制圖：張(zhang)丹峰
習近(jin)平總書記(ji)指出：“住房問(wen)(wen)題(ti)既是(shi)民生問(wen)(wen)題(ti)也是(shi)發(fa)展(zhan)問(wen)(wen)題(ti)，關(guan)系千家(jia)萬(wan)戶切身利益(yi)，關(guan)系人民安居樂業，關(guan)系經(jing)濟社會發(fa)展(zhan)全局，關(guan)系社會和諧(xie)穩定。”
9月26日召開的(de)中共中央政治局會議(yi)強調，“要促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場止跌回穩(wen)”“要回應群眾(zhong)關(guan)切，調整住房(fang)(fang)(fang)限購政策(ce)(ce)，降低(di)存(cun)量房(fang)(fang)(fang)貸利率(lv)，抓緊(jin)完善土(tu)地(di)、財稅、金融等政策(ce)(ce)，推(tui)動構(gou)建房(fang)(fang)(fang)地(di)產發展新模(mo)式”。
近期，有關部門指導各(ge)地(di)迅速行動，抓存量(liang)政(zheng)策落(luo)實、抓增量(liang)政(zheng)策出(chu)(chu)臺，打出(chu)(chu)一套“組(zu)合拳”；地(di)方政(zheng)府因城施(shi)策，取消或(huo)調減了限(xian)制性措施(shi)，支持居民剛性和改(gai)善性住房需求。這(zhe)些舉措釋放出(chu)(chu)強烈的(de)穩增長、穩樓市(shi)信號，將進一步提振信心(xin)、改(gai)善預(yu)期。
在國(guo)(guo)務院新聞辦公(gong)室10月18日舉行的(de)新聞發布會上，國(guo)(guo)家統計局副局長盛來運介紹，國(guo)(guo)慶(qing)期間(jian)，一些房(fang)(fang)(fang)地產樓(lou)盤的(de)到訪量、成(cheng)交(jiao)(jiao)量有(you)明顯改善(shan)。根據市場(chang)機構(gou)不完全統計，國(guo)(guo)慶(qing)期間(jian)新房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積增(zeng)長102%，二手房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積增(zeng)長205%。“這個變化(hua)非常明顯，我們有(you)理由相(xiang)信，房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)會出(chu)現積極變化(hua)。”盛來運說(shuo)。
如何(he)看待(dai)當前房地產市場的運(yun)行態(tai)勢(shi)和(he)發展(zhan)趨勢(shi)？購(gou)買的住(zhu)房能否按時(shi)交付(fu)？針(zhen)對社會(hui)普遍關心的問(wen)題(ti)，記者進(jin)行了采訪。
一攬子政策效果如何？
——10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現回暖
近期的房地產優(you)化調整(zheng)政策(ce)主要集中在哪些方面？效(xiao)果如何？
“‘組合拳’怎么打？概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加(jia)。”住房(fang)城鄉建(jian)設部部長倪虹作了具體介紹——
四個(ge)取(qu)(qu)消(xiao)：取(qu)(qu)消(xiao)或調減限(xian)購、取(qu)(qu)消(xiao)限(xian)售、取(qu)(qu)消(xiao)限(xian)價、取(qu)(qu)消(xiao)普通住宅(zhai)和非普通住宅(zhai)標準(zhun)。充分賦予城市(shi)政(zheng)府(fu)(fu)調控自主權，城市(shi)政(zheng)府(fu)(fu)因城施策，調整或取(qu)(qu)消(xiao)各(ge)類購房的限(xian)制(zhi)性措施。
四個降(jiang)低(di)(di)(di)：降(jiang)低(di)(di)(di)住(zhu)(zhu)房公積金貸款(kuan)利(li)率，降(jiang)低(di)(di)(di)住(zhu)(zhu)房貸款(kuan)的(de)(de)首付比(bi)例，降(jiang)低(di)(di)(di)存量貸款(kuan)利(li)率，降(jiang)低(di)(di)(di)“賣舊買新”換購住(zhu)(zhu)房的(de)(de)稅(shui)費負擔。其意在于降(jiang)低(di)(di)(di)居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛(gang)性和改善(shan)性住(zhu)(zhu)房需求。
兩個增(zeng)加(jia)：一是(shi)通過(guo)貨幣(bi)化安置等方(fang)式，新增(zeng)實施100萬套城中村改(gai)造(zao)和危舊房(fang)改(gai)造(zao)；二(er)是(shi)今年底前將(jiang)“白名單”項目(mu)的信貸規(gui)模增(zeng)加(jia)到4萬億元。
“組合拳”發力，政策效(xiao)果已(yi)經(jing)逐(zhu)步顯(xian)現。
“10月份以來(lai)，新房和二手房成交(jiao)大幅增長。剛(gang)需積(ji)極入市(shi)，帶動普通商品房樓盤銷售。大城市(shi)土地市(shi)場也出現回(hui)暖。”浙江工業大學中國住(zhu)房和房地產研(yan)究院院長虞曉芬說。
不少人關心，降低存量貸款利率有(you)多大實惠？
中國人民銀行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長陶(tao)玲介紹，預計(ji)(ji)大部(bu)分存量房(fang)貸(dai)利率將在10月25日完(wan)成(cheng)批量調整，部(bu)分中小銀行(xing)(xing)完(wan)成(cheng)調整的時(shi)間可能略晚，總(zong)體預計(ji)(ji)會(hui)在10月31日前全部(bu)完(wan)成(cheng)。
“預(yu)計存量房(fang)貸利率(lv)將(jiang)平均(jun)下(xia)降0.5個(ge)百分點左(zuo)右(you)，總體上將(jiang)能節省(sheng)(sheng)利息(xi)支(zhi)出(chu)1500億元(yuan)，惠及5000萬戶家庭、1.5億居民。”陶(tao)玲以北京舉(ju)例，原房(fang)貸利率(lv)如果是(shi)4.4%，利率(lv)調整以后為(wei)3.55%，100萬元(yuan)、25年期的等(deng)額本(ben)息(xi)房(fang)貸每個(ge)月(yue)可少付月(yue)供(gong)469元(yuan)，共(gong)節省(sheng)(sheng)利息(xi)支(zhi)出(chu)超14萬元(yuan)。
針對取消(xiao)普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)和非普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)標(biao)準政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)部(bu)長助(zhu)理宋其超表示，目前(qian)正抓緊(jin)研究明確與取消(xiao)普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)和非普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)標(biao)準相銜(xian)接(jie)的(de)稅收(shou)(shou)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。這(zhe)些政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)將統籌把(ba)握相關(guan)城市(shi)房(fang)地(di)產調(diao)控的(de)節(jie)奏和地(di)方(fang)財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)(shou)入形勢，作出科學合理安排(pai)；賦予地(di)方(fang)一定的(de)自(zi)主權，保持政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)穩定性(xing)和公(gong)平(ping)性(xing)；有效降低房(fang)地(di)產企業和購房(fang)人負擔，促進房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)止跌回穩。財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)表示，具體政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)正在抓緊(jin)履行相關(guan)程序。
倪虹認為，房(fang)地(di)產市(shi)場經過三年調整，在(zai)系列政(zheng)策作用下，已經開始筑底，“我們判斷，10月(yue)份的(de)(de)數據會是一個積極樂觀的(de)(de)結果。”
國家統計局對(dui)70個(ge)大中(zhong)城市在(zai)9月下旬開展(zhan)的(de)(de)月度房(fang)價問卷調查顯示，預(yu)期未(wei)來半年新建商(shang)品(pin)住宅和二(er)手住宅銷售價格保持穩定或上(shang)漲的(de)(de)受訪從業人員(yuan)占比(bi)分(fen)別為58.3%和45.4%，對(dui)比(bi)上(shang)月調查結果(guo)，分(fen)別提高10個(ge)和6.5個(ge)百分(fen)點。
保交房工作進展怎樣？
——已經交付246萬套，“白名單”項目已審批通過貸款達到2.23萬億元
保交房(fang)(fang)是防范(fan)化解房(fang)(fang)地(di)(di)產風險、促進(jin)房(fang)(fang)地(di)(di)產市場止跌回穩的有力(li)措施(shi)。如何(he)打(da)消購房(fang)(fang)人對交付安全(quan)的顧慮？下一步還將采取哪些舉措？
當前，保(bao)交房攻堅戰(zhan)有力推進(jin)，已經交付246萬套。甘肅、福建、重(zhong)慶交付率(lv)超七成(cheng)，江(jiang)西上饒、貴州銅仁等(deng)城市(shi)交付率(lv)超八成(cheng)。
  中共中央(yang)政治(zhi)局會議提出，“加大‘白名單’項目(mu)貸(dai)款投放力(li)度”。截至10月16日，“白名單”房地產項目(mu)已(yi)審批通過(guo)貸(dai)款達到2.23萬億元。
“目(mu)前，將商品住(zhu)房的房地產(chan)開發貸(dai)款項(xiang)(xiang)目(mu)全部(bu)納入‘白(bai)(bai)名(ming)單’的條件已經(jing)具備。”金(jin)(jin)(jin)融監管總局副局長肖遠(yuan)企(qi)表(biao)示，為做(zuo)好(hao)房地產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)融資(zi)(zi)，保障房屋建(jian)成(cheng)交付(fu)，還會進(jin)一(yi)(yi)步優(you)化(hua)完善房地產(chan)“白(bai)(bai)名(ming)單”項(xiang)(xiang)目(mu)融資(zi)(zi)機制(zhi)，做(zuo)到(dao)(dao)合(he)格項(xiang)(xiang)目(mu)“應進(jin)盡(jin)進(jin)”，進(jin)入“白(bai)(bai)名(ming)單”的項(xiang)(xiang)目(mu)“應貸(dai)盡(jin)貸(dai)”，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)撥付(fu)“能早盡(jin)早”。廣(guang)東省住(zhu)房和(he)政(zheng)策研究中(zhong)心首(shou)席研究員李宇嘉分析(xi)，采(cai)取這(zhe)一(yi)(yi)舉措(cuo)，將使房企(qi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)鏈緊張(zhang)得(de)到(dao)(dao)緩解、風險得(de)到(dao)(dao)控制(zhi)，進(jin)一(yi)(yi)步提(ti)振市(shi)場信心。
資金(jin)解決了，還要(yao)(yao)抓(zhua)(zhua)進度、抓(zhua)(zhua)質量(liang)，讓老百姓早日拿房(fang)(fang)。倪(ni)虹(hong)表(biao)示(shi)，接下來要(yao)(yao)通過(guo)全(quan)國保(bao)交(jiao)房(fang)(fang)信息系統，對每一(yi)套交(jiao)付(fu)任務(wu)都做(zuo)到(dao)建(jian)(jian)檔立卡，交(jiao)付(fu)一(yi)套、銷號一(yi)套；把(ba)保(bao)交(jiao)房(fang)(fang)項目作為加(jia)強房(fang)(fang)屋質量(liang)監(jian)管的重點(dian)，既(ji)要(yao)(yao)把(ba)房(fang)(fang)子(zi)建(jian)(jian)成，又(you)要(yao)(yao)把(ba)房(fang)(fang)子(zi)建(jian)(jian)好，將驗(yan)收合格的房(fang)(fang)子(zi)交(jiao)到(dao)購房(fang)(fang)人(ren)手(shou)上。
怎樣守住兜牢住房保障底線？
——今年前9月已建設籌集保障性住房148萬套（間），年底前可讓450萬新市民、青年人入住
對(dui)于(yu)一些新市(shi)民、青(qing)年人來說，短時間內很難攢夠錢(qian)買(mai)房(fang)，租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場又存在租(zu)金(jin)高、租(zu)賃(lin)(lin)關系不穩定等困(kun)擾，如何更(geng)好解決這些群體的住房(fang)問題？
“解(jie)決好新市(shi)(shi)民和青年人的住房(fang)問題，讓他(ta)們能(neng)夠安居(ju)樂業，是城(cheng)市(shi)(shi)政府義(yi)不(bu)容辭的責(ze)任，也(ye)是提高(gao)城(cheng)市(shi)(shi)競爭力的重要(yao)抓手。各城(cheng)市(shi)(shi)政府在結合(he)當地實際(ji)優化完(wan)善房(fang)地產(chan)政策的同時，一(yi)定要(yao)加大保(bao)障力度，兜牢住房(fang)保(bao)障這個底線。”倪虹說。
一手抓市場(chang)，一手抓保(bao)障。倪(ni)(ni)虹(hong)表(biao)示，要通(tong)(tong)過(guo)市場(chang)來(lai)滿足(zu)群眾多樣化改善性(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)，以(yi)(yi)政府為(wei)主保(bao)障群眾基(ji)本(ben)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)。“保(bao)障又(you)分(fen)為(wei)租賃(lin)和(he)購買兩(liang)種方(fang)式。”倪(ni)(ni)虹(hong)說，目前(qian)，低收入(ru)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)困(kun)難(nan)家庭通(tong)(tong)過(guo)公租房(fang)(fang)(fang)基(ji)本(ben)實現了應保(bao)盡保(bao)，“針對新市民、青年人(ren)的(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)，將(jiang)大力(li)發展保(bao)障性(xing)(xing)租賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)公租房(fang)(fang)(fang)，以(yi)(yi)‘一張床、一間房(fang)(fang)(fang)、一套房(fang)(fang)(fang)’等方(fang)式，讓他們‘進得(de)來(lai)、留(liu)得(de)下、住(zhu)得(de)安、能(neng)成業(ye)’。有一定經濟(ji)能(neng)力(li)，但是買商品房(fang)(fang)(fang)暫時還有困(kun)難(nan)的(de)(de)，可以(yi)(yi)購買保(bao)障性(xing)(xing)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。”
今年1至(zhi)9月，我(wo)國已建設籌集保(bao)障性住(zhu)房(fang)148萬(wan)套（間），年底(di)前可以讓450萬(wan)新市民(min)、青年人住(zhu)進保(bao)障性住(zhu)房(fang)。
如何看待房地產市場發展前景？
——供求關系發生重大變化，增量市場轉向增存并重，潛在有效需求規模依然較大
長(chang)遠看，房地產(chan)市場發展(zhan)還有潛力和空(kong)間嗎？
當前，我國房(fang)地產市場供求(qiu)關(guan)系(xi)發生(sheng)重(zhong)大變(bian)化(hua)，增量(liang)(liang)市場轉向(xiang)增存并重(zhong)。虞(yu)曉(xiao)芬(fen)介紹，2021年我國城(cheng)鎮居民(min)人(ren)均住房(fang)建筑面(mian)(mian)積(ji)超過40平方米，已(yi)處于較高水平，疊加人(ren)口下降和城(cheng)鎮化(hua)速度放(fang)緩，房(fang)地產需求(qiu)量(liang)(liang)很(hen)難再回到2021年高達18億平方米銷售面(mian)(mian)積(ji)的高位。
“但潛在(zai)(zai)(zai)有效(xiao)需求(qiu)規模依然(ran)較大。”虞曉芬說，參(can)照韓國(guo)(guo)、日本(ben)經驗，兩(liang)國(guo)(guo)1991年(nian)(nian)(nian)(nian)城鎮化(hua)率(lv)分別達到74.79%、77.47%，高于(yu)我國(guo)(guo)2023年(nian)(nian)(nian)(nian)常住人口城鎮化(hua)率(lv)的66.16%水平；1991年(nian)(nian)(nian)(nian)至2007年(nian)(nian)(nian)(nian)，兩(liang)國(guo)(guo)平均每(mei)年(nian)(nian)(nian)(nian)每(mei)千人新(xin)建(jian)(jian)住宅套數分別達到11.35套、10.34套，按照70%需求(qiu)在(zai)(zai)(zai)城鎮、戶(hu)均建(jian)(jian)房(fang)面(mian)積110平方米保守估算，我國(guo)(guo)城鎮新(xin)建(jian)(jian)住房(fang)合理需求(qiu)量應該在(zai)(zai)(zai)10億平方米以上。隨著(zhu)人們生活(huo)水平的提高、城鎮化(hua)深入推進，房(fang)地產市場(chang)剛性(xing)和改善性(xing)住房(fang)需求(qiu)仍然(ran)比(bi)較大。
“以戶均(jun)建筑面(mian)積(ji)(ji)100平方米(mi)計算，100萬套城(cheng)中村(cun)和危(wei)舊房(fang)改造有望釋放(fang)約1億(yi)平方米(mi)剛性購房(fang)需(xu)求(qiu)，相當(dang)于(yu)今年前8個(ge)月(yue)全(quan)(quan)國(guo)新建住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)的(de)近(jin)20%。”清華大(da)學房(fang)地產(chan)研(yan)究中心主任(ren)吳(wu)璟(jing)認為(wei)，這部分剛性購房(fang)需(xu)求(qiu)在(zai)短時間(jian)內(nei)(nei)集中釋放(fang)，并疊(die)加一系(xi)列(lie)政策“組合拳(quan)”，將為(wei)推動(dong)全(quan)(quan)國(guo)范圍內(nei)(nei)房(fang)地產(chan)市場止跌回穩提供重要的(de)需(xu)求(qiu)支(zhi)撐。
“接下來就是要(yao)同心協力，把‘組(zu)合拳’打好，狠抓落實，讓這些政(zheng)策(ce)的效果能夠(gou)(gou)充分顯現，讓人民群眾能夠(gou)(gou)享(xiang)受(shou)政(zheng)策(ce)紅利(li)。我們(men)對房地(di)產(chan)市(shi)場止(zhi)跌回穩(wen)充滿信心。”倪虹說。
摘自 人(ren)民日(ri)報(bao)客戶端 2024.10.20 記(ji)者(zhe) 丁怡(yi)婷(ting) 王云杉
