2025年(nian)1-4月銷售(shou)百(bai)強房(fang)企拿地集(ji)中度(du)依然維持高位，銷售(shou)TOP10房(fang)企新增(zeng)貨值占銷售(shou)百(bai)強新增(zeng)貨量的(de)69%，較2024年(nian)末增(zeng)加7個百(bai)分點，未來市(shi)場格局仍將集(ji)中于(yu)頭(tou)部(bu)企業。
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榜單解讀
前言：在市(shi)場(chang)止跌回(hui)穩的背(bei)景(jing)下，土地(di)(di)市(shi)場(chang)分化加(jia)劇(ju)，重點(dian)(dian)城市(shi)交易活(huo)躍度(du)顯著提(ti)升。受(shou)優質(zhi)地(di)(di)塊集中成交推動，帶動前4月百強(qiang)投資(zi)金額同(tong)比增長(chang)42%。不過(guo)競拍主力仍以央國企為主，多(duo)數房企尚(shang)未重啟(qi)投資(zi)步伐。伴隨(sui)對優質(zhi)資(zi)源的稀缺性與市(shi)場(chang)價值重估的強(qiang)烈共(gong)識(shi)，重點(dian)(dian)城市(shi)土地(di)(di)市(shi)場(chang)熱度(du)有望延續。
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4月份成交建面低位持平
截至4月(yue)(yue)(yue)25日，全國300城(cheng)經營(ying)性土地招拍掛成交(jiao)(jiao)2698萬平(ping)方(fang)米，同比下降23%，降幅較上月(yue)(yue)(yue)全月(yue)(yue)(yue)擴大了12個百(bai)分點；成交(jiao)(jiao)環比3月(yue)(yue)(yue)同期上升50%，主要是由于(yu)3月(yue)(yue)(yue)基數過低所致。本月(yue)(yue)(yue)杭州、南京(jing)(jing)、廈門成交(jiao)(jiao)總價超過50億元(yuan)，南京(jing)(jing)、杭州、惠州、重慶、沈陽(yang)等成交(jiao)(jiao)建(jian)面超過50萬平(ping)方(fang)米。因優質用地占比持續高位(wei)，本月(yue)(yue)(yue)平(ping)均樓(lou)板價3280元(yuan)/平(ping)方(fang)米，同比上升14%。
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金額、建面百強門檻值同比正增
截止4月末，新增土儲(chu)貨值百(bai)強(qiang)門(men)檻(jian)值為17.6億元，同比(bi)下降7%，降幅比(bi)3月末收窄12個百(bai)分(fen)點；新增總價(jia)百(bai)強(qiang)門(men)檻(jian)值為8.1億元，同比(bi)增長(chang)26%，新增建面百(bai)強(qiang)門(men)檻(jian)值為19萬平方米，同比(bi)微(wei)增3%。
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投資百強4月累計拿地金額同比增加42%
2025年1-4月份，新增土(tu)儲百強房企的新增貨值(zhi)(zhi)、總價和(he)建面(mian)(mian)之和(he)分別為8309億(yi)元(yuan)，4285億(yi)元(yuan)和(he)3915萬平方米(mi)，貨值(zhi)(zhi)同(tong)比(bi)增長23.6%，投(tou)資金(jin)額同(tong)比(bi)增長41.5%，金(jin)額增幅(fu)顯(xian)著緣(yuan)于核(he)心(xin)城市核(he)心(xin)地(di)塊供應量明顯(xian)提升(sheng)，建面(mian)(mian)同(tong)比(bi)增長3.2%。投(tou)資百強總量三個指標均同(tong)比(bi)正增長，企業投(tou)資積極性筑底回升(sheng)。
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銷售百強投資集中度維持高位，拿地銷售比0.3
2025年(nian)1-4月銷(xiao)(xiao)售百強房企拿地集(ji)中度依然維(wei)持高位，銷(xiao)(xiao)售TOP10房企新(xin)增貨(huo)(huo)值(zhi)占(zhan)銷(xiao)(xiao)售百強新(xin)增貨(huo)(huo)量的(de)69%，較2024年(nian)末增加7個百分點，未來市(shi)場格局仍將集(ji)中于頭部企業；此外，銷(xiao)(xiao)售TOP11-20新(xin)增貨(huo)(huo)值(zhi)占(zhan)比14%，TOP21-30新(xin)增貨(huo)(huo)值(zhi)占(zhan)比6%，TOP31-50新(xin)增貨(huo)(huo)值(zhi)占(zhan)比7%，后50強新(xin)增貨(huo)(huo)值(zhi)占(zhan)比僅有3%。
拿(na)地(di)銷(xiao)售比(bi)方面，2025年1-4月百強房企拿(na)地(di)銷(xiao)售比(bi)穩定在0.30，較2024年末提升0.13，主要受到個別頭部房企拿(na)地(di)金額較大的影響，例如中國金茂、濱江集團、綠城中國拿(na)地(di)銷(xiao)售比(bi)都遠高于百強整體水平。
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土地市場熱度分化加劇，投資集中度將持續提升
2025年(nian)1-4月，土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)依(yi)舊呈(cheng)現(xian)(xian)顯著分(fen)化特征。以北京、杭(hang)州、廣(guang)州、南京等(deng)為代表(biao)的(de)一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)及強二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地成(cheng)(cheng)交(jiao)溢價(jia)率持續攀升，核心區位優質(zhi)地塊頻現(xian)(xian)高溢價(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)現(xian)(xian)象，推(tui)動市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)熱(re)度及關(guan)注度重回上(shang)行通道。但值得注意(yi)的(de)是，本輪市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)回暖呈(cheng)現(xian)(xian)明顯結構性(xing)(xing)(xing)特征，三四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)仍量價(jia)同比回縮，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)復蘇(su)動能不(bu)足，實質(zhi)性(xing)(xing)(xing)改(gai)善仍需依(yi)托區域經濟基本面(mian)的(de)修復及政(zheng)策支持的(de)持續性(xing)(xing)(xing)。
從房(fang)企角(jiao)度來看，頭(tou)部房(fang)企持(chi)(chi)續(xu)強化對(dui)高能(neng)級城市優(you)質土地(di)資(zi)源(yuan)的(de)戰略(lve)性(xing)增儲，重點地(di)塊參拍企業(ye)數量增加(jia)且出價(jia)競爭激(ji)烈。市場集中度進一(yi)步分(fen)化，頭(tou)部房(fang)企、國央企依(yi)托(tuo)資(zi)金優(you)勢加(jia)速(su)優(you)化土儲，而中小型房(fang)企受制(zhi)于流動(dong)性(xing)壓力持(chi)(chi)續(xu)收縮(suo)投資(zi)半徑。這(zhe)種投資(zi)格局預計將驅動(dong)優(you)質土地(di)資(zi)源(yuan)持(chi)(chi)續(xu)向頭(tou)部企業(ye)聚集，行業(ye)集中度或將進入新一(yi)輪提升周期(qi)。（來源(yuan)：克(ke)而瑞地(di)產研(yan)究）
