12月(yue)1日，。2023年1-11月(yue)，TOP100企業拿地(di)(di)總額10855億元，拿地(di)(di)規模同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)6.6%，降(jiang)幅較上月(yue)收窄(zhai)3.4個(ge)百分點(dian)，連(lian)續兩月(yue)收窄(zhai)。TOP100門(men)檻值為32億元，較上年同(tong)期下(xia)降(jiang)7億元。TOP100企業招拍掛(gua)權益拿地(di)(di)總額占全(quan)國300城土地(di)(di)出讓金的(de)比(bi)例為52.3%。
圖：2022-2023年11月50家(jia)代表房企每月拿(na)地總額
數據范(fan)圍：包含(han)招拍掛權益土(tu)地(di)(di)及收并購土(tu)地(di)(di)
從新增貨值來看，中海地產、保利發展、(27.95, -0.65, -2.27%)占據(ju)榜(bang)單前(qian)三位。2023年1-11月，中海(hai)地產以累計(ji)新增(zeng)貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)2292億(yi)元占據(ju)榜(bang)單第(di)一；保利發展、華(hua)潤置地緊隨其(qi)后，累計(ji)新增(zeng)貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)規模分別(bie)為1864億(yi)元和1834億(yi)元。TOP10企(qi)業(ye)2023年1-11月新增(zeng)貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)總額13442億(yi)元，占TOP100企(qi)業(ye)的(de)41.7%;TOP100企(qi)業(ye)新增(zeng)貨(huo)(huo)(huo)值(zhi)門檻(jian)為121億(yi)元。
受上年低基數影響，50家(jia)(jia)代(dai)表企(qi)業拿地總額同比增長36.9%。2023年11月(yue)(yue)，50家(jia)(jia)代(dai)表房企(qi)拿地總額同比增長36.9%，受10月(yue)(yue)高(gao)基數影響環比下滑(hua)。分企(qi)業來看，建(jian)發、保利等央國企(qi)拿地規模較(jiao)高(gao)，單月(yue)(yue)拿地金(jin)額超70億(yi)元(yuan)，萬科、龍湖、大家(jia)(jia)、綠(lv)城、金(jin)地等混(hun)合所(suo)有制企(qi)業和(he)民企(qi)亦有投資(zi)。
多城市取消土地限價，少數核心區域優質地塊熱度上升(sheng)
當前多個(ge)城(cheng)市(shi)取消(xiao)(xiao)土(tu)地(di)限(xian)價，恢復“價高者(zhe)得”。根據(ju)中指研究(jiu)院的(de)監測數據(ju)顯示，目前已(yi)經有廣(guang)州、成(cheng)都(dou)、合肥、濟南(nan)(nan)、重(zhong)慶、廈門、長沙、南(nan)(nan)京、福(fu)州、武(wu)漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈(shen)陽(yang)、鄭州等城(cheng)市(shi)取消(xiao)(xiao)了土(tu)地(di)限(xian)價。房地(di)產市(shi)場供求關系已(yi)發生重(zhong)大變化(hua)，市(shi)場旺(wang)盛期出臺(tai)的(de)限(xian)制性措施正(zheng)在逐步退出舞(wu)臺(tai)，新政后(hou)(hou)市(shi)場經歷短(duan)暫需(xu)求釋放(fang)后(hou)(hou)逐步回歸平穩(wen)，取消(xiao)(xiao)土(tu)地(di)限(xian)價將有助于穩(wen)房價、穩(wen)預期、穩(wen)市(shi)場。
從11月(yue)土地成交情(qing)(qing)況來(lai)看，在上(shang)年(nian)低(di)基數下(xia)22城住宅用地成交面積和總價同比(bi)均有所增長，溢(yi)價率較(jiao)(jiao)前四(si)月(yue)略有上(shang)浮，但整(zheng)體溢(yi)價率仍處于低(di)位(wei)，土地市場(chang)熱度仍相(xiang)對(dui)平(ping)穩。在房企投資(zi)布局仍然(ran)審慎之下(xia)，疊加年(nian)底季節性因素，優質地塊普遍(bian)競(jing)拍(pai)出高價的概率較(jiao)(jiao)小;而(er)2023年(nian)以來(lai)非核心城市或區域土拍(pai)情(qing)(qing)緒延續低(di)迷態勢(shi)，短期(qi)土拍(pai)規則(ze)調整(zheng)對(dui)市場(chang)的帶動(dong)效果有限(xian)。
從(cong)具(ju)體(ti)(ti)城(cheng)市土(tu)拍情況來(lai)看，部分城(cheng)市有少量地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)熱度較高(gao)，其(qi)(qi)余(yu)多底(di)(di)價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交(jiao)(jiao)。11月(yue)(yue)2日(ri)(ri)，合肥成(cheng)交(jiao)(jiao)5宗(zong)(zong)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)中(zhong)，2宗(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)均超30%;11月(yue)(yue)20日(ri)(ri)，成(cheng)交(jiao)(jiao)3宗(zong)(zong)地(di)(di)，2宗(zong)(zong)地(di)(di)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)近20%。11月(yue)(yue)15日(ri)(ri)，成(cheng)都成(cheng)交(jiao)(jiao)7宗(zong)(zong)地(di)(di)中(zhong)，1宗(zong)(zong)地(di)(di)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)達(da)30%，1宗(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)17%，其(qi)(qi)余(yu)多底(di)(di)價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交(jiao)(jiao)。11月(yue)(yue)18日(ri)(ri)，福(fu)州成(cheng)交(jiao)(jiao)11宗(zong)(zong)地(di)(di)中(zhong)，4宗(zong)(zong)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)超過20%，其(qi)(qi)中(zhong)41號(hao)屏(ping)西地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)達(da)41%。11月(yue)(yue)29日(ri)(ri)，蘇州八批次集中(zhong)供(gong)地(di)(di)中(zhong)僅(jin)園(yuan)區(qu)奧(ao)體(ti)(ti)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)(lv)達(da)30%，其(qi)(qi)他(ta)外圍地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)均底(di)(di)價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交(jiao)(jiao)。除上述城(cheng)市外，南京、青島(dao)、武漢、重慶、鄭州、廈門、天(tian)津(jin)等(deng)地(di)(di)于11月(yue)(yue)也進(jin)行了土(tu)拍，但(dan)普遍底(di)(di)價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交(jiao)(jiao)。整體(ti)(ti)來(lai)看，優質地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)土(tu)拍熱度升溫(wen)，但(dan)分化仍在(zai)，非核(he)心地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)多底(di)(di)價(jia)(jia)(jia)成(cheng)交(jiao)(jiao)。
圖：2023年1-11月22城住宅用地成(cheng)交情況(kuang)(市本級(ji))
數據范圍：包含招拍掛權益土地(di)及收并購土地(di)
核心城市(shi)中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)壓(ya)力加大，資(zi)(zi)金(jin)實(shi)力較(jiao)好(hao)的央國企(qi)(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)機(ji)會增(zeng)加。當下大型(xing)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)策(ce)略以(yi)精準(zhun)投資(zi)(zi)為主，之前(qian)在熱點城市(shi)尤其(qi)是核心區(qu)域地(di)(di)塊普(pu)遍競(jing)拍至(zhi)搖號，企(qi)(qi)(qi)(qi)業獲(huo)取(qu)概率均等，若地(di)(di)價(jia)(jia)上限取(qu)消，企(qi)(qi)(qi)(qi)業憑借資(zi)(zi)金(jin)實(shi)力獲(huo)取(qu)土地(di)(di)，對于中(zhong)小(xiao)房(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)而言，資(zi)(zi)金(jin)面多數(shu)承壓(ya)，拿(na)地(di)(di)壓(ya)力增(zeng)加;而央國企(qi)(qi)(qi)(qi)資(zi)(zi)金(jin)實(shi)力相對較(jiao)好(hao)，對優質地(di)(di)塊的競(jing)拍力度或(huo)加大，拿(na)地(di)(di)金(jin)額占比(bi)或(huo)提升。以(yi)成都為例，2023年(nian)11月溢(yi)價(jia)(jia)率超(chao)過10%的地(di)(di)塊共(gong)3宗，其(qi)中(zhong)2宗均由央國企(qi)(qi)(qi)(qi)摘得，前(qian)10月溢(yi)價(jia)(jia)率超(chao)10%地(di)(di)塊共(gong)41宗，其(qi)中(zhong)超(chao)四成由民企(qi)(qi)(qi)(qi)斬獲(huo)。
重點(dian)區(qu)域及城市(shi)房企拿地(di)
從各城市群拿地金額來看，長三角地區領跑全國。2023年1-11月，長三角TOP10企業拿地金額2680億元，居四大城市群之首。其中，(8.26, -0.05, -0.60%)拿地(di)(di)金額為440億(yi)元(yuan)，位(wei)居長(chang)三(san)角(jiao)企(qi)業(ye)拿地(di)(di)金額榜首;京(jing)津冀TOP10企(qi)業(ye)拿地(di)(di)金額972億(yi)元(yuan)，反超粵(yue)港(gang)澳(ao)大灣區位(wei)列第二(er);粵(yue)港(gang)澳(ao)大灣區TOP10企(qi)業(ye)拿地(di)(di)金額939億(yi)元(yuan)，位(wei)列第三(san)。拿地(di)(di)面積來(lai)看(kan)，長(chang)三(san)角(jiao)TOP10企(qi)業(ye)拿地(di)(di)面積以1248萬平方(fang)米位(wei)居四區域首位(wei)。
從重點(dian)城(cheng)(cheng)市拿(na)(na)地金(jin)額TOP10房(fang)企(qi)(qi)來看(kan)，央企(qi)(qi)國(guo)(guo)企(qi)(qi)仍(reng)是(shi)主力。中海地產、保利(li)發展等全國(guo)(guo)性龍頭(tou)企(qi)(qi)業(ye)仍(reng)在多個重點(dian)城(cheng)(cheng)市廣泛(fan)布(bu)局，央國(guo)(guo)企(qi)(qi)參與熱度較(jiao)(jiao)高(gao)，重點(dian)城(cheng)(cheng)市拿(na)(na)地金(jin)額TOP10房(fang)企(qi)(qi)中有半數以(yi)上(shang)為央企(qi)(qi)國(guo)(guo)企(qi)(qi)，這與穩健型國(guo)(guo)央企(qi)(qi)的資金(jin)狀況相對(dui)較(jiao)(jiao)好有直接關(guan)系。
從全國住宅用地(di)成交(jiao)總(zong)價TOP10來看，11月(yue)入(ru)(ru)榜地(di)塊(kuai)成交(jiao)金額(e)(e)門檻為(wei)25億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。入(ru)(ru)榜地(di)塊(kuai)中(zhong)，晉(jin)安區長(chang)樂(le)中(zhong)路(lu)(lu)東側(ce)，晉(jin)連路(lu)(lu)南側(ce)，南湖(hu)舊改項目出讓地(di)塊(kuai)一(yi)地(di)塊(kuai)以總(zong)價49億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)位居(ju)榜首，其中(zhong)，福州共(gong)入(ru)(ru)榜4宗地(di)塊(kuai)，總(zong)成交(jiao)金額(e)(e)為(wei)126億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan);合肥入(ru)(ru)榜2宗地(di)塊(kuai)，總(zong)成交(jiao)價分(fen)別為(wei)34億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)與(yu)26億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，廈門、佛山、蘇(su)州、淮安各入(ru)(ru)榜1宗地(di)塊(kuai)，總(zong)成交(jiao)價分(fen)別為(wei)48億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、47億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、29億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)與(yu)27億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。
