從2023年開始，各(ge)種利(li)(li)好政策(ce)從未間斷。先是各(ge)地陸續放(fang)(fang)開了限(xian)購(gou)、限(xian)售政策(ce)。即使是上海(hai)、深圳等一(yi)線城市(shi)，也都放(fang)(fang)松了對非核心城區的限(xian)購(gou)。同(tong)時，銀(yin)行將房(fang)貸利(li)(li)率降至4%以內，現在房(fang)貸利(li)(li)率已經(jing)處于歷(li)史最低水平。此外，各(ge)地還紛(fen)紛(fen)上調(diao)了公積金貸款的額度，這樣就可(ke)以通(tong)過減輕購(gou)房(fang)者的還貸壓(ya)力，來鼓勵(li)剛需家庭買房(fang)。

不過(guo)，房(fang)地產市場仍處于調(diao)整(zheng)的趨勢之(zhi)中。截(jie)止今(jin)年3月(yue)份，百城(cheng)二手住宅(zhai)平均價格(ge)為(wei)15088元/平方米(mi)，已(yi)連(lian)續23個月(yue)環(huan)比下跌(die)。與此同(tong)時(shi)，百城(cheng)二手住宅(zhai)價格(ge)環(huan)比下跌(die)城(cheng)市數量為(wei)98個，二手房(fang)價格(ge)下跌(die)城(cheng)市已(yi)連(lian)續10個月(yue)超(chao)90城(cheng)。

值得一提(ti)的(de)是，今(jin)年3月(yue)，全(quan)國(guo)前100名房企，銷(xiao)售金額只(zhi)有(you)3583億。這意味著，今(jin)年跟去年相比(bi)，銷(xiao)售額大跌45.8%。此外，全(quan)國(guo)范圍內的(de)二手房新(xin)增掛牌房源(yuan)量(liang)相較(jiao)于2月(yue)份環比(bi)上漲(zhang)了35.6%。

顯然，現(xian)在各種刺(ci)激購房(fang)的(de)利好政策，對于房(fang)地產市場的(de)作用(yong)j是(shi)收效(xiao)甚微。這背(bei)后主要有(you)兩個原因：一個是(shi)，現(xian)在國內各地房(fang)價一直在下跌，早已經失去了賺(zhuan)錢效(xiao)應。而(er)不少購房(fang)者都是(shi)買(mai)漲(zhang)不買(mai)跌。在看到房(fang)價在下跌后，大(da)家就都處于觀望狀態。

另(ling)一個(ge)是(shi)，在經歷(li)了(le)(le)多年疫情后(hou)，現在很多人收入減(jian)少或失(shi)業(ye)，購房(fang)能力(li)被嚴(yan)重削弱，再也(ye)支(zhi)撐(cheng)不起當前的(de)高房(fang)價。與(yu)此同(tong)時，疫情過后(hou)，國(guo)內(nei)居(ju)民也(ye)越(yue)來越(yue)理性了(le)(le)，也(ye)不再會再像過去那樣盲目買(mai)房(fang)了(le)(le)。

而對于(yu)各種政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)刺激購房(fang)無果(guo)，前重慶市(shi)長、現中(zhong)央財(cai)經委員(yuan)會辦公室副(fu)主(zhu)任黃奇(qi)帆，則提出了一個新的(de)建議(yi)。黃奇(qi)帆曾(ceng)表示(shi)：應該全(quan)面取(qu)消限(xian)購限(xian)貸(dai)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，實(shi)行差別化的(de)房(fang)產(chan)稅，讓(rang)房(fang)價(jia)由市(shi)場(chang)來決定，讓(rang)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)回(hui)歸到自(zi)由競爭的(de)狀態(tai)。而對于(yu)黃奇(qi)帆的(de) “新方(fang)案”，不少業內人士(shi)都表示(shi)贊同。

實際上，黃奇帆提(ti)出(chu)的(de)“新方(fang)案(an)”里面(mian)(mian)表達出(chu)三(san)層(ceng)含義：第一，應該全(quan)面(mian)(mian)取消限(xian)購限(xian)貸政策，這(zhe)樣可以刺(ci)激樓市成(cheng)交量的(de)回(hui)升。試想，在全(quan)面(mian)(mian)取消限(xian)購政策之后(hou)，既有(you)外來資金(jin)前(qian)來購房，當然也(ye)會有(you)本(ben)地炒房客拋售房產(chan)。

至于房(fang)價會(hui)(hui)否下跌，那(nei)要看是(shi)買賣雙方的(de)博弈結(jie)果了(le)。如果是(shi)房(fang)子是(shi)賣方市(shi)場，那(nei)房(fang)價就會(hui)(hui)漲(zhang)，而如果是(shi)買方市(shi)場，那(nei)房(fang)價出現大跌也是(shi)很有可能的(de)。未來房(fang)價的(de)漲(zhang)跌，都應該由市(shi)場說了(le)算，政府不應該過多的(de)干預房(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)波動(dong)。

第(di)二(er)，如果全面取消(xiao)限(xian)購限(xian)貸政(zheng)策，萬一(yi)投資性(xing)購房(fang)(fang)需(xu)求大量(liang)入(ru)市炒(chao)房(fang)(fang)，那又(you)該如何呢？對此，黃奇帆就(jiu)提(ti)出了(le)(le)，應(ying)實行差別化(hua)的(de)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)。而(er)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)的(de)實行，就(jiu)是為了(le)(le)增加(jia)炒(chao)房(fang)(fang)者的(de)持房(fang)(fang)成本，降低(di)投機性(xing)購房(fang)(fang)需(xu)求。只要(yao)開(kai)征了(le)(le)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)，就(jiu)能(neng)遏制大量(liang)炒(chao)房(fang)(fang)者入(ru)市，從而(er)推高房(fang)(fang)價了(le)(le)。

之所以要(yao)(yao)實(shi)行差別化(hua)的房(fang)產稅，主要(yao)(yao)是各地(di)的房(fang)地(di)產投機(ji)情(qing)況不同，有些三四(si)線城(cheng)市，很少有投機(ji)炒房(fang)客。而一二線城(cheng)市投資炒房(fang)客比較多(duo)，容易造成房(fang)價的波動(dong)。所以，房(fang)產稅也不能搞一刀切(qie)，要(yao)(yao)因城(cheng)施策。

第三，在讓房價由市場供需關(guan)系決定(ding)之(zhi)后(hou)，各地政府(fu)也要對低收入群體進(jin)行(xing)兜(dou)底。前不久，國務院常務會(hui)議通過(guo)了(le)《關(guan)于(yu)規劃建(jian)設保障性(xing)住房的指(zhi)導意見》。按照(zhao)該(gai)文(wen)件的規劃：預計在未(wei)來5年之(zhi)內，將推出600萬套保障房。將會(hui)在35座人口超過(guo)300萬以上的重要城市進(jin)行(xing)試點。

如此(ci)一來，城里的中等收(shou)入以(yi)上家庭(ting)可以(yi)購買商品房(fang)(fang)(fang)，而低(di)收(shou)入群體則(ze)可以(yi)申請(qing)保障房(fang)(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)(fang)、公租房(fang)(fang)(fang)等。值得一提的是，保障房(fang)(fang)(fang)的價(jia)格要遠(yuan)低(di)于周邊商品房(fang)(fang)(fang)價(jia)格。未來低(di)收(shou)入家庭(ting)也能(neng)圓上住房(fang)(fang)(fang)夢。

其實，黃奇帆提出的(de)“新房(fang)(fang)案(an)”就(jiu)是(shi)要(yao)(yao)建立起樓(lou)市(shi)(shi)的(de)長(chang)效機(ji)制(zhi)。就(jiu)是(shi)既(ji)讓房(fang)(fang)產市(shi)(shi)場完全市(shi)(shi)場化(hua)，房(fang)(fang)價將由(you)市(shi)(shi)場來決(jue)定。同時，也(ye)要(yao)(yao)實行差別化(hua)的(de)房(fang)(fang)產稅，以遏制(zhi)各地(di)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)投機(ji)炒房(fang)(fang)行為(wei)，畢竟(jing)樓(lou)市(shi)(shi)應主要(yao)(yao)以居(ju)住為(wei)屬性。

當然，在(zai)讓房(fang)地(di)產市場化之后(hou)，也要給(gei)當地(di)的(de)低(di)收入家庭進行(xing)兜底，通(tong)過增加(jia)保(bao)障(zhang)房(fang)、廉租(zu)房(fang)等(deng)多(duo)元(yuan)化措施(shi)，來解決低(di)收入家庭的(de)居住問題。只有這(zhe)樣，國內(nei)的(de)房(fang)地(di)產市場才能進入到一個可持續(xu)發展的(de)軌道之中(zhong)。