中新(xin)網5月24日電(中新(xin)財(cai)經記(ji)者 左(zuo)宇坤)房地產(chan)重(zhong)磅利好(hao)政策的暖意(yi)正吹(chui)向全國。在(zai)推動(dong)消化存量商品住(zhu)房的目(mu)標下，“以舊換新(xin)”正是當(dang)前撬動(dong)住(zhu)房需求(qiu)的重(zhong)要(yao)手段。

  據不完全統(tong)計，截(jie)至(zhi)目前(qian)已有(you)超70城(cheng)推(tui)出“以舊換新(xin)”的相關政策(ce)，更有(you)多地明確(que)鼓勵或推(tui)動(dong)國(guo)企收購購房者(zhe)手中的舊房。

  多地住房“以舊換(huan)新”落地成(cheng)交

  “【鄭(zheng)房交易】您(nin)參(can)與的房屋以舊(jiu)換新(xin)收(shou)購報名(ming)(ming)事項，辦(ban)理環(huan)節(jie)：報名(ming)(ming)初(chu)審；辦(ban)理結果：審批通過(guo)，同意(yi)。請登錄鄭(zheng)州市房產交易服(fu)務平臺查(cha)看(kan)具(ju)體信息。”

  來(lai)自鄭州的曾女士(shi)最近剛剛通(tong)過小程序報名了鄭州的住房“以舊換(huan)新”，目前已初審完成。

  “工作人員介紹(shao)流程(cheng)是(shi)等待他們(men)審批后(hou)會進(jin)行舊房的(de)估價(jia)，先初步給(gei)一個價(jia)格(ge)再實地查(cha)看(kan)給(gei)出最終價(jia)格(ge)。我們(men)可以(yi)先看(kan)接不接受(shou)，再考慮去選新房。”曾女(nv)士說。

  報(bao)名過程中(zhong)，讓曾女士印(yin)象比較深的是(shi)需要填房屋竣(jun)工時間，因(yin)為要求(qiu)房齡不超過20年。“主(zhu)要收的是(shi)120㎡以下的中(zhong)小戶型，舊房貸(dai)款必須結(jie)清，不考慮裝修情況。”

  4月(yue)初便(bian)明確啟動二手住房“以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新”試點工作的鄭(zheng)州，其“以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新”有(you)兩種(zhong)(zhong)方式(shi)，一種(zhong)(zhong)是(shi)由國資主導(dao)、城(cheng)發(fa)集團進行收購，在主城(cheng)區全面(mian)實(shi)施(shi)后，今年(nian)全年(nian)計(ji)(ji)劃完成(cheng)5000套收購；另(ling)一種(zhong)(zhong)是(shi)政府(fu)政策鼓勵，群眾市場交易(yi)，全年(nian)計(ji)(ji)劃完成(cheng)二手住房“賣舊(jiu)買新、以(yi)舊(jiu)換(huan)(huan)新”5000套。

  另一個釋放了較大體量的城市(shi)還有南京。

  由南京安居建設集(ji)團有限責任(ren)公(gong)司啟動主城六區(qu)存量住房(fang)“以(yi)舊換(huan)新”試點(dian)，首(shou)批試點(dian)房(fang)源(yuan)共2000套。據“宜居南京”微(wei)信公(gong)眾號5月22日消息，自4月底宣布“以(yi)舊換(huan)新”以(yi)來(lai)，初審(shen)符(fu)合條件的登(deng)記約3430組(zu)；案(an)場(chang)累計來(lai)訪約2230組(zu)；繳納新房(fang)意向(xiang)認(ren)(ren)籌金(jin)的換(huan)房(fang)人(ren)515組(zu)，52組(zu)客戶確認(ren)(ren)成(cheng)交(jiao)。

  “我(wo)家在市中(zhong)心(xin)(xin)有(you)一套年份比(bi)較久的房(fang)子(zi)，因為工作單(dan)位(wei)調動一直空(kong)置，也有(you)人(ren)出過價(jia)(jia)但(dan)沒(mei)到心(xin)(xin)理價(jia)(jia)位(wei)。中(zhong)介跟(gen)我(wo)說我(wo)新(xin)看上的樓(lou)盤可(ke)以參與‘以舊換新(xin)’活動，而且評(ping)估價(jia)(jia)可(ke)能比(bi)市場價(jia)(jia)還高些，我(wo)非常心(xin)(xin)動。”南京市民樓(lou)女士對中(zhong)新(xin)財經記者說。

  但(dan)目(mu)前讓樓女士(shi)糾結的(de)(de)是(shi)(shi)，聽說參與“以舊(jiu)換新”的(de)(de)新房，開發商(shang)可能會收回一些優惠。“這可能就需(xu)要(yao)我好好算一下賬(zhang)，合適的(de)(de)話還是(shi)(shi)非常愿(yuan)意(yi)加入(ru)‘以舊(jiu)換新’的(de)(de)，畢竟自己(ji)賣(mai)房買(mai)房真的(de)(de)太麻煩了。”

  “國家隊”重要性凸顯

  可以(yi)看出，住(zhu)房“以(yi)舊(jiu)換(huan)新”已從(cong)最(zui)初的呼(hu)吁(yu)和鼓(gu)勵(li)，慢(man)慢(man)進入到落地(di)成交(jiao)的階段。

  “面對(dui)規(gui)模過(guo)萬(wan)億(yi)的(de)‘以舊換新(xin)’潛(qian)在市場，想要通過(guo)政策(ce)引導方式(shi)來有效撬動住(zhu)房需求，當前主(zhu)流(liu)模式(shi)有三種(zhong)，分別是回(hui)購(gou)模式(shi)、代售購(gou)新(xin)模式(shi)和購(gou)房補貼模式(shi)。”緯房研究院首席(xi)分析(xi)師、中(zhong)國城(cheng)市經濟學會房地產專業(ye)委(wei)員(yuan)會副秘(mi)書長(chang)閆(yan)金強(qiang)說(shuo)。

  他進一(yi)步表示，“代售購(gou)新(xin)”的(de)(de)最大挑戰(zhan)點在(zai)(zai)于(yu)如何在(zai)(zai)約定期限(xian)內(nei)“換舊(jiu)”，特別(bie)是在(zai)(zai)市(shi)場(chang)預期有待提升的(de)(de)背景下。當前(qian)客(ke)(ke)戶(hu)鎖定意(yi)向(xiang)新(xin)房(fang)(fang)的(de)(de)期限(xian)一(yi)般是2個月，這意(yi)味著房(fang)(fang)地產(chan)中介機構(gou)要(yao)在(zai)(zai)2個月內(nei)幫助(zhu)客(ke)(ke)戶(hu)賣掉舊(jiu)房(fang)(fang)。然而數據顯示2023年主流城市(shi)二(er)手房(fang)(fang)成交周期總天(tian)數約為189天(tian)，遠(yuan)超2個月的(de)(de)期限(xian)。

  因(yin)此(ci)，直接收(shou)購舊房的(de)模式更加受歡迎，即地方使用(yong)(yong)財(cai)政補(bu)貼鼓(gu)勵房企收(shou)購舊房以(yi)達(da)到“賣(mai)舊買(mai)新”的(de)效果，國企收(shou)購用(yong)(yong)作保障房，政府(fu)收(shou)購用(yong)(yong)作安置房。

  平安證券房地(di)產團隊表示，“以舊換新”有利于暢通一二(er)手房置(zhi)換鏈條、協助縮(suo)短(duan)交易周期、促進新房銷售(shou)去化。收(shou)購模式由(you)地(di)方國資(zi)或開發商直接收(shou)購居民舊房，在賣房環節更具(ju)效率，成為主流。

  有些地方政(zheng)府更是已直接出手。例如(ru)，杭州市臨(lin)安區近日發(fa)布公告稱，將在臨(lin)安區范圍內(nei)收購一批(pi)商(shang)品住(zhu)房(fang)用作(zuo)公共租賃(lin)住(zhu)房(fang)。云南大理也(ye)明確，鼓勵(li)收購存量(liang)房(fang)作(zuo)為保(bao)障(zhang)房(fang)或人(ren)才房(fang)，去化(hua)周(zhou)期(qi)超24個月的縣市不再新建(jian)保(bao)障(zhang)房(fang)。

  但這(zhe)一途徑(jing)要想進行大(da)規(gui)模(mo)復制，也(ye)(ye)面臨一些阻礙。華(hua)泰證(zheng)券報告顯(xian)示，從對房地(di)產市場(chang)供求關系影響(xiang)程度來看，政(zheng)府(fu)(fu)收(shou)(shou)儲(chu)(chu)>換(huan)房補(bu)貼>便利(li)交(jiao)易，但相應的對于地(di)方(fang)財(cai)政(zheng)的資金負(fu)擔也(ye)(ye)是由大(da)到小(xiao)；如果推廣政(zheng)府(fu)(fu)收(shou)(shou)儲(chu)(chu)模(mo)式，那(nei)么收(shou)(shou)購(gou)規(gui)模(mo)、收(shou)(shou)購(gou)標準(zhun)(zhun)和新(xin)房換(huan)購(gou)標準(zhun)(zhun)等具體細節仍有較(jiao)多可(ke)待商(shang)榷之處(chu)，如何公允地(di)為(wei)二手房定價也(ye)(ye)是一大(da)難點。

  “各地(di)‘中介優先賣’的優化(hua)交易類政(zheng)策頻次最(zui)高(gao)，不(bu)(bu)過(guo)效(xiao)果很(hen)大程度上取決于市場(chang)(chang)的運行情況(kuang)，在買(mai)(mai)方(fang)市場(chang)(chang)背景下(xia)效(xiao)果有限(xian)；多地(di)試點了地(di)方(fang)國企收購(gou)模(mo)式，目前(qian)整體規模(mo)較小，而且一(yi)般要求(qiu)購(gou)房(fang)者(zhe)在指定的新房(fang)樓(lou)盤購(gou)買(mai)(mai)。”中指研究院市場(chang)(chang)研究總監陳(chen)文靜表(biao)示，不(bu)(bu)過(guo)未來參與城市范(fan)圍有望不(bu)(bu)斷擴大、實施力度也有望增強(qiang)，“以舊換新”策略也會對市場(chang)(chang)逐漸發揮作用(yong)。(完)