近日，中共中央政(zheng)治局召開會議(yi)，分析(xi)研究當前經濟(ji)形勢(shi)，部署下半年經濟(ji)工作。會議(yi)指出(chu)，要切實防(fang)范化解重點(dian)領域(yu)風險，適應我國房(fang)地(di)(di)產市(shi)場供求(qiu)關(guan)系發生(sheng)重大變化的新形勢(shi)，適時調整(zheng)優化房(fang)地(di)(di)產政(zheng)策，因城施(shi)策用好政(zheng)策工具箱，更好滿足居民剛性(xing)和改善性(xing)住房(fang)需求(qiu)，促(cu)進(jin)房(fang)地(di)(di)產市(shi)場平穩(wen)健康發展(zhan)。

  據(ju)不完全統計，今年(nian)上半年(nian)，各(ge)地(di)因城施(shi)策，陸續出(chu)臺房地(di)產(chan)調控政(zheng)(zheng)策累(lei)計約380次。各(ge)地(di)優化調控政(zheng)(zheng)策有(you)什(shen)么特點(dian)？下半年(nian)房地(di)產(chan)市場走勢如何(he)？

  樓市調控多點發力

  今年(nian)以來(lai)，切實防范化解風(feng)險，成為房地產政策調控的主要內容。一方(fang)面(mian)，多部門進一步加(jia)大對(dui)房地產企(qi)業的資(zi)金(jin)支(zhi)持力度；另一方(fang)面(mian)，需求端(duan)側重(zhong)降低(di)購房成本，各地在房貸利率調整、公積金(jin)支(zhi)持政策、二手房服務簡化、優化限購、購房補貼等多方(fang)面(mian)精準(zhun)施(shi)策。

  中指研究院(yuan)數據(ju)顯示，全(quan)國已有超(chao)40個城(cheng)市(shi)調(diao)整首(shou)套房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)下限至(zhi)4%以下。隨著6月20日中國人民銀行下調(diao)5年期(qi)以上LPR利率(lv)至(zhi)4.2%，部分城(cheng)市(shi)下調(diao)房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)的預(yu)期(qi)仍在。今年以來，洛陽、青島等10余個城(cheng)市(shi)通過優化二套房(fang)(fang)認定標(biao)準、降低(di)首(shou)付比(bi)例(li)等方式放松了信(xin)貸(dai)政策，以期(qi)帶(dai)動房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)向上健康發(fa)展(zhan)。6月初，青島降低(di)非限購區(qu)(qu)域首(shou)付比(bi)例(li)，居(ju)民置業情緒回暖、市(shi)場(chang)活躍度提升。熱點(dian)城(cheng)市(shi)非核心區(qu)(qu)的限制性(xing)政策或進一步放開。

  從住(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)政(zheng)策來看(kan)，與此前(qian)公(gong)積(ji)金(jin)提(ti)取存在(zai)一(yi)定局限性(xing)相比，今年以來已有超百個(ge)地方出臺提(ti)高(gao)公(gong)積(ji)金(jin)貸款額度、降低公(gong)積(ji)金(jin)首(shou)付比例、允許公(gong)積(ji)金(jin)支付首(shou)付款、支持“商轉公(gong)”貸款、提(ti)高(gao)租房提(ti)取公(gong)積(ji)金(jin)額度等政(zheng)策，通過盤活公(gong)積(ji)金(jin)進一(yi)步(bu)支持剛性(xing)和(he)改善性(xing)住(zhu)房需求釋放(fang)。

  “從政(zheng)策(ce)(ce)效果上看，信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)進一步(bu)放松有利于(yu)(yu)降低購房(fang)置業成本，對(dui)于(yu)(yu)促進購房(fang)需求釋(shi)放產(chan)生了一定積極(ji)作用。”中指研究院常務副(fu)院長黃瑜認為，對(dui)于(yu)(yu)房(fang)地產(chan)市場來說，仍需疊加(jia)更多供需兩端(duan)支持政(zheng)策(ce)(ce)，才能(neng)更好發(fa)揮政(zheng)策(ce)(ce)效果。

  自支持房企融資(zi)的“第三支箭”射出，已有招(zhao)商蛇(she)口、保利發展、福星股份、陸家嘴、中(zhong)交(jiao)(jiao)(jiao)地產、大名城(cheng)等多家上市房企股權融資(zi)獲交(jiao)(jiao)(jiao)易所(suo)批準(zhun)同(tong)意，募集資(zi)金總(zong)額約350億元，多數用于補充流動資(zi)金和保交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)。

  58安居客研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長張波表示，當(dang)前房地(di)(di)產開發企業正逐步走出融資困境(jing)，房企再融資獲批將利于幫助企業穩(wen)定(ding)地(di)(di)拿地(di)(di)、開工、建(jian)設，同(tong)時對項目的有序交付也會起到(dao)積(ji)極作用。

  總體呈現企穩態勢

  上(shang)半年，各地(di)因城施(shi)策提高政(zheng)策精準度(du)，更好滿足了居民剛(gang)性和改善(shan)性住房需求(qiu)，促進(jin)了房地(di)產(chan)市場平穩健(jian)康發展。

  國家統計局數據顯示(shi)，今年(nian)上半年(nian)，全(quan)國商(shang)品(pin)(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)為(wei)5.95億(yi)平(ping)方米，同比下降5.3%，其(qi)中(zhong)住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)面積(ji)下降2.8%。商(shang)品(pin)(pin)房銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額為(wei)6.31萬億(yi)元，增長(chang)1.1%，其(qi)中(zhong)住宅(zhai)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額增長(chang)3.7%。

  具體來看，一(yi)季度(du)，在前期(qi)積(ji)(ji)壓需求(qiu)釋(shi)放(fang)、政策顯效等因素作用下，房地產市場活躍度(du)回(hui)升，熱點(dian)城市房地產市場出現“小陽春”行情。二季度(du)，前期(qi)積(ji)(ji)壓購房需求(qiu)釋(shi)放(fang)完畢，市場明顯降溫。

  從(cong)需(xu)求結構來(lai)(lai)看，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)改(gai)善性住房需(xu)求仍為(wei)市(shi)場重要(yao)支撐，多(duo)個城市(shi)中(zhong)高總價段成(cheng)交套數(shu)占比提升。北京、上(shang)海、成(cheng)都(dou)、蘇州等城市(shi)中(zhong)高端住宅產品(pin)成(cheng)交套數(shu)增長較快(kuai)，市(shi)場保(bao)持(chi)一定活躍(yue)度。對比來(lai)(lai)看，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)二(er)手房市(shi)場活躍(yue)度好于新房，二(er)季度市(shi)場預期同步減弱(ruo)。

  不(bu)過，土(tu)地(di)拍賣市場存在(zai)冷熱不(bu)均的情(qing)況。核心城(cheng)市土(tu)地(di)拍賣保(bao)持(chi)一定熱度，部分(fen)城(cheng)市土(tu)地(di)拍賣表現冷淡。數據顯示，今年上(shang)半年，上(shang)海、杭(hang)州(zhou)、合肥(fei)地(di)價(jia)上(shang)限成(cheng)交占比均在(zai)五成(cheng)以(yi)(yi)上(shang)，北京、杭(hang)州(zhou)部分(fen)地(di)塊(kuai)創下近幾年土(tu)地(di)參拍企(qi)業數量記錄；廣州(zhou)、青島(dao)、濟南(nan)、天津、福(fu)州(zhou)核心區(qu)地(di)塊(kuai)企(qi)業參與度高，而非核心區(qu)地(di)塊(kuai)多(duo)以(yi)(yi)底(di)價(jia)成(cheng)交，板塊(kuai)間分(fen)化明(ming)顯；無(wu)錫、鄭州(zhou)、長春普遍(bian)以(yi)(yi)底(di)價(jia)成(cheng)交，土(tu)地(di)拍賣情(qing)緒不(bu)高。

  國家統(tong)計局(ju)新聞發言人、國民經濟綜合(he)(he)統(tong)計司司長付凌(ling)暉表示(shi)，一季度前期積壓的(de)購房(fang)需求集中釋放，帶動房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)有所(suo)改善，二季度房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)逐(zhu)步回(hui)歸常(chang)態化運行，上(shang)半(ban)年房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)總體呈現企穩(wen)態勢。未來，房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發投資還會處(chu)于(yu)低位(wei)運行。但是隨著(zhu)房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)調整逐(zhu)步到位(wei)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發投資會逐(zhu)步回(hui)到合(he)(he)理水平(ping)。

  有(you)專(zhuan)家表示(shi)，在房(fang)地產市場(chang)新階段，各(ge)方可將精力從(cong)“居者有(you)其(qi)(qi)屋”向“居者優其(qi)(qi)屋”轉變，推(tui)動(dong)住(zhu)宅開發(fa)從(cong)單一走向多元，推(tui)動(dong)產、住(zhu)、城融合(he)，著眼(yan)行業未來發(fa)展，促進房(fang)地產市場(chang)平穩健(jian)康發(fa)展。

  政策將進一步優化

  近日，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)城鄉建設部召開企業座談會(hui)。會(hui)議指出，要繼(ji)續鞏固房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)企穩回升態勢，大力支持(chi)剛性(xing)(xing)和(he)改善性(xing)(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求，進一步(bu)落實好降(jiang)低購買首套住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)首付比例和(he)貸款利率、改善性(xing)(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)換(huan)購稅費(fei)減免、個人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸款“認房(fang)(fang)(fang)不用(yong)認貸”等政策措施。穩住(zhu)(zhu)建筑業和(he)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)業兩根支柱，對(dui)推動經濟回升向好具有重要作用(yong)。

  標普信評報告認(ren)為，當前房(fang)地(di)(di)產行業復蘇的瓶(ping)頸在于需(xu)(xu)(xu)求不足，需(xu)(xu)(xu)求的回暖更多取決于經(jing)濟、人均收(shou)入水平和(he)居民(min)對(dui)未來預期(qi)的改善。“只(zhi)有(you)當居民(min)的就業和(he)收(shou)入能夠對(dui)購(gou)房(fang)起到實質性(xing)(xing)支撐(cheng)作(zuo)用，紓困(kun)政策(ce)才能真正起效。”廣東住(zhu)房(fang)政策(ce)研(yan)究(jiu)中心首席(xi)研(yan)究(jiu)員李宇嘉(jia)表示。“除了各種政策(ce)不斷推動樓市回穩向好(hao)外，還需(xu)(xu)(xu)要(yao)形成良好(hao)的市場預期(qi)，助(zhu)推住(zhu)房(fang)剛(gang)性(xing)(xing)需(xu)(xu)(xu)求和(he)改善性(xing)(xing)需(xu)(xu)(xu)求釋(shi)放。”首都經(jing)濟貿(mao)易大(da)學(xue)京(jing)津冀(ji)房(fang)地(di)(di)產研(yan)究(jiu)院院長、北京(jing)市房(fang)地(di)(di)產法學(xue)會(hui)常(chang)務副(fu)會(hui)長兼秘書(shu)長趙秀池說(shuo)。

  李(li)宇嘉表(biao)示，未來(lai)政策導向(xiang)是滿(man)足和釋放需求，比如(ru)滿(man)足新市(shi)民、年輕人先租后買(mai)的需求；盤(pan)活存(cun)量提高(gao)供(gong)應效率(lv)并匹配(pei)需求，包括(kuo)城中村改造、老舊小區改造、縣域鎮域房屋改造，解決發展不協(xie)調、不充分的問題；打(da)造好(hao)房子、好(hao)小區、好(hao)社(she)區，滿(man)足美(mei)好(hao)人居需求。

  趙秀(xiu)池認為，各地應(ying)結(jie)合多(duo)子女政策(ce)(ce)(ce)、人口(kou)引(yin)進(jin)(jin)政策(ce)(ce)(ce)，適當放寬(kuan)限(xian)購政策(ce)(ce)(ce)。比如，進(jin)(jin)一步降(jiang)低房貸(dai)(dai)首付款(kuan)比例和房貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)，允(yun)許(xu)存量固(gu)定利(li)(li)率(lv)房貸(dai)(dai)轉為基(ji)于LPR的(de)浮(fu)動(dong)利(li)(li)率(lv)房貸(dai)(dai)。

  張波預計，下(xia)半年，房地產調控將進一(yi)步優化(hua)，熱點(dian)城市限購放(fang)松相關政(zheng)策出臺的概率(lv)可能進一(yi)步增(zeng)大(da)，同時房貸政(zheng)策方面有望加大(da)對改善性需求(qiu)的傾斜力度。

  目前(qian)，資(zi)(zi)本市場多家房(fang)(fang)(fang)地產企(qi)業面(mian)(mian)臨退市，未(wei)來(lai)房(fang)(fang)(fang)企(qi)融(rong)資(zi)(zi)環境如何持續(xu)改善？諸葛數據研(yan)究中心(xin)高級分析師(shi)陳(chen)霄表示，從(cong)供給側(ce)來(lai)看，需繼續(xu)加(jia)大(da)房(fang)(fang)(fang)企(qi)融(rong)資(zi)(zi)支持力度，落實“三支箭”支持措施。“融(rong)資(zi)(zi)應更多向資(zi)(zi)金面(mian)(mian)穩健的(de)優質房(fang)(fang)(fang)企(qi)和民營房(fang)(fang)(fang)企(qi)傾斜。”

  黃瑜(yu)建議(yi)，繼續加大支持(chi)上(shang)市(shi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)股權融資，加快審批力度；以“央地(di)合(he)作(zuo)”增信(xin)方式支持(chi)民營房(fang)(fang)(fang)企(qi)發債融資要擴容擴圍(wei)，在更(geng)多(duo)(duo)城(cheng)市(shi)推(tui)進，讓更(geng)多(duo)(duo)的(de)民營房(fang)(fang)(fang)企(qi)受(shou)益，同時加大支持(chi)上(shang)市(shi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)并(bing)購重(zhong)組。

  國務(wu)院常務(wu)會議7月21日審議通過的(de)(de)(de)《關于在超大(da)(da)(da)特大(da)(da)(da)城(cheng)市積極穩(wen)步推進城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)的(de)(de)(de)指導意見》提(ti)及，在超大(da)(da)(da)特大(da)(da)(da)城(cheng)市，要(yao)(yao)加(jia)大(da)(da)(da)對城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)的(de)(de)(de)政策支(zhi)持(chi)，積極創(chuang)新改造(zao)模式，鼓勵和(he)(he)支(zhi)持(chi)民(min)間資本參與。城(cheng)中(zhong)村(cun)改造(zao)、閑置資產(chan)盤活將是加(jia)大(da)(da)(da)保障性住房建設和(he)(he)供(gong)給的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)舉措(cuo)和(he)(he)方(fang)式。

  “下一步，多(duo)渠道開拓保障性租賃(lin)房(fang)源，多(duo)舉措(cuo)拉動社會投(tou)資共同(tong)建(jian)設保障性住房(fang)等政(zheng)策(ce)支持(chi)力(li)度會進一步增強。”張波說。 （本(ben)文來源：經濟日報 作者：中國經濟網記者 李 方）