7月31日(ri)，中指研究院發布的(de)《》顯示，2025年前7個月(yue)，TOP100房企（以全(quan)口(kou)徑(jing)銷(xiao)售額排名，下(xia)同）累計實現銷(xiao)售總額20730.1億元(yuan)，同比(bi)下(xia)降13.3%。單月(yue)來看，7月(yue)份(fen)銷(xiao)售額同比(bi)降幅達18.2%。
榜單顯(xian)示(shi)，今(jin)年前7個月，保利發(fa)展(zhan)控(kong)股集(ji)團股份有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)（以下簡稱“保利發(fa)展(zhan)”）以1632億元(yuan)(yuan)的(de)銷售額穩居榜首，綠城中國(guo)控(kong)股有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)（以下簡稱“綠城中國(guo)”）、中海企(qi)業發(fa)展(zhan)集(ji)團有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)（以下簡稱“中海地(di)產”）緊隨其后，分(fen)別實現(xian)銷售額1368億元(yuan)(yuan)、1319.5億元(yuan)(yuan)。
在銷售面積方面，保利發展、綠(lv)城中國和萬科(ke)企業股份有限公司（以下簡(jian)稱(cheng)“萬科(ke)”）分列前三，分別(bie)達到802.2萬平(ping)方米、629.0萬平(ping)方米和627.9萬平(ping)方米。
通過銷(xiao)售面積(ji)與銷(xiao)售額(e)的對比，不難發現(xian)部分企業正(zheng)在主動聚(ju)焦高端項目，帶(dai)動整體單(dan)價上移。例如，綠城中國前7個月銷(xiao)售面積(ji)629萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)、金額(e)1368億元(yuan)(yuan)，平(ping)均單(dan)價超(chao)過2萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，中海(hai)地產、華潤(run)置地有(you)限公司的平(ping)均單(dan)價也在2萬(wan)元(yuan)(yuan)至3萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)之間。
“頭部(bu)房(fang)企(qi)通過(guo)精準拿(na)地(di)，加速布局改善需(xu)求市場，有望形成較(jiao)好的利潤空間。”上海(hai)易(yi)居房(fang)地(di)產(chan)研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長(chang)嚴躍進(jin)對《證券日(ri)報》記者表(biao)示：“單價高的項目(mu)不僅(jin)代表(biao)市場認可，也反映(ying)出(chu)企(qi)業(ye)產(chan)品(pin)力和所拿(na)地(di)塊地(di)段(duan)資源(yuan)的優勢。”
從各陣(zhen)營(ying)表(biao)現(xian)來看，今(jin)年(nian)(nian)(nian)前(qian)7個(ge)月(yue)，有部分中(zhong)(zhong)小房(fang)企實現(xian)逆勢突破(po)。其中(zhong)(zhong)，TOP10房(fang)企銷(xiao)(xiao)售額(e)均值為1010.3億元，較(jiao)上年(nian)(nian)(nian)下降13.6%；TOP11至(zhi)TOP30區(qu)間房(fang)企銷(xiao)(xiao)售額(e)均值為256.3億元，較(jiao)上年(nian)(nian)(nian)下降15.2%；TOP31至(zhi)TOP50區(qu)間房(fang)企銷(xiao)(xiao)售額(e)均值為125.2億元，較(jiao)上年(nian)(nian)(nian)下降7.8%，降幅(fu)最小；TOP51至(zhi)TOP100區(qu)間房(fang)企銷(xiao)(xiao)售額(e)均值為60.0億元，同比下降13.5%。
從陣營(ying)結構(gou)來看(kan)，今(jin)年前7個(ge)月(yue)銷售額超千億元的(de)房企(qi)有5家，銷售額超過百億元企(qi)業共有49家，中(zhong)國金茂控股(gu)集(ji)團有限公司、杭州濱江房產集(ji)團股(gu)份有限公司等房企(qi)銷售表現(xian)較為(wei)強勁。
中(zhong)指研(yan)究(jiu)院(yuan)企(qi)業研(yan)究(jiu)總監劉水(shui)對《證(zheng)券日報》記者表示，短期(qi)來看，房地產市(shi)場仍處于(yu)波動(dong)調整過程(cheng)中(zhong)，城市(shi)分化行情仍將延續，“好(hao)城市(shi)+好(hao)房子(zi)”具備結(jie)構性機會。
“隨著(zhu)近期多地樓市(shi)新政(zheng)的(de)(de)推出，以及‘因城(cheng)施策(ce)’政(zheng)策(ce)工具持續豐富，房(fang)(fang)地產市(shi)場有望(wang)保持韌性。”嚴躍進表示，“對于房(fang)(fang)企而言，下半年將是比拼產品力與運營效率(lv)的(de)(de)關鍵時期，聚焦(jiao)核(he)心城(cheng)市(shi)與優質項目(mu)，有望(wang)在‘金九銀十(shi)’中(zhong)搶占先(xian)機。”
特(te)別聲(sheng)明：房地產企業銷售(shou)(shou)數(shu)(shu)據統計(ji)(ji)(ji)是以(yi)2025年1月(yue)1日-7月(yue)31日期間銷售(shou)(shou)的商品房為統計(ji)(ji)(ji)口徑，主要(yao)依據在(zai)各地的銷售(shou)(shou)監測(ce)數(shu)(shu)據，并參(can)考(kao)當期總(zong)體經營情(qing)況(kuang)和推盤去化情(qing)況(kuang)進行分析(xi)統計(ji)(ji)(ji)；對(dui)于少數(shu)(shu)沒有(you)在(zai)監測(ce)范圍內(nei)的城市(shi)或項目，由企業提供相關證明文件，經課題(ti)(ti)組(zu)對(dui)數(shu)(shu)據進行嚴格審核，也納入統計(ji)(ji)(ji)范圍。本報(bao)告僅供參(can)考(kao)，課題(ti)(ti)組(zu)不(bu)對(dui)使(shi)用報(bao)告及其內(nei)容所引(yin)發的任(ren)何直接(jie)或間接(jie)損失承擔責(ze)任(ren)。
特(te)別聲明：房地產企業權益銷售(shou)數據(ju)統計是(shi)以2025年1月1日(ri)-7月31日(ri)期間按股權比例銷售(shou)的(de)商(shang)品房為(wei)統計口徑，主要(yao)依據(ju)在(zai)各(ge)地的(de)銷售(shou)監測(ce)數據(ju)，并參(can)考(kao)當期總體經營(ying)情況和推盤去化情況進(jin)行分析統計；對于少(shao)數沒(mei)有在(zai)監測(ce)范圍內(nei)的(de)城市或項目，由企業提供相關證(zheng)明文(wen)件，經課題組(zu)對數據(ju)進(jin)行嚴格(ge)審核，也納入統計范圍。本報告僅(jin)供參(can)考(kao)，課題組(zu)不對使用報告及其內(nei)容所(suo)引發的(de)任何直接或間接損失承擔責(ze)任。
當月要(yao)點：
1、業(ye)績：TOP100房企銷售額1-7月(yue)同比下降(jiang)13.3%，降(jiang)幅較1-6月(yue)略有(you)擴大(da)
2、上(shang)市房企中期(qi)業績(ji)預告： 結算毛利率(lv)偏低和減值損失，部分(fen)上(shang)市房企業績(ji)預虧(kui)
3、展(zhan)望(wang)：7.30政治局會議強(qiang)調(diao)高質量開展(zhan)城市(shi)更新，房地產市(shi)場仍處于波動調(diao)整(zheng)中(zhong)
榜單解(jie)讀
1、業(ye)績(ji)：TOP100房企銷售額1-7月同比下降13.3%，降幅(fu)較1-6月略有(you)擴大(da)
2025年1-7月，TOP100房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)總額(e)(e)為20730.1億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)下降13.3%，降幅較1-6月擴大(da)1.5個百分點。7月單月，TOP100房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)同比(bi)(bi)下降18.2%，建發、中國金茂、濱江集(ji)團(tuan)、中建壹品(pin)等房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)表現(xian)較為強(qiang)勁(jing)。TOP100房企(qi)權益(yi)(yi)銷(xiao)(xiao)售(shou)額(e)(e)為14522.5億(yi)元(yuan)，權益(yi)(yi)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積為7451.8萬平方米。
圖(tu)：2022年1月(yue)-2025年1-7月(yue)TOP100房(fang)企累計銷售額均(jun)值及增速情況
數(shu)據來源：
企(qi)業研究(jiu)：//u.fang.com/ytcrnn/
圖(tu)：2021年1月-2025年7月TOP100房企單月銷售額情況（單位(wei)：億元(yuan)）
數據(ju)來源：
企業研究：//u.fang.com/ytcrnn/
注：文中分析所(suo)用銷售額(e)，如(ru)無特別說(shuo)明，均(jun)指(zhi)全口(kou)徑銷售額(e)。
2025年1-7月，各陣營房企銷(xiao)售額(e)均有下降(jiang)。其中，TOP10房企(qi)銷售(shou)(shou)額均值(zhi)(zhi)為1010.3億(yi)(yi)元，較上(shang)(shang)(shang)年下(xia)(xia)降13.6%；TOP11-30房企(qi)銷售(shou)(shou)額均值(zhi)(zhi)為256.3億(yi)(yi)元，較上(shang)(shang)(shang)年下(xia)(xia)降15.2%；TOP31-50房企(qi)銷售(shou)(shou)均值(zhi)(zhi)為125.2億(yi)(yi)元，較上(shang)(shang)(shang)年下(xia)(xia)降7.8%；TOP51-100房企(qi)銷售(shou)(shou)額均值(zhi)(zhi)為60.0億(yi)(yi)元，同比下(xia)(xia)降13.5%。
圖(tu)：2025年1-7月各陣(zhen)營銷售(shou)額增長情況(kuang)
數據來源：
企業研究：//u.fang.com/ytcrnn/
陣營數(shu)量：百億以上銷售額企(qi)業49家(jia)
圖：2022年(nian)(nian)至2025年(nian)(nian)各年(nian)(nian)1-7月千億(yi)、百億(yi)房(fang)企數量(liang)
數據(ju)來源：
企(qi)業(ye)研(yan)究：//u.fang.com/ytcrnn/
2025年1-7月，多個陣營企業數(shu)量均有變化。具體來(lai)看，1000億(yi)(yi)(yi)(yi)以上(shang)(shang)(shang)陣營(ying)5家(jia)，較去年(nian)同期(qi)(qi)減少1家(jia)，銷(xiao)售(shou)額均值為1320.1億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)。第二陣營(ying)（500-1000億(yi)(yi)(yi)(yi)）以上(shang)(shang)(shang)陣營(ying)6家(jia)，與(yu)上(shang)(shang)(shang)年(nian)持平(ping)，銷(xiao)售(shou)額均值674.1億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)。第三(san)陣營(ying)（300-500億(yi)(yi)(yi)(yi)）企業4家(jia)，較去年(nian)同期(qi)(qi)減少1家(jia)，銷(xiao)售(shou)額均值371.8億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)。第四陣營(ying)（100-300億(yi)(yi)(yi)(yi)以下）企業34家(jia)，與(yu)上(shang)(shang)(shang)年(nian)持平(ping)，銷(xiao)售(shou)額均值161.8億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)。
表(biao)：2025年(nian)1-7月TOP100房企各(ge)陣營數(shu)量(liang)及銷售額(e)均值(zhi)情況
數據來(lai)源(yuan)：
企業研究(jiu)：//u.fang.com/ytcrnn/
上市(shi)房企(qi)中期業(ye)績(ji)預告： 結(jie)算毛利率偏低和減值損失，部分上市(shi)房企(qi)業(ye)績(ji)預虧
62家滬(hu)深房企發(fa)布業績預告，39家首虧或續虧。截至7月30日，滬深上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企(qi)中約62家發(fa)布(bu)2025年半年度(du)業(ye)績(ji)(ji)預(yu)告，其中11家首虧(kui)，28家續(xu)虧(kui)，6家預(yu)減，僅(jin)有17家房(fang)(fang)企(qi)為(wei)預(yu)增和扭虧(kui)，上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企(qi)業(ye)績(ji)(ji)預(yu)期不佳。根據滬深上(shang)市(shi)公(gong)司業(ye)績(ji)(ji)預(yu)告，2025年半年度(du)業(ye)績(ji)(ji)出現虧(kui)損的主要原(yuan)因(yin)(yin)包括：（一）房(fang)(fang)地產開發(fa)項目結算(suan)規模顯著下降(jiang)，因(yin)(yin)受到(dao)銷售策略及售價、項目拿地成本、開發(fa)周期、產品定位等因(yin)(yin)素影(ying)響(xiang)，毛利率仍處低(di)(di)位。（二）結合(he)行業(ye)、市(shi)場和經營環境變化，考慮到(dao)業(ye)務(wu)風險敞口升高，新(xin)增計提(ti)了(le)資產減值。（三）部分(fen)大宗(zong)資產交易和股(gu)權交易價格(ge)低(di)(di)于(yu)賬(zhang)面值。（四）有息負債(zhai)利息費(fei)用化金(jin)額增加。（五(wu)）出險房(fang)(fang)企(qi)則(ze)可能存在計提(ti)各項逾期利息、罰息、違約金(jin)及延(yan)遲履行金(jin)；子公(gong)司因(yin)(yin)無力清償到(dao)期債(zhai)務(wu)，抵押資產被債(zhai)權人申請(qing)折價拍(pai)賣或(huo)被債(zhai)權人申請(qing)進入破產清算(suan)或(huo)破產重整產生損失。
圖：上市房企2025年中期業績預告類型分布
數據來源：中指研究院綜(zong)合(he)整理
企業(ye)研究：//u.fang.com/ytcrnn/
展望：7.30政治局會(hui)議強調(diao)高(gao)質量(liang)開(kai)展城市更新，房地產市場仍處于(yu)波動調(diao)整中
政(zheng)策(ce)方面，7月(yue)30日(ri)，召開，本(ben)次會(hui)議(yi)高(gao)度肯定(ding)了今年以來(lai)(lai)(lai)宏觀(guan)經濟取(qu)得的成效，為市場(chang)釋(shi)放(fang)信心，同時強調宏觀(guan)政(zheng)策(ce)將(jiang)適時加(jia)力，并指出(chu)“保持政(zheng)策(ce)連續性(xing)(xing)穩(wen)(wen)定(ding)性(xing)(xing)，增強靈活性(xing)(xing)預見性(xing)(xing)”，未來(lai)(lai)(lai)隨著宏觀(guan)經濟以及(ji)房(fang)地(di)產市場(chang)運行形勢的變化，預計更(geng)(geng)多政(zheng)策(ce)仍有加(jia)力空(kong)間，推動(dong)(dong)房(fang)地(di)產市場(chang)止跌(die)回穩(wen)(wen)仍是政(zheng)策(ce)目標，短期或更(geng)(geng)多聚焦(jiao)在已出(chu)臺(tai)政(zheng)策(ce)的有效落(luo)實(shi)；與此同時，城(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)已經成為當下推動(dong)(dong)城(cheng)市高(gao)質量(liang)發(fa)展的重點(dian)內(nei)容，也是房(fang)地(di)產領域的聚焦(jiao)點(dian)，未來(lai)(lai)(lai)各項配套政(zheng)策(ce)有望加(jia)速落(luo)地(di)。另外(wai)，“積極穩(wen)(wen)妥化解地(di)方政(zheng)府債務風險”也是會(hui)議(yi)重點(dian)提及(ji)的內(nei)容，各項舉措落(luo)實(shi)有望釋(shi)放(fang)地(di)方政(zheng)府落(luo)地(di)房(fang)地(di)產政(zheng)策(ce)的靈活性(xing)(xing)，提升政(zheng)策(ce)效果(guo)。從市場(chang)表現來(lai)(lai)(lai)看(kan)，7月(yue)重點(dian)城(cheng)市成交略顯(xian)乏力，二手房(fang)仍延(yan)(yan)續“以價換量(liang)”態勢。短期來(lai)(lai)(lai)看(kan)，房(fang)地(di)產市場(chang)仍處于波動(dong)(dong)調整過程中，城(cheng)市分化行情仍將(jiang)延(yan)(yan)續，“好(hao)城(cheng)市+好(hao)房(fang)子”具備結構性(xing)(xing)機會(hui)。
