城中村伴隨著工(gong)業化、城鎮(zhen)化快速發展而形成(cheng)，但不少存在公(gong)共衛生安(an)全(quan)風險大、房屋安(an)全(quan)和消防安(an)全(quan)隱患多、配(pei)套設施落后(hou)、環(huan)境(jing)臟亂(luan)差等問題，亟須實(shi)施改(gai)造。
4月(yue)，中共中央政治局召開(kai)會議指出，“在超大特大城市(shi)積極(ji)穩步(bu)推進城中村(cun)改造(zao)”；7月(yue)，國務院(yuan)辦公廳(ting)印發《關于在超大特大城市(shi)積極(ji)穩步(bu)推進城中村(cun)改造(zao)的指導意見(jian)》（以下(xia)簡(jian)稱(cheng)《指導意見(jian)》），
城中村改造是(shi)一項復雜艱(jian)巨的系(xi)統工程，如何破(po)解地怎么(me)征、錢怎么(me)來、賬(zhang)怎么(me)算等問題，實現可持續運營？記者進行了采訪。
將采取拆除(chu)新建、整(zheng)治提(ti)升、拆整(zheng)結合等不同方(fang)式(shi)分類改造
根據國務院2014年印發(fa)的《關于調整城(cheng)(cheng)(cheng)市規模(mo)劃分標準(zhun)的通(tong)知》，城(cheng)(cheng)(cheng)區常(chang)住人口500萬(wan)以上(shang)1000萬(wan)以下的城(cheng)(cheng)(cheng)市為特大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市，城(cheng)(cheng)(cheng)區常(chang)住人口1000萬(wan)以上(shang)的城(cheng)(cheng)(cheng)市為超大(da)城(cheng)(cheng)(cheng)市。
“我國超(chao)大(da)特(te)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)吸納了大(da)量外來人口、新市(shi)民和青年人，這些(xie)群體相當部分租(zu)(zu)住(zhu)在城(cheng)(cheng)中(zhong)村。租(zu)(zu)房成本較低(di)，普遍缺乏(fa)必要的(de)基礎設施和公共(gong)服務(wu)。”浙(zhe)江(jiang)工業大(da)學(xue)中(zhong)國住(zhu)房和房地產研究院院長(chang)虞曉芬認為，在超(chao)大(da)特(te)大(da)城(cheng)(cheng)市(shi)積極穩步實施城(cheng)(cheng)中(zhong)村改造將創造多重效益(yi)。
  惠及民(min)(min)生。城中村改造后，居住條件和環(huan)境品質(zhi)將得到改善，村民(min)(min)能享(xiang)受更高質(zhi)量的教育、更完善的商業(ye)與醫療等配套以及物業(ye)服務，更好地融(rong)入城市生活。
拉(la)動內(nei)需。“目前超(chao)大(da)特大(da)城(cheng)市的‘鐵(tie)公基(ji)’等(deng)傳統(tong)基(ji)建項(xiang)目基(ji)本完(wan)成，推進(jin)城(cheng)中(zhong)村改造可(ke)以(yi)擴大(da)城(cheng)市有效投資(zi)，促進(jin)房地產市場平穩(wen)健康(kang)發(fa)展，還可(ke)以(yi)拉(la)動裝修(xiu)、家具家電等(deng)消費，對(dui)經濟穩(wen)增(zeng)長(chang)發(fa)揮積極作用。”中(zhong)國城(cheng)市規劃學會副理事長(chang)、廈門大(da)學教(jiao)授(shou)趙燕菁說。根據申(shen)萬宏源證券測算，本輪城(cheng)中(zhong)村改造每年投資(zi)1.5萬億(yi)元(yuan)(yuan)至2.1萬億(yi)元(yuan)(yuan)，累計(ji)投資(zi)金額7.3萬億(yi)元(yuan)(yuan)至10.6萬億(yi)元(yuan)(yuan)。
優(you)化住房(fang)(fang)供給(gei)(gei)結(jie)構(gou)。虞(yu)曉芬介紹，當前我國超大特大城市(shi)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場結(jie)構(gou)性供需矛盾(dun)依然(ran)突(tu)出，與居民消費(fei)能(neng)力、需求(qiu)特征相(xiang)適配(pei)的(de)配(pei)套齊全(quan)、中小戶型、低價格(ge)的(de)宜居住房(fang)(fang)供給(gei)(gei)嚴重不(bu)足。城中村(cun)改造中的(de)安置房(fang)(fang)、保障(zhang)性住房(fang)(fang)建設等，將有(you)助于(yu)優(you)化住房(fang)(fang)供給(gei)(gei)結(jie)構(gou)。
提升城(cheng)市(shi)發展(zhan)質量(liang)。專(zhuan)家談(tan)道(dao)，城(cheng)中村(cun)改造(zao)將(jiang)促進城(cheng)市(shi)從外延式拓展(zhan)向內涵(han)式發展(zhan)轉變，有助于優化城(cheng)市(shi)空間布局(ju)、提高土地利用效(xiao)率等，解決區域發展(zhan)不(bu)平(ping)衡、不(bu)充分的(de)矛盾，推動城(cheng)市(shi)高質量(liang)發展(zhan)。
 不少人關心，超(chao)大特大城(cheng)市推進城(cheng)中村(cun)改造與此(ci)前的棚戶區改造有何不同？
先看改(gai)造(zao)方式。“棚戶區改(gai)造(zao)基本是拆除新建，此輪城中(zhong)(zhong)村改(gai)造(zao)，明確分三(san)類(lei)推進實施(shi)。一(yi)類(lei)是符合條件的(de)實施(shi)拆除新建，另(ling)一(yi)類(lei)是開展經(jing)常(chang)性整治提升(sheng)，第(di)三(san)類(lei)是介于兩者(zhe)之間的(de)實施(shi)拆整結(jie)合，要求穩(wen)中(zhong)(zhong)求進、積(ji)極穩(wen)妥。”中(zhong)(zhong)國房(fang)地產(chan)估價(jia)師與房(fang)地產(chan)經(jing)紀人學會會長柴強說。
再看(kan)改(gai)造范(fan)圍。此輪(lun)改(gai)造針對超大(da)(da)特大(da)(da)城(cheng)市(shi)城(cheng)鎮開發邊界內的各類城(cheng)中(zhong)村；而棚戶區(qu)改(gai)造是在(zai)全國范(fan)圍內完(wan)成城(cheng)市(shi)和國有工礦等(deng)集中(zhong)連片棚戶區(qu)改(gai)造，包(bao)括各類城(cheng)市(shi)甚至城(cheng)鎮。
還有資(zi)金來(lai)源。虞曉芬說，城中村改(gai)(gai)造堅持多(duo)渠道籌措改(gai)(gai)造資(zi)金，政府(fu)、村集體、專業化機構、社會資(zi)本(ben)等形(xing)成(cheng)合力；此前進(jin)行的棚(peng)改(gai)(gai)資(zi)金主(zhu)要來(lai)自政府(fu)財(cai)政投入和中國人民銀行、國家開發(fa)銀行的專項貸款。
面臨拆遷安置、資金(jin)平(ping)衡與籌措等難題，需要(yao)以新思路新方式破(po)解
采訪中，不少(shao)專家談(tan)道，此(ci)輪改造除了要(yao)求積極穩妥、分類實(shi)施改造之外(wai)，還強調堅(jian)持先謀后動(dong)，保(bao)(bao)障(zhang)村民合法權益。例如，提出應(ying)做好征求村民意見、產業先行搬遷、人(ren)員妥善安置(zhi)、歷史(shi)文(wen)化(hua)風貌保(bao)(bao)護、落(luo)實(shi)征收補償(chang)安置(zhi)資金等前期工作；應(ying)先行安排安置(zhi)房(fang)項目供地和建(jian)設(she)(she)，加強安置(zhi)房(fang)規劃(hua)設(she)(she)計和建(jian)設(she)(she)管理工作，確保(bao)(bao)安置(zhi)房(fang)在合理工期內(nei)建(jian)成，安置(zhi)房(fang)品質不低于(yu)商(shang)品住房(fang)水(shui)平(ping)。
此外(wai)，提出(chu)城中村(cun)改(gai)造(zao)將與保(bao)障性住房建設(she)相結合，各地(di)城中村(cun)改(gai)造(zao)土地(di)除安置房外(wai)的住宅(zhai)用地(di)及其(qi)建筑規模(mo)，原則(ze)上應當按一(yi)定比例建設(she)保(bao)障性住房。
“城(cheng)(cheng)(cheng)中村在城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中的一個重要功(gong)能(neng)，是(shi)給外來人口提供(gong)低成(cheng)本的居住(zhu)空間(jian)，有(you)助于提升(sheng)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)產(chan)業競爭力(li)和吸納(na)就(jiu)(jiu)業的能(neng)力(li)。如(ru)果改(gai)(gai)造后這部分房屋(wu)供(gong)給減少、租(zu)(zu)金(jin)上漲，那(nei)就(jiu)(jiu)違背了改(gai)(gai)造初(chu)衷。”趙燕菁說，此輪城(cheng)(cheng)(cheng)中村改(gai)(gai)造，鼓勵將村民富(fu)余(yu)的安置(zhi)房以(yi)小(xiao)戶型為主單(dan)獨設(she)計、集中建設(she)并(bing)長期租(zu)(zu)賃(lin)用作(zuo)(zuo)保障(zhang)性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房，鼓勵在妥善做好(hao)原有(you)租(zu)(zu)戶安置(zhi)搬遷、租(zu)(zu)金(jin)基本穩定的前提下(xia)，將城(cheng)(cheng)(cheng)中村房屋(wu)整體長期租(zu)(zu)賃(lin)并(bing)改(gai)(gai)造提升(sheng)用作(zuo)(zuo)保障(zhang)性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房，“這些舉措能(neng)夠讓(rang)外來人口安居樂(le)業。”
以深圳為例(li)，今年計(ji)劃通過(guo)城(cheng)中(zhong)村(cun)規模(mo)化(hua)品質(zhi)化(hua)改(gai)(gai)(gai)造(zao)提升(sheng)，籌集保障性住(zhu)房(fang)5.2萬(wan)套（間）。深圳市住(zhu)房(fang)和建設局相關(guan)負責人介(jie)紹，城(cheng)中(zhong)村(cun)保障性住(zhu)房(fang)規模(mo)化(hua)品質(zhi)化(hua)改(gai)(gai)(gai)造(zao)提升(sheng)由政府主導籌集，改(gai)(gai)(gai)造(zao)后的租金以不(bu)漲為原(yuan)則(ze)，單(dan)套租金原(yuan)則(ze)上與(yu)改(gai)(gai)(gai)造(zao)前基本持(chi)平，即便個別房(fang)源因改(gai)(gai)(gai)造(zao)成本高、投入(ru)較大、建筑結構復雜(za)，也將嚴格控(kong)制(zhi)成本、價格。
  城中村改造是(shi)一項復雜艱巨的系統工程。拆遷(qian)安置(zhi)、資金平衡與籌措等難題(ti)，需要以(yi)新思路新方(fang)式破解。
“資金能夠平(ping)衡(heng)、歷(li)史遺留問題較(jiao)少的(de)項目，前期大部分已(yi)經在推(tui)進了，剩下的(de)基(ji)本都是(shi)(shi)‘硬骨頭’。”廣東省住房政策研(yan)究中(zhong)心副主任李(li)宇嘉分析，有(you)的(de)是(shi)(shi)按照現有(you)拆(chai)遷(qian)補償模(mo)式，前期成本較(jiao)高(gao)，公共服(fu)務(wu)短板(ban)缺失嚴重，難以實(shi)現資金平(ping)衡(heng)；有(you)的(de)是(shi)(shi)存在產權(quan)爭(zheng)議等問題，違法建筑較(jiao)多，改(gai)造過程中(zhong)面臨不確(que)定性，有(you)關(guan)方面參與(yu)積極性不高(gao)。
改造(zao)賬(zhang)本如(ru)何做到綜合平衡、動態平衡？一方面，“做加法”，更(geng)好(hao)挖掘(jue)土(tu)地(di)價(jia)(jia)值。李宇(yu)嘉說，此輪城中村改造(zao)實行改造(zao)資(zi)金和規劃指標全市(shi)統籌、土(tu)地(di)資(zi)源區域(yu)統籌，相(xiang)當于“以(yi)豐補歉(qian)”，既能給改造(zao)提(ti)供資(zi)金，還能整合碎片化地(di)塊、補齊公共(gong)設施短(duan)板(ban)，釋放(fang)更(geng)大范圍(wei)的土(tu)地(di)價(jia)(jia)值。
同時，鼓(gu)勵(li)和支持社會資(zi)(zi)(zi)本參與(yu)。上海市(shi)房地產科學(xue)研究院院長嚴(yan)榮介紹(shao)，上海在推進改(gai)造(zao)(zao)過程中，通過公(gong)開(kai)擇優(you)(you)(you)途徑，選擇資(zi)(zi)(zi)金(jin)實力雄厚、信用等(deng)級好、改(gai)造(zao)(zao)經驗豐(feng)富的優(you)(you)(you)質企業作(zuo)為城中村改(gai)造(zao)(zao)項目(mu)的合作(zuo)單位，發揮其綜(zong)合開(kai)發優(you)(you)(you)勢(shi)和融資(zi)(zi)(zi)優(you)(you)(you)勢(shi)，既解決(jue)了改(gai)造(zao)(zao)資(zi)(zi)(zi)金(jin)問題，也優(you)(you)(you)化了可持續推進機制。截至2022年底，上海城中村改(gai)造(zao)(zao)項目(mu)引進社會資(zi)(zi)(zi)金(jin)總量達5500多億元(yuan)。
虞曉(xiao)芬建(jian)議，應支持金(jin)融(rong)機構以市場化方式向投資主體提供長期貸款；支持符合(he)條件的(de)城中村改造(zao)房項(xiang)目申報基(ji)礎設施領(ling)域不動產投資信托基(ji)金(jin)（REITs）試(shi)點(dian)。為(wei)增強對社(she)會(hui)資本(ben)(ben)的(de)吸引力，政府部門應合(he)理分擔(dan)改造(zao)成本(ben)(ben)，合(he)理承擔(dan)改造(zao)職責。
另(ling)一(yi)方面(mian)“做減(jian)法”，降低拆(chai)遷補(bu)償(chang)等改造成本。李宇嘉建議，應(ying)當明確相關(guan)征收(shou)補(bu)償(chang)標準(zhun)和程序，讓社會形成穩定預期。
創新改造(zao)模式，發(fa)展各種新業態(tai)，實現可持續運營(ying)
 今年(nian)以(yi)來，各地按照部署積極穩(wen)步(bu)推(tui)(tui)進城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)。上海提(ti)出，2023至(zhi)2025年(nian)，計(ji)劃(hua)啟(qi)動(dong)城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項目(mu)30個(ge)，讓(rang)至(zhi)少1.3萬戶(hu)村(cun)（居）民受益；廣州計(ji)劃(hua)，今年(nian)推(tui)(tui)進127個(ge)城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項目(mu)，重點推(tui)(tui)進羅沖圍、廣州火(huo)車站等4個(ge)重點片區的改(gai)造(zao)，力(li)爭完成2000億元城市更新固定資產(chan)投資目(mu)標(biao)；合肥確定，加快推(tui)(tui)進現有104個(ge)城中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)，推(tui)(tui)動(dong)“貨幣化安(an)置、異地安(an)置、入股安(an)置”等多(duo)元化安(an)置方式(shi)……
政策(ce)支持方面，根據(ju)《指導意見》，對符(fu)合(he)條件(jian)的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目，中(zhong)央通過現有(you)渠(qu)道適當(dang)給予補助。將符(fu)合(he)條件(jian)的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目納(na)入地方政府專(zhuan)項(xiang)(xiang)債(zhai)券支持范圍。設立(li)城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)(zao)專(zhuan)項(xiang)(xiang)借款。鼓勵銀(yin)行業(ye)金融機構按照市場(chang)化、法治化原(yuan)則提供城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)(zao)貸款，專(zhuan)款專(zhuan)用、封閉管(guan)理。符(fu)合(he)條件(jian)的(de)城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)(zao)項(xiang)(xiang)目適用現行棚(peng)戶(hu)區改(gai)(gai)造(zao)(zao)有(you)關稅費支持政策(ce)。
《指導意見》還提出，“積極創新(xin)(xin)改造模式”“努力發(fa)展各種新(xin)(xin)業(ye)態，實(shi)現可持續運營”。“城中村是一個高度復(fu)雜的(de)社會綜合體，改造后也應保持多(duo)樣化(hua)的(de)業(ye)態。”趙燕(yan)菁說(shuo)。
虞(yu)曉(xiao)芬建(jian)議，城中(zhong)村改造過程中(zhong)，可以制定專門的(de)簡化(hua)審批流程、突破現(xian)有政策障(zhang)礙，允(yun)許有條(tiao)件的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)配建(jian)娛樂場(chang)所、電影院、菜市場(chang)、酒店等多(duo)元化(hua)、多(duo)鏈(lian)條(tiao)業態。商業項(xiang)目(mu)(mu)(mu)資金回籠快(kuai)，能夠反哺租賃房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，增(zeng)加(jia)租賃房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)吸引力。
住房城(cheng)鄉建設部(bu)有關(guan)負責人介紹，城(cheng)中(zhong)村改造將根(gen)據城(cheng)市產業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)規劃，合(he)理安排產業(ye)(ye)布局，引入優質產業(ye)(ye)項目，促進產業(ye)(ye)轉(zhuan)型(xing)升級。提供一定規模比(bi)例(li)的低成(cheng)本創業(ye)(ye)空間，保障小微企業(ye)(ye)和個體戶的創業(ye)(ye)需(xu)求。
摘自 人民日報客(ke)戶端 2023.10.20 記者 丁怡婷
