年(nian)初(chu)以來，核心(xin)城市(shi)新房(fang)(fang)(fang)及二手房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)整體保持平穩，“好城市(shi)+好房(fang)(fang)(fang)子”表現出較強韌性，土地(di)市(shi)場(chang)也(ye)有所恢復，但二季度以來市(shi)場(chang)邊際有所減弱。上半年(nian)政策(ce)定調(diao)(diao)持續釋放(fang)積(ji)極信(xin)號，4月中(zhong)央政治局會議(yi)指出“持續鞏固房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)穩定態勢(shi)”，提出“加大高品(pin)質住房(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)給”，同時強調(diao)(diao)“優化存量(liang)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)收(shou)購政策(ce)”。6月13日國常會再次強調(diao)(diao)“更大力(li)度推(tui)動房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)止跌回穩”“進(jin)一步優化現有政策(ce)，提升政策(ce)實施的(de)系統性有效(xiao)性”，并明確“穩定預期、激(ji)活需求、優化供(gong)(gong)給、化解(jie)風險”的(de)政策(ce)發力(li)方向(xiang)，為市(shi)場(chang)注入信(xin)心(xin)。

（1）市(shi)場供(gong)求：2025年以來(lai)，核心城市(shi)新(xin)房(fang)市(shi)場整體保(bao)持(chi)平(ping)穩運行，其(qi)中一(yi)季度市(shi)場延續修(xiu)復態(tai)(tai)勢，但二季度邊(bian)際有所(suo)轉弱。二手房(fang)在(zai)“以價換量(liang)(liang)”帶動(dong)下(xia)，重(zhong)點(dian)城市(shi)成交量(liang)(liang)延續增長態(tai)(tai)勢。同(tong)時(shi)，在(zai)供(gong)給(gei)縮(suo)量(liang)(liang)與銷售修(xiu)復推動(dong)下(xia)，重(zhong)點(dian)城市(shi)新(xin)房(fang)可售庫存普(pu)遍下(xia)降，出清周期(qi)略(lve)有縮(suo)短。

（2）房(fang)價：2025年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)，百(bai)城(cheng)二手住宅價格(ge)累計(ji)下(xia)跌3.60%，3月以來環比跌幅(fu)有所擴大，6月環比下(xia)跌0.75%。在優質(zhi)改(gai)善項目入市帶動下(xia)，上(shang)半(ban)年(nian)(nian)百(bai)城(cheng)新房(fang)價格(ge)累計(ji)上(shang)漲(zhang)1.16%。

（3）土(tu)地(di)市場(chang)：今(jin)年以(yi)來，頭部房企投資策略(lve)趨于一(yi)致，拿(na)地(di)進一(yi)步(bu)聚焦核心城(cheng)市，疊(die)加核心城(cheng)市優(you)質地(di)塊供應(ying)力度加大，帶動(dong)300城(cheng)出讓金(jin)明(ming)顯增(zeng)長(chang)(chang)。上半(ban)(ban)年，300城(cheng)宅地(di)出讓金(jin)同比增(zeng)長(chang)(chang)27.5%，成交面積仍下降(jiang)5.5%。TOP20城(cheng)市住(zhu)宅用地(di)出讓金(jin)占全國(guo)比重達68%。一(yi)季度，北京、杭州、成都多次(ci)刷新地(di)價紀錄，帶動(dong)3月300城(cheng)平均(jun)溢(yi)價率(lv)達到18%，但二季度以(yi)來，隨著核心地(di)塊供應(ying)力度減弱疊(die)加房企投資審(shen)慎，土(tu)地(di)市場(chang)有所降(jiang)溫。上半(ban)(ban)年央國(guo)企仍是(shi)拿(na)地(di)主力。

（4）政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)展(zhan)望：今年(nian)我國GDP增長目標定(ding)為5%左右，擴內需仍是(shi)經(jing)濟首要(yao)(yao)任務，穩(wen)(wen)地(di)產至(zhi)關(guan)重要(yao)(yao)。6月13日(ri)國常會提出要(yao)(yao)“多管(guan)齊下穩(wen)(wen)定(ding)預期、激活需求、優化(hua)供給、化(hua)解風險，更大力度(du)推(tui)動房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)止(zhi)跌回穩(wen)(wen)”，釋(shi)放(fang)了積極信號。預計下半年(nian)各級政(zheng)(zheng)(zheng)府將(jiang)全力推(tui)動已(yi)出臺政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)落(luo)(luo)地(di)見(jian)效，如(ru)進(jin)一(yi)步完善與落(luo)(luo)實專項(xiang)債收購存量閑(xian)置土地(di)、收購存量商品(pin)房(fang)，加大城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造房(fang)票安置力度(du)等政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)預計將(jiang)加快落(luo)(luo)實。此外(wai)，城(cheng)(cheng)市(shi)更新相關(guan)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)如(ru)配(pei)套的金融支持(chi)也有望持(chi)續推(tui)進(jin)。

（5）市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)展(zhan)望(wang)：下半年高品質(zhi)項目(mu)入(ru)市(shi)(shi)(shi)(shi)有望(wang)帶動核心(xin)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)新房(fang)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)保(bao)持(chi)平穩，但居民收入(ru)房(fang)價預(yu)期以(yi)及(ji)市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)整體優質(zhi)供給仍偏弱，重點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)中二手房(fang)對新房(fang)“替代效應”仍明顯，預(yu)計城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)之(zhi)間及(ji)項目(mu)之(zhi)間分化行情將(jiang)延(yan)續(xu)，“好(hao)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)+好(hao)房(fang)子”具備(bei)結構(gou)性機(ji)會，而市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)全面止跌回(hui)穩仍需政策進一步加力。