時(shi)間(jian)流逝(shi)，新房子(zi)會變(bian)“次新房”，還會變(bian)成“老房子(zi)”。如同人(ren)們需要定期體(ti)檢，房子(zi)也要不時(shi)做(zuo)檢查、搞維護，為其“養老”，這是保障住房安(an)全(quan)、提升人(ren)民(min)群眾居住體(ti)驗(yan)的重要手段。
日前，住房(fang)城(cheng)(cheng)鄉建(jian)(jian)設(she)(she)部工程(cheng)質量安(an)全(quan)(quan)監(jian)管(guan)(guan)司會同房(fang)地產市場監(jian)管(guan)(guan)司召開城(cheng)(cheng)鎮房(fang)屋(wu)(wu)安(an)全(quan)(quan)管(guan)(guan)理三(san)項(xiang)(xiang)制度(du)試點工作研討會。會議指出，建(jian)(jian)立三(san)項(xiang)(xiang)制度(du)是有(you)(you)效解決我國城(cheng)(cheng)鎮房(fang)屋(wu)(wu)安(an)全(quan)(quan)突出問(wen)題、補齊既(ji)有(you)(you)房(fang)屋(wu)(wu)安(an)全(quan)(quan)治理體系短板的基礎性制度(du)安(an)排(pai)，對于統籌住房(fang)城(cheng)(cheng)鄉建(jian)(jian)設(she)(she)事業高(gao)質量發展和高(gao)水(shui)平安(an)全(quan)(quan)具有(you)(you)重要意(yi)義。這(zhe)三(san)項(xiang)(xiang)制度(du)，就是房(fang)屋(wu)(wu)體檢、養老金和保險(xian)制度(du)。
“快20年了。2006年買(mai)的(de)精裝(zhuang)房(fang)，從住房(fang)到小區都(dou)是新的(de)。這兩年感(gan)覺有陳舊的(de)氣(qi)息(xi)，去年雨季，外(wai)墻(qiang)滲(shen)水，還專門(men)做了維修。”北京(jing)市通州區住戶石女士說。
“上世紀80年(nian)代(dai)的老房子了(le)！還好前兩年(nian)老舊小區(qu)改(gai)造，窗戶、上下(xia)水(shui)管都更新了(le)，還加(jia)裝了(le)保溫層。”北京市朝(chao)陽區(qu)居民劉奶奶說。
住房(fang)城(cheng)鄉建設(she)部科技與產業化發(fa)(fa)展中(zhong)心綠色建筑發(fa)(fa)展處處長(chang)梁浩(hao)介紹，目前，中(zhong)國已成(cheng)為(wei)世界上既有房(fang)屋(wu)最多、房(fang)屋(wu)建成(cheng)年(nian)代(dai)最集中(zhong)的(de)國家。截至2022年(nian)底(di)，中(zhong)國城(cheng)鎮既有房(fang)屋(wu)中(zhong)建成(cheng)年(nian)份超過30年(nian)的(de)接近(jin)20%，意(yi)味著這些(xie)房(fang)屋(wu)將進入(ru)(ru)設(she)計使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)的(de)中(zhong)后期，該比(bi)例還將不(bu)斷(duan)增加，預計到2040年(nian)前后近(jin)80%的(de)房(fang)屋(wu)將進入(ru)(ru)這個(ge)階(jie)段(duan)。“大量(liang)老房(fang)子建設(she)標準低、缺乏必要維護，安全(quan)隱(yin)患巨大。”梁浩(hao)說。
部分自建(jian)房(fang)屋也存在一定安全(quan)風險。中國城(cheng)鎮及(ji)農村家庭自建(jian)住(zhu)房(fang)比例較大(da)，在一些超(chao)大(da)城(cheng)市(shi)，房(fang)屋老化問題突出，城(cheng)中村、村級(ji)工(gong)業園等房(fang)屋安全(quan)問題有待排查(cha)，這都需要相關的制度基礎提(ti)供保障。
“建立房(fang)(fang)(fang)屋(wu)體檢、養(yang)老金、保險三項制度(du)，正(zheng)是順(shun)應住房(fang)(fang)(fang)進(jin)入存量時代、順(shun)應房(fang)(fang)(fang)屋(wu)生命周期規(gui)律以及滿足(zu)居民對‘好房(fang)(fang)(fang)子’的(de)訴求(qiu)，在房(fang)(fang)(fang)屋(wu)管理方面提出的(de)重要(yao)制度(du)。”廣(guang)東(dong)省住房(fang)(fang)(fang)政策(ce)研究中心首席研究員李宇嘉(jia)說(shuo)，歷經幾十年的(de)新增建設(she)，部(bu)分房(fang)(fang)(fang)屋(wu)開(kai)始進(jin)入“中老年”，“就像人一樣，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)也(ye)需要(yao)進(jin)行常態化(hua)體檢，以盡早發現房(fang)(fang)(fang)屋(wu)及樓棟、社區存在的(de)問題。類似人口養(yang)老需要(yao)養(yang)老金，解(jie)決這些問題也(ye)需要(yao)相應資金。面對一些重大事故(gu)時，還應該有保險制度(du)，為房(fang)(fang)(fang)屋(wu)修繕、賠付等豐(feng)富資金來源。”
實際上(shang)，建(jian)(jian)(jian)立房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)三項制度并非新概念。2022年5月(yue)，國務院辦公廳印發(fa)《全(quan)(quan)(quan)國自建(jian)(jian)(jian)房(fang)(fang)(fang)安(an)全(quan)(quan)(quan)專項整治(zhi)工作方案》，就提出“完善(shan)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)質量安(an)全(quan)(quan)(quan)強(qiang)制性(xing)標準，研究建(jian)(jian)(jian)立房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)定期(qi)體(ti)(ti)檢、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)養(yang)老(lao)金(jin)(jin)和房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)質量保險(xian)等制度”。2023年3月(yue)，住(zhu)房(fang)(fang)(fang)城鄉(xiang)建(jian)(jian)(jian)設部(bu)等15部(bu)門聯(lian)合(he)發(fa)布(bu)《關(guan)于加(jia)強(qiang)經(jing)營性(xing)自建(jian)(jian)(jian)房(fang)(fang)(fang)安(an)全(quan)(quan)(quan)管理的(de)(de)通知》，要求各(ge)地積極(ji)探(tan)索創(chuang)新房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)安(an)全(quan)(quan)(quan)管理方式方法，開(kai)展房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)定期(qi)體(ti)(ti)檢、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)養(yang)老(lao)金(jin)(jin)和房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)質量保險(xian)試點。今年1月(yue)，國家(jia)發(fa)展改革委(wei)等部(bu)門發(fa)布(bu)《關(guan)于加(jia)強(qiang)高校學生宿舍建(jian)(jian)(jian)設的(de)(de)指導意見(jian)》，明確“對達(da)到一(yi)定使用年限的(de)(de)學生宿舍建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)要加(jia)強(qiang)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(wu)安(an)全(quan)(quan)(quan)管理，按(an)照有(you)關(guan)技(ji)術要求進行定期(qi)體(ti)(ti)檢，消(xiao)除安(an)全(quan)(quan)(quan)隱患(huan)”。
  住房城(cheng)鄉(xiang)建設部有關負責人透露(lu)，目前，全國城(cheng)鎮房屋(wu)體檢、房屋(wu)養(yang)老金、房屋(wu)保險三(san)項制度試點工作正(zheng)在加快(kuai)推(tui)進。
籌資金、上保險，給房屋“養老”
房屋體檢(jian)、養老金、保(bao)險三(san)項制(zhi)度(du)相(xiang)互聯系、互為銜接，目(mu)的就(jiu)是(shi)為了(le)給房屋提供全生(sheng)命(ming)周期安全保(bao)障。
“給房屋做體(ti)檢是第一步，體(ti)檢就是要發現問題和房屋潛在的(de)風(feng)險(xian)隱患，提供‘缺什(shen)(shen)么(me)補什(shen)(shen)么(me)’的(de)思路。”李宇(yu)嘉說。
在部(bu)(bu)分(fen)城市，定期(qi)體檢制(zhi)度的(de)(de)建(jian)(jian)立為(wei)排(pai)(pai)查(cha)(cha)(cha)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)安全隱(yin)患提供了基礎保障。比如，青島市住房(fang)和城鄉建(jian)(jian)設(she)局印發《青島市房(fang)屋(wu)(wu)(wu)定期(qi)體檢制(zhi)度試點(dian)工作要(yao)點(dian)》，提出建(jian)(jian)立房(fang)屋(wu)(wu)(wu)定期(qi)排(pai)(pai)查(cha)(cha)(cha)、精(jing)準診(zhen)斷(duan)、分(fen)類整(zheng)治等九(jiu)項(xiang)長(chang)效機制(zhi)。要(yao)求(qiu)自(zi)查(cha)(cha)(cha)、巡檢雙到位(wei)，各(ge)區（市）每半(ban)年(nian)(nian)(nian)組織發動(dong)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)安全責任人(ren)，重(zhong)點(dian)對房(fang)屋(wu)(wu)(wu)專有部(bu)(bu)分(fen)進(jin)行安全自(zi)查(cha)(cha)(cha)，發動(dong)鎮（街道）、村（居(ju)）、網(wang)格員、物業服務(wu)企業等，重(zhong)點(dian)對房(fang)屋(wu)(wu)(wu)共有部(bu)(bu)分(fen)進(jin)行巡查(cha)(cha)(cha)。同時(shi)，以老舊、危房(fang)為(wei)重(zhong)點(dian)，要(yao)求(qiu)專業人(ren)員定期(qi)查(cha)(cha)(cha)。當(dang)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)超過(guo)設(she)計使(shi)用年(nian)(nian)(nian)限(xian)2/3時(shi)，應(ying)至少(shao)每5年(nian)(nian)(nian)進(jin)行1次(ci)專業檢查(cha)(cha)(cha)。超過(guo)30年(nian)(nian)(nian)且(qie)無設(she)計使(shi)用年(nian)(nian)(nian)限(xian)的(de)(de)經(jing)營性(xing)自(zi)住房(fang)、超過(guo)設(she)計使(shi)用年(nian)(nian)(nian)限(xian)且(qie)經(jing)鑒定可繼續(xu)使(shi)用的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，應(ying)至少(shao)每3年(nian)(nian)(nian)進(jin)行1次(ci)專業檢查(cha)(cha)(cha)。對鑒定為(wei)C、D級且(qie)實施(shi)加(jia)固處理(li)后(hou)的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，至少(shao)每2年(nian)(nian)(nian)進(jin)行1次(ci)專業檢查(cha)(cha)(cha)。
房屋(wu)體檢查出病灶后怎么辦？李宇嘉(jia)告訴記者，發(fa)現問題(ti)后，可(ke)通過物業(ye)費、維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)、房屋(wu)養老金(jin)(jin)(jin)三位(wei)一體的(de)“養老體系”，實現“小(xiao)(xiao)修(xiu)小(xiao)(xiao)補、大(da)修(xiu)大(da)補”。通常來說，養老金(jin)(jin)(jin)可(ke)以(yi)解決大(da)部分問題(ti)，如果樓棟存在較(jiao)大(da)風(feng)險(xian)，就需要動用保險(xian)資金(jin)(jin)(jin)。這類似于汽車車險(xian)，目的(de)在于給住房提供(gong)較(jiao)大(da)體量的(de)資金(jin)(jin)(jin)支(zhi)持。
記者了解到，目前，老(lao)舊住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)維修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)主(zhu)要依賴(lai)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)專項(xiang)維修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)。根據《住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)專項(xiang)維修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)管理辦法》，對(dui)于(yu)(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)、住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)內的(de)非住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)或者住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)小(xiao)區(qu)外與(yu)單幢住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)結(jie)構(gou)相連的(de)非住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)，業主(zhu)應當交存(cun)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)專項(xiang)維修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)資(zi)金(jin)。“業主(zhu)足額繳(jiao)納的(de)物(wu)業管理費，可用于(yu)(yu)日常‘小(xiao)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)小(xiao)補’；買房(fang)(fang)時繳(jiao)納的(de)房(fang)(fang)屋(wu)維修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)基(ji)金(jin)，用于(yu)(yu)‘大修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)大補’，比如置換電梯(ti)、翻(fan)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)外立面等。”李宇(yu)嘉說。
不過，伴隨(sui)一些(xie)住(zhu)宅(zhai)老(lao)(lao)(lao)化速度(du)(du)加快，很多(duo)小區(qu)現(xian)有的維修資(zi)(zi)金已不足(zu)以覆蓋房(fang)屋(wu)維護需(xu)求。梁浩(hao)表(biao)示，目前(qian)中國建立的住(zhu)宅(zhai)專項維修資(zi)(zi)金制度(du)(du)主要覆蓋普(pu)通商品住(zhu)宅(zhai)，自(zi)建房(fang)、老(lao)(lao)(lao)舊小區(qu)仍缺乏住(zhu)宅(zhai)專項維修資(zi)(zi)金，而已有的專項資(zi)(zi)金也存在使用門(men)檻(jian)高(gao)等問題。因此(ci)，應進一步完(wan)善房(fang)屋(wu)養(yang)老(lao)(lao)(lao)金、房(fang)屋(wu)保險(xian)制度(du)(du)，多(duo)渠道為老(lao)(lao)(lao)房(fang)子(zi)籌集養(yang)老(lao)(lao)(lao)金。
李宇嘉認為，目前公共維修基金由業(ye)(ye)(ye)主購房(fang)(fang)時交(jiao)付，歸集體共同所有，今后可參考企業(ye)(ye)(ye)年金制度，將一(yi)定(ding)比例的(de)土地(di)出讓金、財政補(bu)貼等納(na)入公共賬戶，在確保(bao)足額(e)繳納(na)、資金充足的(de)情(qing)況(kuang)下，借鑒社保(bao)基金管(guan)理模(mo)式，委托專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)機構投(tou)資打理。另外，可由新房(fang)(fang)開發商(shang)代業(ye)(ye)(ye)主或由全(quan)體業(ye)(ye)(ye)主集體投(tou)保(bao)，購置房(fang)(fang)屋安(an)全(quan)保(bao)險，以此(ci)倒逼開展常(chang)態化房(fang)(fang)屋體檢。在房(fang)(fang)屋需(xu)要(yao)“大修”時，也能確保(bao)做(zuo)好臨時安(an)置、賠償等工作。
讓房屋在發現“小毛病”時就及時解決
部(bu)分地區已開始針對特(te)定住(zhu)房(fang)探索開展房(fang)屋體檢、養老(lao)金、保險三項制度試點工作(zuo)。
今年初，山東省(sheng)煙臺市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房和城鄉(xiang)建(jian)設局發布《關于加強城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)全生命周(zhou)(zhou)期管理工(gong)作(zuo)(zuo)的意(yi)見(jian)》，提(ti)出(chu)探索引入城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)養老(lao)金(jin)(jin)(jin)、城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)體(ti)檢、城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)保(bao)險(xian)三(san)項制(zhi)(zhi)度。其中明確，城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)養老(lao)金(jin)(jin)(jin)是指探索通過列(lie)入土地出(chu)讓成(cheng)本、財政預算撥(bo)款(kuan)和建(jian)設單(dan)位(wei)繳(jiao)納、個人繳(jiao)納等方式(shi)籌集資金(jin)(jin)(jin)，用于房屋(wu)(wu)(wu)體(ti)檢、購(gou)買房屋(wu)(wu)(wu)保(bao)險(xian)、公(gong)共(gong)(gong)部位(wei)維修(xiu)補貼等，由(you)公(gong)共(gong)(gong)賬(zhang)戶和個人賬(zhang)戶組成(cheng)，共(gong)(gong)同構成(cheng)房屋(wu)(wu)(wu)全生命周(zhou)(zhou)期管理的資金(jin)(jin)(jin)保(bao)障體(ti)系。煙臺市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房和城鄉(xiang)建(jian)設局有關負責人表示，將采取(qu)試點推進、逐步鋪開的做法(fa)，選取(qu)煙臺市(shi)(shi)(shi)萊山區率先(xian)開展三(san)項制(zhi)(zhi)度試點工(gong)作(zuo)(zuo)。到(dao)2025年，將全面構建(jian)覆蓋房屋(wu)(wu)(wu)全生命周(zhou)(zhou)期的質量安全管理制(zhi)(zhi)度體(ti)系，整體(ti)提(ti)升房屋(wu)(wu)(wu)建(jian)設質量和安全管理水平。
在(zai)青海，省住(zhu)房和(he)城(cheng)鄉建(jian)設廳印發通知，鼓勵各地(di)在(zai)公(gong)(gong)租房、保(bao)障性租賃住(zhu)房、城(cheng)鎮(zhen)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)改造(zao)等(deng)城(cheng)鎮(zhen)保(bao)障性安居工程項(xiang)目中開(kai)展三(san)項(xiang)制度探索試點。5月13日(ri)，中國(guo)大(da)地(di)財產(chan)保(bao)險(xian)(xian)股份(fen)有(you)限公(gong)(gong)司青海分公(gong)(gong)司與當(dang)地(di)相關部門簽訂保(bao)險(xian)(xian)服務(wu)(wu)協議，為西寧(ning)市城(cheng)北區(qu)(qu)民欣園等(deng)2個公(gong)(gong)租房小(xiao)區(qu)(qu)和(he)城(cheng)中區(qu)(qu)4個老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)(qu)提供(gong)(gong)保(bao)險(xian)(xian)服務(wu)(wu)。在(zai)保(bao)險(xian)(xian)期間(jian)，保(bao)險(xian)(xian)公(gong)(gong)司為被保(bao)險(xian)(xian)小(xiao)區(qu)(qu)提供(gong)(gong)第三(san)方定期房屋安全動態巡查檢測服務(wu)(wu)，并為投保(bao)方提供(gong)(gong)防災防損、風險(xian)(xian)勘查服務(wu)(wu)等(deng)。
廣州市住房(fang)和(he)城鄉建設(she)局也(ye)印發了(le)相關通知，明確借助(zhu)保(bao)(bao)險(xian)(xian)的市場化作用(yong)，為(wei)(wei)房(fang)屋(wu)(wu)使用(yong)安(an)(an)全責(ze)任人提供巡(xun)查、檢測、監測、賠付(fu)服務，降(jiang)低房(fang)屋(wu)(wu)安(an)(an)全風險(xian)(xian)。保(bao)(bao)險(xian)(xian)責(ze)任為(wei)(wei)主體(ti)結(jie)構及其附(fu)屬設(she)施倒塌事(shi)故、消防安(an)(an)全事(shi)故及玻璃幕墻(qiang)、外墻(qiang)脫(tuo)落造成的房(fang)屋(wu)(wu)損失、人員臨時(shi)安(an)(an)置費用(yong)和(he)人員傷亡補償(chang)。從投(tou)保(bao)(bao)方(fang)式來看，采取分期(qi)(qi)投(tou)保(bao)(bao)形式，保(bao)(bao)險(xian)(xian)周期(qi)(qi)至少1年(nian)，到期(qi)(qi)后可續(xu)保(bao)(bao)。
“給房(fang)子(zi)上保(bao)(bao)險(xian)(xian)，需要多(duo)方共同保(bao)(bao)障保(bao)(bao)險(xian)(xian)制(zhi)度平穩運行。”李宇嘉認為，引入多(duo)方投保(bao)(bao)的同時(shi)，保(bao)(bao)險(xian)(xian)機構可以要求物業、業主等投保(bao)(bao)方強(qiang)化對保(bao)(bao)險(xian)(xian)標的的日常保(bao)(bao)養和維修，降(jiang)低出(chu)險(xian)(xian)概率。同時(shi)，要保(bao)(bao)障物業費、維修基(ji)金等基(ji)本資金及(ji)時(shi)繳存、及(ji)時(shi)投用，讓房(fang)屋在體(ti)檢發(fa)現(xian)“小毛病”時(shi)就及(ji)時(shi)解決(jue)，避免(mian)造成更嚴重的問題。
在梁浩看來，應完善“人、地、房、錢”聯動(dong)機制(zhi)，關注(zhu)房屋(wu)全(quan)生命周期的(de)政策(ce)創新，推動(dong)房屋(wu)體檢、養老(lao)金、保險制(zhi)度與城市更新、房屋(wu)信貸等(deng)各類政策(ce)協(xie)(xie)調配合。通過多方協(xie)(xie)同，強化(hua)老(lao)舊建筑全(quan)周期制(zhi)度保障，提高老(lao)房子的(de)安全(quan)性。
摘自 《人民日(ri)報海外版》 2024.06.20 記者 廖睿靈
