新華社北京9月1日電 題：房貸政策迎來重要調整：存量房貸利率、首付款比例將有何變化？

  新(xin)華(hua)社“新(xin)華(hua)視點”記者(zhe)吳雨

  ，內容涉及存量房貸利(li)率、首付款(kuan)比例等方面的調整(zheng)，引發市場普遍關注。新政策做了(le)哪些調整(zheng)？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號？

  存量(liang)房貸利率調整涉及約4000萬借款人

  當前，房地(di)產(chan)市場供求關系已發生重大變化(hua)，存量(liang)房貸與新(xin)增房貸利(li)差(cha)過大的問(wen)題(ti)引發關注。8月31日(ri)，，引導商業(ye)性(xing)個(ge)人住房貸款借貸雙方有(you)序調整優(you)化(hua)資產(chan)負債(zhai)，。

  根據通知，自(zi)2023年(nian)9月25日(ri)起，存(cun)量首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款的借款人(ren)(ren)可向金融(rong)機(ji)構提(ti)出(chu)申(shen)(shen)請，由該金融(rong)機(ji)構新發(fa)放(fang)(fang)貸(dai)款置換(huan)存(cun)量首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業性個人(ren)(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款或(huo)協商變更(geng)合同約定的利(li)率(lv)水(shui)平(ping)。記者了解到，2023年(nian)8月31日(ri)前金融(rong)機(ji)構已發(fa)放(fang)(fang)，或(huo)已簽訂合同但未發(fa)放(fang)(fang)，且符合當(dang)地首套(tao)房(fang)(fang)標準的存(cun)量住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款可以申(shen)(shen)請降低利(li)率(lv)。

  據(ju)測算，以100萬元(yuan)、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(she)借(jie)款人(ren)和銀(yin)行協(xie)商(shang)將房貸利率調降至4.3%，可節約借(jie)款人(ren)利息(xi)支出每年超5000元(yuan)。

  中國人(ren)民銀行有(you)關負(fu)責人(ren)介紹(shao)，存量住房貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率下(xia)降，對(dui)(dui)借(jie)款(kuan)人(ren)來說，可(ke)(ke)以(yi)節約利(li)(li)息支出，有(you)利(li)(li)于擴(kuo)大消費和投資。對(dui)(dui)銀行來說，可(ke)(ke)有(you)效減少提前(qian)還貸(dai)現(xian)象，并壓縮違規使用經營貸(dai)、消費貸(dai)置(zhi)換(huan)存量住房貸(dai)款(kuan)的(de)空間(jian)，減少風(feng)險隱(yin)患。

  截至6月末，我(wo)國個人(ren)住房貸款余額38.6萬億元。有業內人(ren)士(shi)估算，全國有近(jin)1億個首套房存量貸款合同(tong)，而其中因利率偏高面臨協商調整(zheng)的(de)借(jie)款人(ren)約4000萬戶。利率調整(zheng)后，這些借(jie)款人(ren)的(de)財務負擔會有明顯下降，平均降幅(fu)約為0.8個百分(fen)點。

  對(dui)此(ci)，金融(rong)管理(li)部門有關負(fu)責人(ren)表示，鼓勵銀行批量(liang)辦理(li)，既(ji)可以(yi)變更合同約定的房(fang)貸(dai)利率加點幅度，也可以(yi)由銀行新發放(fang)貸(dai)款(kuan)置換存量(liang)貸(dai)款(kuan)。各金融(rong)機構(gou)要抓緊制定具體操作(zuo)細則，做好組(zu)織實施，提高服務水平，及(ji)時響應借(jie)款(kuan)人(ren)申請(qing)，盡(jin)可能采取便捷措施，降低借(jie)款(kuan)人(ren)操作(zuo)成本(ben)。

  招(zhao)聯首席研究員董希淼認為(wei)(wei)，之所以將(jiang)申請日期定為(wei)(wei)9月25日起，是為(wei)(wei)了給(gei)銀行(xing)留(liu)足時(shi)間，可以進行(xing)修訂合同文本、改造調整系(xi)統、識(shi)別符合標準的(de)(de)客戶等準備(bei)工(gong)作，以及向借款人公布(bu)辦(ban)理流程(cheng)和(he)需要準備(bei)的(de)(de)申請材料(liao)。

  二套(tao)房首付比例下限統一調(diao)至30%

  兩(liang)部門(men)當日(ri)還宣布，統一(yi)全國商業性(xing)(xing)個人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)(zui)低首付款(kuan)比例政策(ce)下限(xian)(xian)，不再區分實施“限(xian)(xian)購”和“非限(xian)(xian)購”城市。商業性(xing)(xing)個人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)最(zui)(zui)低首付款(kuan)比例統一(yi)為：首套(tao)房(fang)不低于20%，二(er)套(tao)房(fang)不低于30%。在(zai)此之前，在(zai)實施“限(xian)(xian)購”措施的城市首套(tao)和二(er)套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)最(zui)(zui)低首付款(kuan)比例政策(ce)下限(xian)(xian)分別是30%和40%。

  另外，兩部門(men)還調整了二(er)套住(zhu)(zhu)房商業性個人住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)利(li)率政策(ce)下限，從不低于相應期限貸款(kuan)市場報價利(li)率（LPR）加60個基點，調整為加20個基點。

  近(jin)期，已有(you)多地陸續(xu)調整了當(dang)地房貸(dai)(dai)首付款比例，引導(dao)個人住房貸(dai)(dai)款實際利率下(xia)行，但仍受限(xian)于(yu)金融管(guan)理部門此前政策(ce)下(xia)限(xian)要求(qiu)。專家表示(shi)，此次(ci)統一政策(ce)下(xia)限(xian)并適度(du)下(xia)調，給地方留下(xia)更充足的調控(kong)空間，有(you)助于(yu)更好(hao)滿足剛(gang)性(xing)和改善性(xing)住房需求(qiu)。

  此次首套(tao)(tao)房貸款利率政策下(xia)(xia)(xia)限(xian)未作(zuo)調整(zheng)。董(dong)希淼認為，對(dui)于符(fu)合(he)首套(tao)(tao)住(zhu)房貸款利率政策動態調整(zheng)機制相關條件的城市(shi)來說，還可階段性下(xia)(xia)(xia)調或取消當地首套(tao)(tao)房貸利率下(xia)(xia)(xia)限(xian)。

  央行近期發(fa)布(bu)的第二季度中國(guo)(guo)貨幣政策執(zhi)行報告顯示，6月(yue)末，已有87個城市下調了首套房貸利率下限(xian)，較(jiao)全國(guo)(guo)下限(xian)低10至40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限(xian)。6月(yue)新發(fa)放個人房貸利率4.11%，同比下降0.51個百分點。

  推進利好政(zheng)策(ce)落地提振(zhen)市場信心

  從明確首套(tao)房(fang)(fang)(fang)“認(ren)房(fang)(fang)(fang)不用認(ren)貸”標準，到(dao)延續實施居(ju)民換房(fang)(fang)(fang)個稅優惠(hui)政(zheng)策，再到(dao)引導(dao)降低存量房(fang)(fang)(fang)貸利率、優化調整(zheng)(zheng)住房(fang)(fang)(fang)信貸政(zheng)策……近期一系列房(fang)(fang)(fang)地(di)產政(zheng)策不斷(duan)(duan)優化調整(zheng)(zheng)，積極落實7月(yue)24日(ri)中央政(zheng)治局會議的相關部署(shu)，政(zheng)策工具箱不斷(duan)(duan)充實。

  東方金誠(cheng)首(shou)席宏觀分(fen)析師王(wang)青表示，這些舉措持續堅持“房住不(bu)炒”的(de)定(ding)位，支持剛性和改善性住房需(xu)求(qiu)，釋(shi)放支持房地產市場(chang)健(jian)康有序發展(zhan)的(de)信號，將為(wei)提振市場(chang)信心發揮(hui)重(zhong)要作(zuo)用。

  隨著政(zheng)策發(fa)布，市場對相關舉(ju)措(cuo)盡快(kuai)落(luo)地見效充滿期待。特別是大(da)量(liang)存(cun)量(liang)房貸(dai)借款(kuan)人希望早日享受政(zheng)策利好，降(jiang)低利息負擔。

  此前，中信銀(yin)行(xing)、招商銀(yin)行(xing)等(deng)多(duo)家銀(yin)行(xing)高管在中期業績發布會上透(tou)露，已(yi)對調整存量房貸利(li)率進行(xing)了業務的分析測算(suan)，并制定(ding)了預(yu)案(an)。農(nong)業銀(yin)行(xing)副行(xing)長林立表示，該行(xing)將(jiang)抓(zhua)緊制定(ding)具(ju)體的操作(zuo)細則，盡(jin)快完成(cheng)合(he)同文本的準備工(gong)作(zuo)，加緊系(xi)統(tong)改造(zao)調整等(deng)方面(mian)的工(gong)作(zuo)，積(ji)極做好組織實(shi)施(shi)。

  金(jin)融管理部(bu)門有(you)關(guan)負責人介紹(shao)，具體利(li)(li)率(lv)調(diao)(diao)整幅(fu)(fu)度由借貸(dai)(dai)雙方協商(shang)確定，但調(diao)(diao)整后的(de)利(li)(li)率(lv)，不能低于原貸(dai)(dai)款發放時所在(zai)城市的(de)首套(tao)住(zhu)房貸(dai)(dai)款利(li)(li)率(lv)政(zheng)策下限。這意味著，利(li)(li)率(lv)調(diao)(diao)整的(de)幅(fu)(fu)度主(zhu)要取(qu)決于商(shang)業銀(yin)行當時的(de)加點情況，主(zhu)要下調(diao)(diao)的(de)是銀(yin)行當時過高的(de)風(feng)險溢價部(bu)分。

  中信銀行副行長謝志斌表示，各地按揭貸款(kuan)利率差異較大，存量(liang)房貸利率調整難以實(shi)行“一刀(dao)切”，調整力度也(ye)要兼顧銀行實(shi)際的承受能力。

  中國人(ren)民銀行、金融監管總局表示(shi)，將密切(qie)關注(zhu)市(shi)場動態，引導銀行與客戶遵循市(shi)場化、法治化原則(ze)進行自(zi)主協(xie)商，有(you)序(xu)降低存量房貸利率(lv)。支持各地(di)因城施(shi)策用好(hao)(hao)政策工具箱，引導個人(ren)住(zhu)房貸款(kuan)實際首付比例和(he)(he)利率(lv)下行，更好(hao)(hao)滿足剛性(xing)和(he)(he)改善性(xing)住(zhu)房需求。

  2023-08-31

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