趙秀池  首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長

近日，國務院常務會議審議通過了(le)《關(guan)于在(zai)超(chao)大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)(cheng)市(shi)積(ji)極穩步推進城(cheng)(cheng)中村改(gai)造的指(zhi)導意見》。這意味著未來超(chao)大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)(cheng)市(shi)城(cheng)(cheng)中村改(gai)造將成為城(cheng)(cheng)市(shi)更新的一項重要(yao)工(gong)作，超(chao)大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)(cheng)市(shi)積(ji)極穩步實施城(cheng)(cheng)中村改(gai)造，對改(gai)善(shan)民生(sheng)、擴大(da)(da)內(nei)需、推動城(cheng)(cheng)市(shi)高(gao)質(zhi)量(liang)發展具有重要(yao)意義(yi)。

第一，城中村改造是新型城鎮化建設中的一項重要任務。國家發(fa)(fa)改委在(zai)《2021年新型城(cheng)(cheng)鎮化(hua)和(he)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)融合(he)發(fa)(fa)展重(zhong)點任(ren)務》中就提出，要(yao)“在(zai)老(lao)(lao)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)推進以(yi)老(lao)(lao)舊(jiu)小區(qu)(qu)、老(lao)(lao)舊(jiu)廠區(qu)(qu)、老(lao)(lao)舊(jiu)街區(qu)(qu)、城(cheng)(cheng)中村(cun)(cun)等(deng)‘三區(qu)(qu)一村(cun)(cun)’改造(zao)為(wei)(wei)主要(yao)內容的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新行動”“因地制宜將(jiang)一批城(cheng)(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)為(wei)(wei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)社區(qu)(qu)或其他空間(jian)”。國家發(fa)(fa)改委在(zai)《2022年新型城(cheng)(cheng)鎮化(hua)和(he)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)融合(he)發(fa)(fa)展重(zhong)點任(ren)務》又提出，要(yao)“因地制宜改造(zao)一批大型老(lao)(lao)舊(jiu)街區(qu)(qu)和(he)城(cheng)(cheng)中村(cun)(cun)”。今年和(he)今后很長(chang)一段時間(jian)，城(cheng)(cheng)中村(cun)(cun)改造(zao)將(jiang)是各城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，尤其是超大特大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的一項(xiang)重(zhong)要(yao)任(ren)務。

第二，城中村改造是改善民生的需要。城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)是(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)包(bao)圍(wei)的(de)(de)(de)村(cun)莊(zhuang)(zhuang)，或稱(cheng)“都市(shi)(shi)的(de)(de)(de)村(cun)莊(zhuang)(zhuang)”，各種設施配套或與所處(chu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)設施有(you)很大(da)差(cha)距，居(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)條(tiao)件較差(cha)。但由于房租(zu)便宜，城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)往(wang)往(wang)聚集(ji)了大(da)量外來人口，有(you)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)治安隱患。通(tong)過城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造，補齊(qi)城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)設施短(duan)板，有(you)利于改(gai)(gai)善民生，提(ti)高城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)居(ju)(ju)(ju)民的(de)(de)(de)居(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)水平和居(ju)(ju)(ju)住(zhu)(zhu)質(zhi)量，使城(cheng)(cheng)中(zhong)村(cun)更宜居(ju)(ju)(ju)。

第三，城中村改造是擴大內需的需要。根(gen)據(ju)(ju)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)村資(zi)源稟賦和城(cheng)(cheng)(cheng)市規劃布局(ju)，通過城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)，可(ke)以在(zai)(zai)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)村布局(ju)更(geng)多的(de)住宅，或者工(gong)業(ye)、商業(ye)、教育、醫(yi)院、養老設施、“平急(ji)兩用公共(gong)設施”等，可(ke)以滿足(zu)各城(cheng)(cheng)(cheng)市對不同房(fang)地(di)產形態的(de)需(xu)求，補足(zu)城(cheng)(cheng)(cheng)市發展短(duan)板，達到擴大(da)內需(xu)，優化房(fang)地(di)產結構(gou)的(de)目的(de)。據(ju)(ju)相關部門(men)測算，2019—2021年(nian)，城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)規模超萬(wan)億元。預計2023—2025年(nian)，21個特大(da)超大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市每年(nian)城(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)投(tou)資(zi)規模或在(zai)(zai)萬(wan)億元。

第四，城中村改造是促進城市高質量發展的需要。通(tong)過(guo)城(cheng)中(zhong)村改造，城(cheng)中(zhong)村面貌(mao)將大有(you)改觀，實現宜(yi)居宜(yi)業宜(yi)游(you)，增加了適(shi)(shi)老和適(shi)(shi)小設(she)施(shi)，實現了產城(cheng)融合、居業聯動，形(xing)成城(cheng)鄉融合、一片欣(xin)欣(xin)向(xiang)榮的(de)美好(hao)景象(xiang)。城(cheng)中(zhong)村有(you)望打造為(wei)城(cheng)市(shi)的(de)新(xin)地標或城(cheng)市(shi)名(ming)片，為(wei)城(cheng)市(shi)帶來更好(hao)的(de)品(pin)牌效應。

城中村改造涉(she)及(ji)城中村居民重大利益訴(su)求和城市高質量發展，涉(she)及(ji)問題較(jiao)多(duo)，難度較(jiao)大，建議做好如下幾點工作：

第一，城中村改造要堅持“民生優先，多方兼顧”原則。城(cheng)中(zhong)(zhong)村改(gai)造既要(yao)(yao)(yao)滿(man)足民(min)生現(xian)實(shi)需求，又要(yao)(yao)(yao)照顧(gu)其未來(lai)長(chang)遠生計有(you)保障。既要(yao)(yao)(yao)堅持(chi)短(duan)期利益與長(chang)期利益相結(jie)(jie)合(he)的(de)原(yuan)則(ze)，也要(yao)(yao)(yao)兼(jian)顧(gu)經(jing)濟效益、社會效益與生態(tai)效益相結(jie)(jie)合(he)的(de)原(yuan)則(ze)。要(yao)(yao)(yao)根據城(cheng)市(shi)功(gong)能定(ding)位與產(chan)業發展方(fang)向，做好城(cheng)中(zhong)(zhong)村改(gai)造規劃，在滿(man)足居(ju)民(min)意愿基(ji)礎上，堅持(chi)以市(shi)場化為(wei)主導、多種業態(tai)并舉(ju)的(de)開發運營方(fang)式。

第二，城中村改造的資金要在全市統籌，多方籌措。中國(guo)在城(cheng)市化發展過(guo)(guo)程中，農村通(tong)過(guo)(guo)農產品(pin)(pin)與工業(ye)品(pin)(pin)的(de)剪(jian)刀差，為城(cheng)市發展作出了巨大貢獻。中國(guo)已經進入城(cheng)鎮化快速發展的(de)中期階段，具(ju)備(bei)了城(cheng)市反哺農村的(de)經濟(ji)條件(jian)。所(suo)以(yi)，城(cheng)中村改造的(de)資(zi)金要做(zuo)到財政(zheng)優(you)(you)先保障、金融重點傾斜、社會資(zi)本(ben)積(ji)極參(can)與。通(tong)過(guo)(guo)政(zheng)府政(zheng)策稅費優(you)(you)惠、土地資(zi)源(yuan)區域統籌、肥瘦搭配，合理利用地下空間(jian)、建設(she)(she)停(ting)車場、養老、托幼(you)等經營(ying)設(she)(she)施，支持社會資(zi)本(ben)積(ji)極參(can)與，實現(xian)可持續運營(ying)。

第三，城中村改造要與各城市更新政策相結合。各城(cheng)市(shi)要因城(cheng)施策，根據(ju)各城(cheng)市(shi)規劃和民生訴求，為城(cheng)市(shi)提供更多(duo)(duo)的商(shang)品房(fang)(fang)，公租房(fang)(fang)、保障(zhang)性租賃住房(fang)(fang)、共(gong)有產(chan)權房(fang)(fang)等保障(zhang)性住房(fang)(fang)，滿足更多(duo)(duo)的剛需(xu)和改善(shan)性住房(fang)(fang)需(xu)求。如(ru)果是歷史(shi)文(wen)物保護區，還要注意(yi)“老房(fang)(fang)子不能再(zai)拆(chai)了”，要修舊如(ru)故，做好(hao)歷史(shi)文(wen)化傳承保護。城(cheng)中村改造(zao)還可以與完善(shan)“平急(ji)兩(liang)用”公共(gong)設施相(xiang)結合，平時用作(zuo)旅(lv)游(you)、康(kang)養等，重大公共(gong)事件(jian)突(tu)發(fa)(fa)時立即(ji)轉換為隔(ge)離(li)收治設施。通過(guo)發(fa)(fa)展(zhan)旅(lv)游(you)，帶(dai)動餐飲(yin)、酒店、文(wen)體、娛樂等產(chan)業發(fa)(fa)展(zhan)，促進當(dang)地經濟發(fa)(fa)展(zhan)。

第四，城中村改造要結合農宅確權頒證進行，做好社會風險評估與防范。大(da)多數農(nong)村家庭擁有的最大(da)資產是農(nong)宅，因(yin)此，城中村改造的難度較(jiao)大(da)。要提前做好風險(xian)評估和風險(xian)防(fang)范預案。