新華社北京11月2日電 題：存量房貸利率的動態調整機制來了，你的房貸將有何變化
新華社記者任(ren)軍(jun)、吳雨
近年來，新(xin)老(lao)房(fang)貸(dai)利差不(bu)斷拉大，成(cheng)為借款人(ren)關注(zhu)的熱點問題(ti)。自11月1日起，存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率(lv)迎來動(dong)態(tai)調整(zheng)機(ji)制(zhi)，正是為了(le)從制(zhi)度層面推動(dong)解決這一問題(ti)。該機(ji)制(zhi)主要(yao)從哪些方(fang)面著手完(wan)善存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率(lv)定價(jia)？又將對借款人(ren)帶(dai)來哪些影響？
想(xiang)解決新老房貸利差拉大問題，首先要弄清楚導致(zhi)利差拉大的關鍵點在哪里。
目前(qian)，我國絕大部分房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率以貸(dai)(dai)款市(shi)場報(bao)價利(li)(li)率（LPR）為定價基準加點形成(cheng)。也就是說，房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率定價取決于兩方面：一個是每月對外公布一次的LPR，另一個是借款人和(he)銀行(xing)簽(qian)訂合同時約定的加點幅度。
從LPR方(fang)面來看，盡管新老房(fang)貸的利率都會根據LPR調整(zheng)而變化，但調整(zheng)的時間不一樣。
新發放(fang)房貸(dai)往往以當時已公布的(de)(de)最(zui)新一期(qi)LPR作為參考(kao)定價(jia)(jia)，而存量房貸(dai)則(ze)受制(zhi)于合(he)同約(yue)定的(de)(de)重(zhong)定價(jia)(jia)日(ri)，只(zhi)有到了重(zhong)定價(jia)(jia)日(ri)才能(neng)調整。在個人(ren)(ren)住房貸(dai)款利率定價(jia)(jia)機制(zhi)完善之(zhi)前，借款人(ren)(ren)的(de)(de)重(zhong)定價(jia)(jia)日(ri)一年只(zhi)有一次。
2024年10月21日，5年期(qi)以上LPR下降(jiang)25個基點(dian)(dian)至(zhi)3.6%。如果借款(kuan)人的(de)重(zhong)定價日是10月20日，那他的(de)存量房貸利率要(yao)等到(dao)2025年10月20日才能根(gen)據當(dang)時LPR調整情況重(zhong)新確定。而新發放的(de)房貸利率，可能很快就(jiu)享受(shou)到(dao)這25個基點(dian)(dian)降(jiang)幅帶(dai)來的(de)利好。
再從加點幅度(du)來看，不(bu)論是(shi)新發放房(fang)貸還是(shi)存(cun)量(liang)房(fang)貸，加點幅度(du)在合同(tong)期限內往往固定不(bu)變。
北京是目前仍有(you)房貸利(li)率下限的(de)城(cheng)市(shi)之一。去(qu)年(nian)12月，北京城(cheng)六區(qu)首套房貸利(li)率的(de)最(zui)低加點(dian)是10個(ge)(ge)基(ji)點(dian)，今年(nian)6月則(ze)調整為減45個(ge)(ge)基(ji)點(dian)。這意味著，6月新發放的(de)房貸利(li)率，僅加點(dian)幅度就(jiu)較半年(nian)前下降了55個(ge)(ge)基(ji)點(dian)。
房貸合同期限普遍(bian)較(jiao)長(chang)，大(da)都是二三(san)十(shi)年(nian)。固(gu)定的加點(dian)幅(fu)度無法反映借款人信用、市場供需(xu)等因(yin)素變化，一旦(dan)市場形勢(shi)發生轉變，容易(yi)造成新老房貸利差擴(kuo)大(da)。
據(ju)此(ci)，中國人(ren)民銀(yin)行9月29日(ri)發布公告，明確完善(shan)商業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款利率定(ding)價(jia)機制有關事宜。10月31日(ri)，多(duo)家(jia)銀(yin)行發布公告，進一步細(xi)化安排，主(zhu)要從加點(dian)幅(fu)度(du)調整和重定(ding)價(jia)周期調整兩個(ge)方面，對浮動利率定(ding)價(jia)的(de)商業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款進行優化完善(shan)。
此次調整后，重(zhong)定價周期將如(ru)何改變？
根據(ju)近日多(duo)家銀(yin)行發布的公告，自11月(yue)(yue)1日起，存(cun)量房(fang)貸(dai)借(jie)款人(ren)(ren)可(ke)與銀(yin)行協商，重新(xin)約定(ding)(ding)重定(ding)(ding)價周(zhou)(zhou)期。新(xin)發放房(fang)貸(dai)借(jie)款人(ren)(ren)也可(ke)以自主選(xuan)擇重定(ding)(ding)價周(zhou)(zhou)期。調(diao)整(zheng)后(hou)的重定(ding)(ding)價周(zhou)(zhou)期可(ke)選(xuan)擇3個(ge)月(yue)(yue)、6個(ge)月(yue)(yue)或(huo)12個(ge)月(yue)(yue)。而此(ci)前規定(ding)(ding)，個(ge)人(ren)(ren)住房(fang)貸(dai)款利率重定(ding)(ding)價周(zhou)(zhou)期最(zui)短為1年(nian)。
山東濟南市(shi)民焦先生在(zai)2020年(nian)11月(yue)貸款購買了一套住房(fang)，合(he)同約定(ding)(ding)的重(zhong)定(ding)(ding)價日(ri)是1月(yue)1日(ri)。今年(nian)以來(lai)，5年(nian)期以上LPR已累計下行(xing)60個基點。按照之前規(gui)定(ding)(ding)，焦先生只能(neng)等到明年(nian)的1月(yue)1日(ri)才能(neng)享受(shou)到LPR下行(xing)帶來(lai)的利好。
但如果他將重定價(jia)周期調(diao)整為(wei)3個月(yue)，則調(diao)整后的重定價(jia)日(ri)為(wei)1月(yue)1日(ri)、4月(yue)1日(ri)、7月(yue)1日(ri)、10月(yue)1日(ri)，不用再苦等1年。1年可以調(diao)整4次，焦先生可以更早享受(shou)到每次“降息”帶來的紅利(li)。
要注意的是，在(zai)LPR下行(xing)(xing)周(zhou)期(qi)內，重(zhong)定價周(zhou)期(qi)越短，借款人可(ke)越快享受到利率下行(xing)(xing)帶來(lai)的利好；但在(zai)LPR上行(xing)(xing)周(zhou)期(qi)內，借款人也將更早承受加息負擔。
多家銀行(xing)表示，同一筆(bi)貸款(kuan)存續(xu)期內，客戶僅可(ke)申請調整1次(ci)。因此，借款(kuan)人要(yao)綜合考慮自(zi)身情況審(shen)慎決策(ce)，用好這一次(ci)選擇權利。
11月1日動態調整機(ji)制落(luo)地(di)后(hou)，加點(dian)幅度(du)又將如何(he)變化(hua)？
對(dui)于加(jia)點幅(fu)度調(diao)整，借款人并不陌生(sheng)，很多人已在10月底享受了銀行批量(liang)調(diao)降利好。根據安排，絕大部分存量(liang)房(fang)貸利率調(diao)降至不低于LPR減30個(ge)基點，此次(ci)調(diao)整的就是加(jia)點幅(fu)度。
銀行主(zhu)動(dong)批量調(diao)降存(cun)量房貸利率固然省(sheng)事，但非(fei)長久(jiu)之計，需要進一步(bu)深化(hua)利率市(shi)場化(hua)改革(ge)，推出(chu)更加靈活的機制。
中國人(ren)民銀行給出的解決辦法是，當(dang)新(xin)老房(fang)貸(dai)利(li)率偏離到一定幅度(du)時，借款人(ren)可與銀行自主(zhu)協商(shang)，變更加點幅度(du)。
 此次多(duo)家銀行明(ming)確，一旦新(xin)老房貸(dai)利率的加點幅(fu)度偏離高于30個基點，借(jie)款人(ren)就可以申請調整(zheng)。
這(zhe)成(cheng)為(wei)觸發(fa)調整(zheng)的“門檻(jian)”，也是此次機制(zhi)落地的關鍵之一。
要(yao)知道，如(ru)(ru)果偏離(li)幅(fu)度過大(da)，借款人心理有落差，可能(neng)增(zeng)加提前還(huan)貸。如(ru)(ru)果偏離(li)幅(fu)度過小，可能(neng)造成頻繁重置合(he)同，給銀行業務辦理帶來更大(da)壓力。
不過，這個偏(pian)離幅度不能簡(jian)單理解為新(xin)老房(fang)貸利率(lv)(lv)之間(jian)的差距(ju)，而是(shi)要(yao)看借款人房(fang)貸利率(lv)(lv)的加點幅度，與全國(guo)新(xin)發放房(fang)貸利率(lv)(lv)平均加點幅度之間(jian)的差距(ju)。
如果(guo)借款人對房貸(dai)利率加點(dian)幅度并不(bu)清(qing)楚，可以通過手機銀行App或(huo)貸(dai)款經辦行查(cha)詢(xun)。
至(zhi)于全國新(xin)發放房貸(dai)平(ping)均(jun)利(li)率(lv)(lv)所(suo)對應的加(jia)點幅度，銀行也給出了計算方式，涉及(ji)央行公布的上季(ji)度全國新(xin)發放房貸(dai)平(ping)均(jun)利(li)率(lv)(lv)，以(yi)及(ji)當季(ji)5年期以(yi)上LPR的均(jun)值。
例如，根據中國人民銀(yin)行官(guan)網最新(xin)公布的數據，三季度(du)全國新(xin)發放個人房貸加權平均利率為(wei)(wei)3.33%，而當(dang)季5年期以上LPR均值為(wei)(wei)3.85%，對應的加點幅度(du)為(wei)(wei)3.33%減(jian)(jian)去(qu)3.85%，即(ji)減(jian)(jian)52個基(ji)點。
如果在此基(ji)(ji)礎上偏離30個基(ji)(ji)點(dian)以上，即(ji)房貸利率的加(jia)點(dian)幅度(du)(du)高于減(jian)22個基(ji)(ji)點(dian)時(shi)，借款人可與銀行協(xie)商，申請將加(jia)點(dian)幅度(du)(du)調降至減(jian)22個基(ji)(ji)點(dian)。
一旦達到調整“門檻(jian)”，借款人該如何申請調整？
多家銀行(xing)(xing)表(biao)示，從11月1日后，符合條件(jian)的借款(kuan)人需要主動向銀行(xing)(xing)提出(chu)申(shen)請(qing)，銀行(xing)(xing)審批通過后才能(neng)進行(xing)(xing)調整。借款(kuan)人可通過手機(ji)銀行(xing)(xing)、貸款(kuan)經(jing)辦(ban)行(xing)(xing)等提出(chu)調整申(shen)請(qing)。
工行(xing)明確表示，將不(bu)晚于11月15日開始受理重定價周(zhou)期(qi)調整申(shen)請，客戶可通過手機銀行(xing)“貸款-房貸重定價周(zhou)期(qi)調整”欄目申(shen)請調整重定價周(zhou)期(qi)。審核(he)通過后(hou)，新的(de)重定價周(zhou)期(qi)即日生效(xiao)。
