城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)是(shi)擴(kuo)內(nei)需(xu)(xu)促(cu)投資(zi)、穩就(jiu)業惠民(min)生、建設強大(da)(da)國(guo)內(nei)市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)(de)重要(yao)載體，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)是(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)可持續高質量發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)永恒主題。習近(jin)平總書記(ji)強調，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)建設必須(xu)把讓(rang)人民(min)宜居(ju)安居(ju)放在首位(wei)，把最好的(de)(de)(de)資(zi)源(yuan)留給人民(min)。2024年(nian)年(nian)底召開的(de)(de)(de)中央經濟工作(zuo)(zuo)會議作(zuo)(zuo)出“全方位(wei)擴(kuo)大(da)(da)國(guo)內(nei)需(xu)(xu)求”的(de)(de)(de)部署(shu)安排(pai)，并將大(da)(da)力實施(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)作(zuo)(zuo)為(wei)其中重要(yao)內(nei)容。近(jin)日(ri)，中共(gong)中央辦公廳、國(guo)務院(yuan)辦公廳印(yin)發(fa)《關于持續推進城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)行動的(de)(de)(de)意(yi)見(jian)》（以下(xia)簡(jian)稱《意(yi)見(jian)》），明確了(le)新(xin)階段城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)工作(zuo)(zuo)的(de)(de)(de)總體要(yao)求、主要(yao)任務、保障措施(shi)等(deng)，是(shi)指導實施(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)更新(xin)行動的(de)(de)(de)綱領性(xing)文件，為(wei)我國(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)高質量內(nei)涵式(shi)發(fa)展(zhan)指明了(le)方向(xiang)。
高度重視城市更新對穩增長、擴內需、促轉型的積極作用
我國城(cheng)(cheng)(cheng)鎮現有(you)(you)房屋總量662億平方(fang)(fang)(fang)米，市政管網(wang)達到360多萬公(gong)里，市政道路23萬條，橋梁(liang)9萬座，更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)改(gai)造的(de)需求巨大。在產(chan)業(ye)(ye)帶動(dong)方(fang)(fang)(fang)面，城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)通過對低(di)效土(tu)地與(yu)老舊建筑(zhu)的(de)盤活利(li)用(yong)(yong)，可以直接(jie)帶動(dong)鋼鐵、建材(cai)等(deng)上游產(chan)業(ye)(ye)，還能(neng)夠有(you)(you)效促進家具、家電(dian)等(deng)領(ling)域消(xiao)費(fei)。在豐富(fu)場景方(fang)(fang)(fang)面，通過對老舊街(jie)區、老舊廠區、歷(li)史文化街(jie)區等(deng)具有(you)(you)城(cheng)(cheng)(cheng)市時代印記(ji)的(de)空(kong)間更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)改(gai)造，可以營造多元消(xiao)費(fei)場景，形成以長期(qi)運營、增(zeng)值服務為支撐的(de)發展(zhan)(zhan)新(xin)(xin)模式。在住房消(xiao)費(fei)方(fang)(fang)(fang)面，通過新(xin)(xin)建、改(gai)建等(deng)方(fang)(fang)(fang)式改(gai)善住房供給，能(neng)夠更(geng)(geng)(geng)(geng)好滿足人(ren)民群眾對好房子(zi)的(de)需求，支持(chi)和(he)推(tui)動(dong)房地產(chan)行業(ye)(ye)加快轉型(xing)，助力構建房地產(chan)發展(zhan)(zhan)新(xin)(xin)模式。在轉型(xing)升(sheng)(sheng)級(ji)方(fang)(fang)(fang)面，在城(cheng)(cheng)(cheng)市更(geng)(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)中創新(xin)(xin)研發和(he)推(tui)廣應用(yong)(yong)綠色、低(di)碳、智慧的(de)新(xin)(xin)技(ji)術、新(xin)(xin)產(chan)品，有(you)(you)助于推(tui)動(dong)城(cheng)(cheng)(cheng)市產(chan)業(ye)(ye)和(he)科技(ji)創新(xin)(xin)發展(zhan)(zhan)，加快經濟發展(zhan)(zhan)方(fang)(fang)(fang)式轉型(xing)升(sheng)(sheng)級(ji)。
實(shi)(shi)踐證明，城(cheng)(cheng)市更(geng)新(xin)是一項正外部性較(jiao)強的工作。在經濟層(ceng)(ceng)面，通(tong)過(guo)改善區(qu)(qu)(qu)域(yu)基礎設施和(he)功能布局(ju)，能夠激活經濟活力(li)。例(li)如，江蘇(su)蘇(su)州十全街(jie)改造(zao)(zao)后(hou)夜間(jian)(jian)營業時(shi)(shi)間(jian)(jian)延長2個小時(shi)(shi)，店鋪營業額(e)提(ti)升30%~50%；無錫(xi)藍系列園區(qu)(qu)(qu)將廢(fei)棄廠房改造(zao)(zao)為文(wen)化科技產(chan)業園，吸引(yin)100余家(jia)企(qi)業入駐，年稅收貢獻超1500萬元。在社(she)會(hui)層(ceng)(ceng)面，比如在老舊小區(qu)(qu)(qu)改造(zao)(zao)項目(mu)實(shi)(shi)施過(guo)程中，通(tong)過(guo)民(min)意(yi)征集和(he)活動(dong)組(zu)織，能夠增(zeng)強社(she)區(qu)(qu)(qu)凝聚力(li)，社(she)區(qu)(qu)(qu)參與度(du)的提(ti)升直接關(guan)聯社(she)會(hui)效(xiao)益的長期可持續性。在文(wen)化層(ceng)(ceng)面，城(cheng)(cheng)市更(geng)新(xin)能夠更(geng)好賡續歷(li)史文(wen)脈、保持城(cheng)(cheng)市特(te)色。福(fu)建(jian)福(fu)州三坊(fang)七巷、江西景德鎮(zhen)陶溪川等通(tong)過(guo)挖掘(jue)歷(li)史文(wen)化，將傳統元素與現代(dai)設計結合，打造(zao)(zao)兼具文(wen)化辨識(shi)度(du)與市場吸引(yin)力(li)的空間(jian)(jian)。在環境層(ceng)(ceng)面，通(tong)過(guo)修(xiu)復城(cheng)(cheng)市生(sheng)態(tai)系統，顯(xian)著改善生(sheng)態(tai)環境與空間(jian)(jian)品質(zhi)。山(shan)東威海(hai)火炬八街(jie)打造(zao)(zao)“轉角見海(hai)”網紅地標，激活濱海(hai)生(sheng)態(tai)價值；江蘇(su)南通(tong)五(wu)山(shan)地區(qu)(qu)(qu)實(shi)(shi)施長江岸線生(sheng)態(tai)修(xiu)復，恢復林地、濕(shi)地等自然(ran)生(sheng)境，促進(jin)了水土(tu)保持和(he)水源涵(han)養。
多重維度擴大城市更新有效投資
我(wo)國(guo)投(tou)資(zi)效率(lv)高于全球主要經濟體，2024年(nian)固定(ding)資(zi)產投(tou)資(zi)（不含農(nong)戶）51.4萬(wan)億元，形成(cheng)規模巨大的(de)全社(she)會固定(ding)資(zi)產存量。這既(ji)是我(wo)國(guo)經濟發展形成(cheng)的(de)寶貴成(cheng)果，又為(wei)推(tui)動(dong)(dong)城市(shi)高質量發展創造了有利的(de)物質條件。近年(nian)來(lai)，盡管我(wo)國(guo)投(tou)資(zi)效益出(chu)(chu)現了下滑，但從國(guo)際對比看(kan)仍具有明顯的(de)投(tou)資(zi)效率(lv)優(you)勢。世界(jie)銀(yin)行(xing)數(shu)據(ju)顯示，2023年(nian)我(wo)國(guo)增(zeng)量資(zi)本產出(chu)(chu)率(lv)（即資(zi)本變動(dong)(dong)量與產出(chu)(chu)變動(dong)(dong)量之比，數(shu)值(zhi)越(yue)小說明資(zi)本的(de)邊際產出(chu)(chu)越(yue)高）為(wei)9.44，大幅低(di)于高收入國(guo)家(jia)（一般在14左右）。
《意見(jian)》明確的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)八大任(ren)務(wu)(wu)，包括(kuo)加強既有建(jian)筑改(gai)(gai)(gai)造(zao)利用，推(tui)進(jin)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)老(lao)舊(jiu)小區(qu)整(zheng)治(zhi)改(gai)(gai)(gai)造(zao)，開展完整(zheng)社區(qu)建(jian)設(she)(she)，推(tui)進(jin)老(lao)舊(jiu)街(jie)區(qu)、老(lao)舊(jiu)廠區(qu)、城(cheng)(cheng)中村等更(geng)新(xin)改(gai)(gai)(gai)造(zao)，完善城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)功能，加強城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)建(jian)設(she)(she)改(gai)(gai)(gai)造(zao)，修(xiu)復城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)生態系統(tong)，保護傳承城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)歷史文化。八大任(ren)務(wu)(wu)聚焦人(ren)民群眾需求，以好(hao)(hao)(hao)房子、好(hao)(hao)(hao)小區(qu)、好(hao)(hao)(hao)社區(qu)、好(hao)(hao)(hao)城(cheng)(cheng)區(qu)“四好(hao)(hao)(hao)”建(jian)設(she)(she)為(wei)內在邏輯，“四好(hao)(hao)(hao)”建(jian)設(she)(she)不僅是城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)高(gao)質量發展的(de)任(ren)務(wu)(wu)舉措(cuo)，更(geng)是擴大有效(xiao)投(tou)資的(de)著(zhu)力點(dian)。據統(tong)計，近兩年全(quan)國城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)八大類任(ren)務(wu)(wu)，每(mei)年投(tou)資項目數(shu)量穩定在6萬個左右，完成投(tou)資額2.5萬億元以上。
——好(hao)房(fang)(fang)子方面，主要是(shi)大力(li)建設安全(quan)(quan)、舒適、綠色、智慧的好(hao)房(fang)(fang)子，同時加強(qiang)既有(you)建筑(zhu)改造利用，將老房(fang)(fang)子、舊(jiu)房(fang)(fang)子改造成(cheng)好(hao)房(fang)(fang)子。穩妥(tuo)推進危(wei)險(xian)住房(fang)(fang)改造，加強(qiang)老舊(jiu)廠房(fang)(fang)、低效(xiao)(xiao)(xiao)樓宇(yu)、傳統商業(ye)設施等存量(liang)房(fang)(fang)屋的改造利用，推動建筑(zhu)功能轉換和混合利用。近年來，住房(fang)(fang)城鄉(xiang)建設部著力(li)從立標準、強(qiang)科技、抓(zhua)項目3個方面推進好(hao)房(fang)(fang)子建設，取得積極成(cheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。根據第一(yi)次全(quan)(quan)國(guo)自(zi)然災害(hai)綜(zong)合風險(xian)普查數據，全(quan)(quan)國(guo)城鎮房(fang)(fang)屋（含住宅和學校、醫院、商場(chang)、寫字樓、廠房(fang)(fang)等建筑(zhu)）4738.8萬棟、662億平(ping)方米，據測(ce)算，每年約有(you)萬億元以上的投資規(gui)模(mo)。同時，盤活(huo)存量(liang)低效(xiao)(xiao)(xiao)之樓宇(yu)、商業(ye)設施等能夠更好(hao)吸引社會資本，為城市提供(gong)更多創新創業(ye)、時尚購物(wu)、休閑娛樂等空間(jian)。
——好小區方面(mian)，主要是推進城(cheng)鎮老(lao)(lao)舊(jiu)(jiu)小區整治改(gai)(gai)造(zao)，更新改(gai)(gai)造(zao)老(lao)(lao)化(hua)管(guan)線(xian)管(guan)道，整治小區及周邊(bian)環(huan)境，持續提(ti)升(sheng)老(lao)(lao)舊(jiu)(jiu)小區居(ju)(ju)住(zhu)環(huan)境、設(she)施條件、服(fu)務功能和文化(hua)價(jia)值(zhi)。據統計，2019~2024年，全(quan)國(guo)累計開工改(gai)(gai)造(zao)城(cheng)鎮老(lao)(lao)舊(jiu)(jiu)小區28萬(wan)個(ge)(ge)，惠及了居(ju)(ju)民(min)4800萬(wan)戶、超過了1.2億人，共改(gai)(gai)造(zao)提(ti)升(sheng)各類老(lao)(lao)化(hua)管(guan)線(xian)36萬(wan)公里(li)，增設(she)停車位387萬(wan)個(ge)(ge)，建設(she)養老(lao)(lao)、托育等(deng)(deng)各類社(she)區服(fu)務設(she)施7.8萬(wan)個(ge)(ge)，實現每(mei)年新增投(tou)資約(yue)萬(wan)億元以上。這(zhe)一過程(cheng)中能開拓銀(yin)發(fa)消(xiao)費(fei)(fei)、幼兒(er)消(xiao)費(fei)(fei)、綠色(se)發(fa)展等(deng)(deng)新消(xiao)費(fei)(fei)模式，對金(jin)融、材料(liao)、工程(cheng)等(deng)(deng)領域的拉動效應明顯。
——好社(she)區方面，主(zhu)(zhu)要(yao)是建(jian)設(she)(she)(she)安全健康(kang)、設(she)(she)(she)施完(wan)善、管(guan)理有(you)序的完(wan)整(zheng)社(she)區，構建(jian)城(cheng)(cheng)市一刻鐘便民(min)生活(huo)圈(quan)。推(tui)進(jin)老舊街(jie)區功能(neng)轉換、業(ye)(ye)態升(sheng)級、活(huo)力(li)提升(sheng)，盤活(huo)利(li)用(yong)老舊廠區，積(ji)極推(tui)進(jin)城(cheng)(cheng)中村改造(zao)(zao)。2023年以來，住房城(cheng)(cheng)鄉建(jian)設(she)(she)(she)部(bu)會(hui)同相關部(bu)門在全國(guo)106個社(she)區開展完(wan)整(zheng)社(she)區建(jian)設(she)(she)(she)試點(dian)，因地制(zhi)宜補齊公共(gong)服務設(she)(she)(she)施短板，推(tui)動百姓“家(jia)門口(kou)”的消費型基礎設(she)(she)(she)施建(jian)設(she)(she)(she)。老舊街(jie)區（廠區）更(geng)新改造(zao)(zao)方面，成都玉林東(dong)路特色(se)街(jie)區、貴陽太(tai)平路街(jie)區等(deng)(deng)項目，發(fa)揮財政(zheng)資金(jin)引導作用(yong)，充分調動國(guo)有(you)企業(ye)(ye)、民(min)營企業(ye)(ye)、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、金(jin)融機構等(deng)(deng)積(ji)極性，經(jing)過改造(zao)(zao)，沿街(jie)店鋪招(zhao)商率、開業(ye)(ye)率、人流量、客單價、租金(jin)水平等(deng)(deng)明顯提升(sheng)，成為城(cheng)(cheng)市網(wang)紅IP打(da)卡點(dian)，釋放巨大的促消費穩就業(ye)(ye)潛能(neng)。
——好城(cheng)(cheng)(cheng)區方面，主要是完善城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)功能(neng)，建(jian)立多(duo)層級、全覆蓋(gai)的(de)(de)公共服(fu)務網絡，加(jia)強城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)基礎設施(shi)(shi)的(de)(de)建(jian)設和(he)改(gai)造，修復城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)生態系統(tong)，保護(hu)傳承城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)歷史文(wen)化(hua)。以加(jia)強城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)基礎設施(shi)(shi)的(de)(de)建(jian)設和(he)改(gai)造為(wei)例，作為(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)重(zhong)要的(de)(de)“里子工程(cheng)”，燃氣、供排水(shui)、供熱等城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)地下管(guan)網更新(xin)改(gai)造任(ren)務十分(fen)繁(fan)重(zhong)，投資(zi)需(xu)求巨大，據(ju)測算(suan)，未(wei)來5年(nian)(nian)，我國(guo)在這些領域約有(you)4萬(wan)億(yi)元的(de)(de)投資(zi)需(xu)求。再如(ru)，通過城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)歷史文(wen)化(hua)的(de)(de)保護(hu)與活化(hua)能(neng)夠實現文(wen)化(hua)傳承與經濟效益的(de)(de)雙重(zhong)提升。“北京中軸線——中國(guo)理想都城(cheng)(cheng)(cheng)秩序的(de)(de)杰(jie)作”的(de)(de)成功申遺(yi)，大大促(cu)進了北京中軸線文(wen)化(hua)的(de)(de)推廣和(he)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)文(wen)化(hua)創意產(chan)業的(de)(de)發展。吉安永新(xin)古城(cheng)(cheng)(cheng)保護(hu)更新(xin)項目2024年(nian)(nian)接待游客36萬(wan)人(ren)(ren)次，旅(lv)游收入達3800萬(wan)元，古城(cheng)(cheng)(cheng)文(wen)創收入超(chao)1800萬(wan)元，為(wei)100多(duo)人(ren)(ren)提供了就業崗(gang)位。青島四(si)方路歷史文(wen)化(hua)街(jie)區更新(xin)改(gai)造項目2023年(nian)(nian)9月改(gai)造完成，2024年(nian)(nian)銷售額突(tu)破1億(yi)元，帶動(dong)超(chao)700人(ren)(ren)就業。
總體來看，通過多重維(wei)度(du)的城(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新有效投(tou)資，帶動土地(di)溢價和(he)財政收入增(zeng)長，形成城(cheng)市(shi)財富增(zeng)長的乘數效應(ying)，建成環境改善(shan)推高周邊物業(ye)估(gu)值(zhi)(zhi)實現居民存(cun)量資產增(zeng)值(zhi)(zhi)。資產增(zeng)值(zhi)(zhi)增(zeng)強消費(fei)信(xin)(xin)心，抵(di)押物價值(zhi)(zhi)上漲(zhang)釋放更(geng)(geng)多信(xin)(xin)貸空間(jian)可(ke)支持經(jing)營性(xing)、消費(fei)性(xing)貸款，形成“城(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新有效投(tou)資—居民資產保(bao)值(zhi)(zhi)增(zeng)值(zhi)(zhi)—居民預期和(he)信(xin)(xin)心增(zeng)強—促進消費(fei)穩(wen)定就業(ye)”的符合(he)城(cheng)市(shi)更(geng)(geng)新擴大內需特征的良性(xing)傳導機制。
摘自 《中國建設(she)(she)報(bao)》 2025.06.04 住(zhu)房城鄉建設(she)(she)部政策研究(jiu)中心戰略研究(jiu)處處長、副研究(jiu)員 王彬武
