具體的(de)(de)指引，重點在(zai)首套房的(de)(de)首付比例(li)和利率，以及(ji)此(ci)前(qian)市場呼(hu)聲較高的(de)(de)對于“認(ren)房又認(ren)貸”的(de)(de)調(diao)整。

  降低首套房首付比例和貸款利率

  對(dui)于(yu)降(jiang)低(di)購買(mai)首套住(zhu)房首付(fu)比例和貸款利率(lv)的表述，易居(ju)研究院研究總監嚴(yan)躍進認為，其含義在(zai)于(yu)還(huan)有(you)很多城市(shi)沒有(you)把首付(fu)比例降(jiang)低(di)到20%，且(qie)利率(lv)依然高于(yu)4.0%，所以預(yu)計在(zai)8月上(shang)旬(xun)前會有(you)一(yi)波降(jiang)首付(fu)和降(jiang)利率(lv)操(cao)作。

  從首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例看(kan)，上海易居房(fang)地(di)產研究(jiu)院6月26日發布的報告顯示(shi)，全(quan)國(guo)20個重點(dian)城(cheng)市首(shou)(shou)(shou)套房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例平均(jun)值為(wei)24%。其中北京和上海的首(shou)(shou)(shou)套房(fang)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例是(shi)最高的，為(wei)35%；廣州、深(shen)圳(zhen)、蘇州、杭州和三亞等的首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例也比(bi)較高。

  從房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)看，貝殼研究院監(jian)測顯示(shi)，7月(yue)百城首(shou)套主流房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)平均為3.90%，二(er)套主流房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)平均為4.81%，均較上月(yue)下降10個基點。其中，一線(xian)城市(shi)(shi)首(shou)二(er)套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)分別(bie)為4.50%、5.03%，二(er)線(xian)城市(shi)(shi)首(shou)二(er)套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)分別(bie)為3.88%、4.81%，三四線(xian)城市(shi)(shi)首(shou)二(er)套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)分別(bie)為3.88%、4.80%。

  “目前多個一二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)首(shou)套(tao)房(fang)(fang)首(shou)付比(bi)例(li)在30%甚至更(geng)高(gao)(gao)，部分城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)首(shou)套(tao)房(fang)(fang)貸利(li)率仍高(gao)(gao)于5年期以上LPR。”中(zhong)指研(yan)究院市(shi)場研(yan)究總監(jian)陳文靜(jing)也表示，短期來(lai)看(kan)，一二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或(huo)進一步降低首(shou)套(tao)房(fang)(fang)首(shou)付比(bi)例(li)和房(fang)(fang)貸利(li)率，首(shou)套(tao)房(fang)(fang)首(shou)付比(bi)例(li)仍執行30%的二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或(huo)逐步降至20%下限。

  值得關注(zhu)的是，隨著新增房貸利率(lv)的不斷下調(diao)，降(jiang)低存量房貸利率(lv)也(ye)呼聲再(zai)起。7月14日，中國(guo)人民銀(yin)行(xing)貨幣政(zheng)策(ce)司司長鄒瀾在(zai)2023年(nian)上半年(nian)金融統計數據(ju)情況新聞發布會(hui)上表示(shi)：“按(an)照市場化、法治(zhi)化原則，我們(men)支持(chi)和鼓勵商業銀(yin)行(xing)與借款人自主(zhu)協商變更合同(tong)約(yue)定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

  “認房不用認貸”或有更大影響

  個人住房(fang)(fang)貸款“認(ren)房(fang)(fang)不用(yong)認(ren)貸”的(de)表(biao)述則被認(ren)為(wei)有更大(da)的(de)新意，也是最受關注的(de)部(bu)分。業內分析認(ren)為(wei)，這能夠非常明顯降低(di)改善(shan)型住房(fang)(fang)需求的(de)首付(fu)和利率成(cheng)本。

  陳文靜解釋稱，“認房(fang)(fang)又認貸(dai)(dai)”一般指有過購房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款記錄，再購房(fang)(fang)時即使名下無房(fang)(fang)或貸(dai)(dai)款已(yi)還清(qing)，也(ye)會被(bei)認定(ding)為二套，而二套房(fang)(fang)的首付比例(li)、房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利率以及相關稅(shui)費均明顯高于(yu)首套房(fang)(fang)，阻礙了改善住房(fang)(fang)需求進入市場。

  “從各地實際操作(zuo)看，尤(you)其以一線城市為例(li)，在(zai)(zai)這個領域政策過緊(jin)，也導致了(le)二(er)套房認(ren)購成本過高。”嚴躍進(jin)認(ren)為，該表述對(dui)于一線城市影響是(shi)最(zui)大的(de)(de)，在(zai)(zai)相關領域或許會有持(chi)續寬(kuan)松(song)的(de)(de)政策變化。

  嚴躍(yue)進以(yi)北京為例解(jie)釋稱(cheng)，當前的“認(ren)房(fang)又(you)認(ren)貸”政策，導致很多購房(fang)者在換房(fang)過程(cheng)中(zhong)，首(shou)付比(bi)例高達80%、房(fang)貸利(li)率(lv)高達5.25%。但若改為“認(ren)房(fang)不用認(ren)貸”，則首(shou)付比(bi)例可以(yi)調整為35%、房(fang)貸利(li)率(lv)可以(yi)降至4.75%。

  陳文(wen)靜(jing)預計(ji)，短期二(er)線城市或(huo)率先調整優化，一(yi)線城市亦存在空間。值得關注(zhu)的是，武漢、青(qing)島等(deng)城市當前僅(jin)二(er)環(huan)內(nei)或(huo)個(ge)別(bie)主城區(qu)限(xian)(xian)購(gou)，非限(xian)(xian)購(gou)區(qu)域(yu)首套首付(fu)已降至20%，限(xian)(xian)購(gou)區(qu)的認房認貸政策(ce)優化影(ying)響(xiang)或(huo)有限(xian)(xian)。

  另外，在支持改(gai)善需求方面，住建部還提到了“改(gai)善性住房換購稅(shui)費減免(mian)”。

  “這主要還是(shi)應理解為免個(ge)稅(shui)(shui)(shui)的政(zheng)策(ce)。總體上看，降低交易稅(shui)(shui)(shui)費，如通(tong)過(guo)降低個(ge)人所得稅(shui)(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)(shui)、增值稅(shui)(shui)(shui)、中介(jie)費用等(deng)降低購房成本(ben)，也(ye)有利于修復置業(ye)預期。”嚴躍進(jin)認為。陳文靜也(ye)表示，預計后續針對換(huan)房需(xu)求的政(zheng)策(ce)支持將(jiang)進(jin)一步(bu)加(jia)大。

  各地優化政策節奏或將加快

  24日召開(kai)的中央政治局會議在談及房地產(chan)市場時，首次明確提出，適(shi)應中國房地產(chan)市場供(gong)求關系發生重(zhong)大(da)變(bian)化(hua)的新形勢，適(shi)時調(diao)整優化(hua)房地產(chan)政策。

  廣東(dong)省城(cheng)規院住(zhu)(zhu)房(fang)政策(ce)研(yan)究中(zhong)心首(shou)席研(yan)究員李宇嘉認為(wei)，住(zhu)(zhu)建部本次表態(tai)中(zhong)提及的(de)措(cuo)施比較明確，即降低住(zhu)(zhu)房(fang)消費門(men)檻、成本，能夠(gou)改善(shan)預(yu)期并(bing)釋放(fang)需求(qiu)(qiu)。降利率、降首(shou)付、降稅收適應了多數城(cheng)市進入住(zhu)(zhu)房(fang)改善(shan)時期的(de)供求(qiu)(qiu)關(guan)系(xi)新形勢，有的(de)放(fang)矢地支(zhi)持改善(shan)型需求(qiu)(qiu)。

  “考慮到熱點城市剛需(xu)集(ji)中，換房需(xu)求開始主導，此(ci)次政策降低成本和門檻會(hui)有(you)效果，但具體的效果還要看(kan)后續(xu)各地(di)推進落實的情況，要看(kan)金融財稅部門后續(xu)的政策實施。”李宇(yu)嘉說。

  “對熱點城市(shi)來說，核心問(wen)題是(shi)能讓真正的(de)改(gai)善需求得到相(xiang)匹配的(de)政策(ce)支持。”張波預計(ji)，下(xia)半年房地產政策(ce)持續(xu)寬松的(de)趨勢不變，尤(you)其一二線熱點城市(shi)在(zai)認房認貸、首付比(bi)例、稅費減免等方(fang)向的(de)政策(ce)會加(jia)快出臺。

  “整體來(lai)看，主管部(bu)門的(de)發(fa)聲(sheng)不僅有(you)助于提振(zhen)市場信心，同(tong)時也(ye)為各地加快落實優化(hua)(hua)政策打響了(le)發(fa)令槍(qiang)。預計(ji)各地優化(hua)(hua)政策的(de)節奏將進一步加快，特別是二(er)線城(cheng)市政策優化(hua)(hua)或已在(zai)路上。”陳文靜認為。