新華社北京12月8日電 題：房地產市場走勢怎么看——當前中國經濟問答之六

  新華社記者(zhe)齊中熙、王(wang)優玲

  住(zhu)房問(wen)題，既是民(min)生問(wen)題也是發展(zhan)問(wen)題。當前的房地產市(shi)場走勢(shi)備受各方關(guan)注。

  9月26日召(zhao)開的中共(gong)中央政(zheng)(zheng)治局會(hui)議強調，“要(yao)促進房地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)止跌回(hui)穩”“要(yao)回(hui)應群眾關切，調整住房限購政(zheng)(zheng)策(ce)，降低(di)存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政(zheng)(zheng)策(ce)，推動構(gou)建房地產(chan)(chan)發(fa)展(zhan)新模式”。

  從中(zhong)央到(dao)地方，一(yi)攬子(zi)政策密集推(tui)出(chu)，釋放出(chu)穩定(ding)房地產市(shi)(shi)場(chang)的(de)強(qiang)烈信號。在(zai)各方努力下(xia)，市(shi)(shi)場(chang)預期和發展信心提振效果如何？市(shi)(shi)場(chang)出(chu)現了哪些變化(hua)？

  （一）

  9月26日中共中央政(zheng)治局(ju)會(hui)議后，多部門打出促進房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場平穩健康(kang)發展政(zheng)策(ce)“組合拳”，概括起來，就是“四個(ge)取消”“四個(ge)降(jiang)低”和“兩個(ge)增加”。各地(di)(di)特別(bie)是一(yi)線城市(shi)紛紛調整優化房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)，力促市(shi)場回暖(nuan)。

  不(bu)同(tong)舉措，從不(bu)同(tong)角度，直擊當(dang)下房地(di)產(chan)市場“痛點”“堵點”：

  地(di)(di)方因城施策(ce)取消或調減限制性措施，釋放購(gou)房需求(qiu)；優化(hua)稅收政(zheng)策(ce)，降低購(gou)房交易成本；調整土(tu)地(di)(di)政(zheng)策(ce)，控新增、盤存量，進一(yi)步發揮土(tu)地(di)(di)儲(chu)備(bei)“蓄(xu)水(shui)池(chi)”功(gong)能；加碼(ma)金(jin)融支持(chi)，為(wei)行業流(liu)動(dong)性注(zhu)入“活水(shui)”……

  這一套政策組(zu)合拳效果怎樣？我們觀察幾個(ge)關鍵指標。

  看銷售面積(ji)——

  國家統計(ji)局最新數(shu)據顯示，從(cong)監測(ce)的(de)(de)(de)40個重(zhong)點(dian)城(cheng)市的(de)(de)(de)銷售情況看，前期回(hui)調幅度較大的(de)(de)(de)二線(xian)城(cheng)市邊際改善比較明(ming)顯，10月(yue)份當月(yue)銷售面積(ji)實現正增長，銷售額(e)降幅明(ming)顯收窄。

  1至(zhi)10月，全國新(xin)建商品房(fang)銷售(shou)面積(ji)同比下降15.8%，降幅比1至(zhi)9月收(shou)窄(zhai)1.3個百分點(dian)；新(xin)建商品房(fang)銷售(shou)額(e)同比下降20.9%，降幅比1至(zhi)9月收(shou)窄(zhai)1.8個百分點(dian)。

  住(zhu)房(fang)(fang)城鄉建設部網(wang)簽(qian)(qian)數據顯示，10月份，全國新建商品(pin)房(fang)(fang)交易(yi)網(wang)簽(qian)(qian)量(liang)(liang)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)0.9%，連(lian)續15個月下降后(hou)首(shou)次(ci)實現增(zeng)長(chang)；新建商品(pin)房(fang)(fang)和(he)二手房(fang)(fang)成(cheng)交總量(liang)(liang)同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)3.9%，連(lian)續8個月下降后(hou)首(shou)次(ci)實現增(zeng)長(chang)。

  看先導指標(biao)——

  觀察房(fang)地產市場(chang)活躍度(du)，除了銷(xiao)售量，還(huan)有兩(liang)個先導指(zhi)標：一手房(fang)的到訪(fang)量，二手房(fang)的帶看量。

  購房屬于(yu)大(da)宗消費，從有購房意愿，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再(zai)到討價(jia)(jia)還價(jia)(jia)等(deng)環節，普遍需要較(jiao)長過程。

  記者近日走訪(fang)北京、上(shang)海、南昌等(deng)多地(di)房(fang)(fang)地(di)產中(zhong)介機構了解到，不論在工作日還(huan)是(shi)周末(mo)，都有(you)不少(shao)客戶來簽約(yue)洽談，簽約(yue)室里(li)常(chang)(chang)常(chang)(chang)坐(zuo)滿討價還(huan)價的(de)買賣方(fang)。一手房(fang)(fang)的(de)到訪(fang)量、二手房(fang)(fang)的(de)帶看量也有(you)明(ming)(ming)顯增(zeng)長(chang)。這些現(xian)象的(de)背后(hou)，是(shi)有(you)更多居民已經(jing)在購房(fang)(fang)的(de)進程中(zhong)，至(zhi)少(shao)有(you)購房(fang)(fang)意愿或需求，表明(ming)(ming)市(shi)場(chang)活躍度(du)出現(xian)一定程度(du)邊際(ji)改善，這對于房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)止(zhi)跌(die)回穩是(shi)積(ji)極信號。

  看市場(chang)預期——

  信心(xin)重于黃金。隨著銷售面積回升、先導(dao)指標提升，消(xiao)費者對(dui)房地產后市(shi)的(de)信心(xin)也(ye)得到增(zeng)強(qiang)，市(shi)場預期出現好轉(zhuan)。

  根據(ju)PMI調(diao)查(cha)，10月(yue)份(fen)房地產(chan)業商務活(huo)動指(zhi)數(shu)比(bi)上月(yue)回升2.5個百(bai)分點，市場預期指(zhi)數(shu)回升1.8個百(bai)分點。這表明(ming)在一(yi)系列政(zheng)策推動下，房地產(chan)市場景(jing)氣度開始改善。

  記者走訪(fang)北上(shang)廣深一線城市(shi)和武漢、蘇(su)州、杭州等(deng)二線城市(shi)發現，市(shi)場(chang)交易活躍(yue)度有所提升，新客戶從看房(fang)到最終購買的決策速(su)度在加快(kuai)(kuai)，老客戶減少了猶豫(yu)，甚至出(chu)現購買緊迫感。不論是新房(fang)還是二手房(fang)市(shi)場(chang)，成交周期明顯加快(kuai)(kuai)。

  以上多維度指標顯示，房地產市場(chang)正(zheng)在出現一些回暖跡象。

  房地(di)產(chan)市(shi)場歷來有“金九銀十”的(de)說法。10月(yue)份房地(di)產(chan)市(shi)場出(chu)現(xian)(xian)的(de)止跌(die)回(hui)穩積極勢頭，特別是商品(pin)房交易市(shi)場自2007年以來首次出(chu)現(xian)(xian)“銀十”超“金九”的(de)現(xian)(xian)象，從(cong)側(ce)面也反映出(chu)政策調整優化對房地(di)產(chan)市(shi)場止跌(die)回(hui)穩的(de)推(tui)動力。

  “總的來看，一攬(lan)子促(cu)進(jin)房地產市場(chang)止跌回(hui)穩的措(cuo)施顯效，10月份房地產市場(chang)出現積(ji)極(ji)變化。隨著各項政策(ce)效能進(jin)一步釋(shi)放，推動房地產市場(chang)止跌回(hui)穩的動能將增(zeng)強。”

  “中國的(de)房地產在(zai)系(xi)列政策作用下(xia)，經過三年(nian)的(de)調整(zheng)，市場已經開始筑(zhu)底。”

   國家統計局、住房城鄉建(jian)設部分別(bie)作出(chu)如上判斷。

  （二）

  一方面(mian)要看(kan)到(dao)(dao)，一攬子政策開始落地(di)顯效；另一方面(mian)也要看(kan)到(dao)(dao)，房(fang)地(di)產市場筑底是一個過(guo)程，需要長短結合、標本(ben)兼治。

  首先，要(yao)“適應我國房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場供求關系發生(sheng)重大(da)變化的新形(xing)勢”。這是去年(nian)7月24日中(zhong)共中(zhong)央政治局會議(yi)作出的重大(da)判斷。認識當前(qian)的房地(di)產(chan)(chan)形(xing)勢，首先要(yao)把(ba)握(wo)住這個變化。

  供(gong)求關(guan)系是(shi)影響市(shi)場價格的關(guan)鍵因素(su)，這(zhe)是(shi)經濟學(xue)的基本(ben)原理(li)之一。

  過去20多年，我國(guo)房地產市(shi)場(chang)總體呈(cheng)現(xian)上升態勢，對保障(zhang)和改善民生、支撐我國(guo)經濟社(she)會發(fa)展(zhan)發(fa)揮了(le)重要作用。同(tong)時，房地產市(shi)場(chang)快速擴張，也出現(xian)了(le)一些資金過度向房地產集中，部分房企“高負債、高杠桿(gan)、高周轉(zhuan)”等問題。

  從過去(qu)供(gong)不應求形(xing)成(cheng)的市場(chang)(chang)火爆、甚至(zhi)價格(ge)扭曲，到(dao)近些年主要(yao)(yao)矛盾從總量(liang)(liang)短缺(que)轉(zhuan)為總量(liang)(liang)基本(ben)平衡(heng)、結構性供(gong)給不足，房地產市場(chang)(chang)的底層邏輯發(fa)生變(bian)化(hua)。因此，要(yao)(yao)促進房地產市場(chang)(chang)進一步止(zhi)跌回穩，對商品房建(jian)設要(yao)(yao)“嚴控(kong)增量(liang)(liang)、優化(hua)存量(liang)(liang)、提(ti)高質量(liang)(liang)”。

  從存量上看，我(wo)國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。

  政策(ce)層(ceng)面已經明(ming)確，商品房庫存較多(duo)的城市，政府可按需定購，積極支(zhi)持收(shou)購存量商品房用作保(bao)障性(xing)住(zhu)房。目前，各地加速推進收(shou)購存量商品房用作保(bao)障性(xing)住(zhu)房，專項債券(quan)支(zhi)持回(hui)收(shou)閑置存量土地、新增土地儲備也在加快(kuai)落地。

  從增(zeng)量(liang)和質(zhi)量(liang)上看(kan)，人們對住房(fang)的需求已經(jing)從“有沒有”向“好(hao)不好(hao)”轉(zhuan)變，滿足(zu)這部分市場(chang)需求是調(diao)整增(zeng)量(liang)和提高質(zhi)量(liang)的重(zhong)要方向。

  其次，要(yao)修(xiu)復信(xin)用鏈條(tiao)，重建市場(chang)信(xin)心(xin)，促進金(jin)融(rong)和房(fang)地產良(liang)性循環。打好保交(jiao)房(fang)攻堅戰(zhan)是其中的重中之(zhi)重。

   一(yi)段時間以來，在房地產市場調整(zheng)過(guo)程中，由于資金問題(ti)、債務問題(ti)，部(bu)分在建已(yi)售的(de)(de)商品住(zhu)房項目面臨交付困難。這一(yi)現象不僅嚴重損(sun)害購房者(zhe)權益，也影響著市場的(de)(de)信心(xin)，阻礙著市場的(de)(de)有序運轉(zhuan)。

  針對(dui)這(zhe)一“痛點”，保(bao)交房工作(zuo)穩步(bu)推進(jin)，城市(shi)房地(di)產(chan)融資協調機制適時推出(chu)——將合規房地(di)產(chan)項(xiang)目納入“白名(ming)單(dan)”，應進(jin)盡進(jin)、應貸盡貸，滿足項(xiang)目合理融資需(xu)求(qiu)，成為實現(xian)金(jin)融和房地(di)產(chan)良性循(xun)環、改善(shan)市(shi)場預期的重要舉措和有力保(bao)障。

  目(mu)前(qian)，全國(guo)297個地級及以上(shang)城市均已建立(li)房(fang)地產項(xiang)目(mu)融資協(xie)調(diao)機制。截(jie)至10月31日(ri)，“白名單”項(xiang)目(mu)貸款審批(pi)通過(guo)金額(e)超3萬億(yi)元(yuan)。年底前(qian)，隨著“白名單”擴圍有(you)序推進，這一規(gui)模還將增加(jia)到4萬億(yi)元(yuan)。

  信(xin)貸規(gui)模的增(zeng)加，預(yu)示著(zhu)房(fang)地產項(xiang)目融資更快捷更便利，保(bao)交房(fang)的繼續(xu)推進更有(you)保(bao)障。截(jie)至11月(yue)13日，保(bao)交房(fang)攻堅戰推進有(you)力，全國已交付285萬(wan)套，保(bao)障購房(fang)人合法權(quan)益的同時，也對(dui)市場預(yu)期(qi)帶來有(you)效改善(shan)。

  此(ci)外，還要釋放(fang)市場(chang)潛在需(xu)求，從供需(xu)兩端(duan)著手進一步激(ji)活(huo)房地產市場(chang)。

  立足(zu)當(dang)前房(fang)地產市場(chang)的(de)主要矛(mao)盾，在供給結構方(fang)面，保障性住(zhu)(zhu)房(fang)供給相對不足(zu)，大(da)城市房(fang)價(jia)高，新市民、青年人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)負擔較(jiao)重。住(zhu)(zhu)房(fang)需求方(fang)面，改善(shan)性住(zhu)(zhu)房(fang)需求持續升級，居民對提升居住(zhu)(zhu)品(pin)質(zhi)的(de)愿望更為強烈。

   因此，通過“四(si)個(ge)取(qu)消”“四(si)個(ge)降低”降低購房(fang)成本，加大保障房(fang)建設以及城中(zhong)村改造等，將為房(fang)地產市場(chang)注入新的需(xu)求(qiu)。

  從(cong)房地(di)產市場(chang)的中(zhong)長期趨勢來(lai)看，滿足剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住房需求(qiu)仍有發展空間(jian)。我國仍處于城鎮化(hua)發展中(zhong)后(hou)期，持續推進以(yi)人(ren)為本的新型城鎮化(hua)，將(jiang)釋放房地(di)產市場(chang)更大需求(qiu)潛力。

  （三）

  傳統(tong)的房地(di)產發展(zhan)模式難以為繼，未來的房地(di)產將向何處發展(zhan)？

  去北京(jing)參觀一次中國建筑科技展，也許你能(neng)從中獲得一些啟(qi)發。

  打開(kai)房門，屋內的(de)燈光(guang)、窗簾、音樂(le)會自動開(kai)啟，歡迎主人回家；來到客(ke)廳，坐在沙發上按動按鈕，對面(mian)的(de)墻柜緩緩前移(yi)，一(yi)會兒(er)就“變”出一(yi)個兒(er)童(tong)“小游樂(le)園(yuan)”……這是記者近日在中國建筑(zhu)科技展的(de)“好房子樣板間(jian)”看到的(de)一(yi)幕場景。

  房地產發展，民生是(shi)最(zui)終落(luo)腳點。

  從“有沒有”轉(zhuan)向“好不好”，提升居民居住品(pin)質和幸福(fu)感是(shi)未來(lai)房(fang)(fang)地產發展的方(fang)向。通過科技賦能、創新引領，無論(lun)是(shi)新房(fang)(fang)子還是(shi)老房(fang)(fang)子，都要變成好房(fang)(fang)子。

  加(jia)快(kuai)構(gou)建房地(di)(di)產發(fa)展(zhan)新(xin)模(mo)式，是房地(di)(di)產市場平穩健康發(fa)展(zhan)的(de)治本之策。更好滿足剛性和改善(shan)(shan)性住房需求(qiu)，完善(shan)(shan)房地(di)(di)產開發(fa)、交易和使用制度，建立(li)“人、房、地(di)(di)、錢”要(yao)(yao)素聯動新(xin)機制等，是加(jia)快(kuai)構(gou)建房地(di)(di)產發(fa)展(zhan)新(xin)模(mo)式的(de)重要(yao)(yao)內容。

  我國房地(di)產市場已(yi)(yi)走過20多年高速擴張階段(duan)，過去的(de)發展(zhan)模式已(yi)(yi)不適應高質量發展(zhan)的(de)新要求，構建房地(di)產發展(zhan)新模式是大勢所趨。

   打造(zao)安全、舒適(shi)、綠色、智慧(hui)的好房子，成(cheng)為滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進房地產業高質量發展的應有之義(yi)。

  從支撐(cheng)城市擴張(zhang)轉(zhuan)向參與城市更新，從增(zeng)量(liang)拉動轉(zhuan)為增(zeng)量(liang)存量(liang)聯(lian)動……房(fang)地產發展(zhan)要圍(wei)繞老百姓在新發展(zhan)階段(duan)的多(duo)樣(yang)化住房(fang)需求(qiu)，從戶外環境、適老化、綠色(se)低碳等方面著力，推動住房(fang)建設品(pin)質(zhi)全(quan)面升級。

   當前，城中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)的政策支持范(fan)圍從最初只(zhi)有35個(ge)大(da)城市擴大(da)到全部地級(ji)及以上(shang)城市。已有1632個(ge)城中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)項目在各大(da)城市落(luo)地。1至10月，全國已建(jian)設籌(chou)集保障性住(zhu)房和城中(zhong)村(cun)改造(zao)(zao)安置房317萬套（間(jian)）；到今年底，可幫助超(chao)過1000萬困難(nan)群眾改善住(zhu)房條件。

  積極實施城市更新行動，是轉(zhuan)變城市發展方式(shi)、實現高質量發展的重要舉(ju)措。 

  系統(tong)推進好(hao)房子(zi)、好(hao)小(xiao)區(qu)、好(hao)社區(qu)、好(hao)城(cheng)區(qu)“四(si)好(hao)”建(jian)設，是房地產業未(wei)來發展(zhan)的重心(xin)。2023年(nian)，全(quan)(quan)國已實施(shi)城(cheng)市(shi)更(geng)新項目超(chao)過6.6萬個(ge)，累計完成(cheng)投(tou)資2.6萬億元，城(cheng)市(shi)更(geng)新行(xing)動實施(shi)帶來的綜(zong)合(he)性成(cheng)效正在(zai)逐步顯現(xian)。2024年(nian)，全(quan)(quan)國計劃新開工改造城(cheng)鎮老舊小(xiao)區(qu)5.4萬個(ge)，前10個(ge)月已開工5.3萬個(ge)。

  協同聯動(dong)，防止(zhi)大起大落，才能實現房地產(chan)市場(chang)平穩(wen)、健康、高質量發展(zhan)。

  房地產(chan)行業正處于新舊模式轉型的關鍵期。迎難而上(shang)，主動破局(ju)。按照中央統一部署，各(ge)地各(ge)部門(men)正同心協(xie)力，打好(hao)土地、財(cai)稅、金融等政(zheng)策組(zu)合拳，讓這(zhe)些政(zheng)策的效果充分顯現。

  房(fang)(fang)地產高質量發展，將為中(zhong)國(guo)經濟高質量發展積蓄更(geng)多新(xin)動能，為建設適應人民群眾新(xin)期待的“好房(fang)(fang)子”提供(gong)更(geng)有力(li)支(zhi)撐(cheng)。