9月(yue)29日，中國人民銀(yin)行發(fa)布(bu)公告(gao)，并指導(dao)市場利率定(ding)價自律機制發(fa)布(bu)倡議：各商(shang)業銀(yin)行原則上(shang)應(ying)于2024年10月(yue)31日前統一對存量(liang)房貸（包括首套(tao)、二套(tao)及以上(shang)）利率實施批量(liang)調整。
怎么降？降多少？這次發布的相關政(zheng)策(ce)都作出(chu)了明確安排——
1、哪些房(fang)貸能調(diao)降？
根(gen)據安排，各商(shang)業銀行(xing)將于(yu)2024年10月31日統一調降。這意(yi)味著(zhu)，如(ru)果借款人(ren)的房(fang)貸是商(shang)業銀行(xing)在10月31日前發放的，都(dou)屬于(yu)存量房(fang)貸，可以參與(yu)此次調降。
而且，此次(ci)安排明確，首套、二套及(ji)以上存量房貸(dai)都可調整。
2、到底降到多(duo)少？
只要是(shi)浮動(dong)利(li)率(lv)的(de)商業銀行(xing)個人住房(fang)(fang)貸款(kuan)，基(ji)本(ben)上都(dou)要根據貸款(kuan)市場報價利(li)率(lv)（LPR）變動(dong)進行(xing)調整，但有(you)一項通常不(bu)會變，就是(shi)加點幅度(du)。借款(kuan)人的(de)房(fang)(fang)貸在(zai)不(bu)同(tong)地區、不(bu)同(tong)時期發(fa)放的(de)，加點幅度(du)也有(you)所不(bu)同(tong)。
此次安排明確(que)了一條(tiao)準(zhun)線——LPR減(jian)30個(ge)(ge)(ge)基點(dian)。對于(yu)大部分已(yi)(yi)經取消(xiao)房貸利(li)率下限的(de)城(cheng)市(shi)，如(ru)(ru)果(guo)加點(dian)幅(fu)度(du)高于(yu)減(jian)30個(ge)(ge)(ge)基點(dian)，可以調(diao)降(jiang)成不低于(yu)LPR減(jian)30個(ge)(ge)(ge)基點(dian)，且(qie)不區分首套(tao)還是二套(tao)；如(ru)(ru)果(guo)已(yi)(yi)經比這個(ge)(ge)(ge)幅(fu)度(du)低了，就(jiu)不用調(diao)整了。
根(gen)據安排，利(li)率(lv)調降不低(di)于(yu)所(suo)在城市目前執行的(de)新發(fa)放商業(ye)銀行個人住房(fang)貸款利(li)率(lv)下限(xian)。因(yin)此，對于(yu)仍有(you)新發(fa)放房(fang)貸利(li)率(lv)政策下限(xian)的(de)城市——北京、上海(hai)、深圳，調降安排又不一樣，主要是二套房(fang)調降有(you)些(xie)區別。
目(mu)前(qian)，北京(jing)、上海、深圳的新發(fa)放首(shou)套房貸利率下限(xian)均低于LPR減(jian)30個(ge)基點(dian)(dian)，所以此次這三(san)地的首(shou)套存量房貸利率也按照不(bu)低于LPR減(jian)30個(ge)基點(dian)(dian)調降。但針對二套房，就與當地新發(fa)放首(shou)套房貸利率下限(xian)政策密切相關：
 北京——五環以內的二(er)套存量(liang)房貸利(li)率(lv)調(diao)整為LPR減5個基點；五環以外是(shi)LPR減25個基點。
上海——自貿區(qu)臨(lin)港新片區(qu)及嘉(jia)定、青浦、松(song)江、奉(feng)賢、寶山、金山區(qu)的二套存(cun)量房貸利率(lv)調整為LPR減25個基點；其他為LPR減5個基點。
深圳——二套(tao)存量房貸利率(lv)調整為LPR減(jian)5個基點。
圖為江蘇省海安市一家銀行(xing)的個(ge)人(ren)貸(dai)款中(zhong)心工作人(ren)員(yuan)為客戶辦理個(ge)人(ren)貸(dai)款業(ye)務(wu)。（新華社(she)發(fa)）
3、“降至新發放貸款利率附近”，到底有多“近”？
 此前，中國(guo)人(ren)民銀行(xing)行(xing)長潘功(gong)勝9月24日在國(guo)新(xin)辦發(fa)布會上明確表示(shi)，引(yin)導商業銀行(xing)將(jiang)存量房(fang)貸利(li)率降至新(xin)發(fa)放(fang)房(fang)貸利(li)率附近。
調整后新增與存量(liang)房貸利差收(shou)窄了多(duo)少？每個借款人的房貸是在不(bu)同地區、不(bu)同時期發放(fang)的，只能(neng)根據(ju)現有(you)公開數據(ju)大致估算一下。
 以9月發(fa)(fa)布(bu)的(de)5年(nian)期以上LPR3.85%估(gu)算，調降(jiang)30個(ge)基點后的(de)存(cun)量(liang)房貸(dai)利(li)率將降(jiang)至約(yue)3.55%。這(zhe)略(lve)低于2024年(nian)前8個(ge)月全(quan)(quan)國新發(fa)(fa)放(fang)房貸(dai)平(ping)(ping)均(jun)利(li)率水平(ping)(ping)——3.61%。調降(jiang)后的(de)這(zhe)一(yi)利(li)率，較7月末(mo)全(quan)(quan)部存(cun)量(liang)房貸(dai)加權平(ping)(ping)均(jun)利(li)率——4.06%，下降(jiang)約(yue)0.5個(ge)百分點。
4、調(diao)降(jiang)后(hou)能(neng)節省多少利息支出？
借款(kuan)人要想(xiang)算出具體(ti)可(ke)節省的利息(xi)，要結合LPR變(bian)動、重定(ding)價日、合同(tong)約定(ding)利率(lv)等綜(zong)合計算，情況不同(tong)結果(guo)也不同(tong)，但有一些明顯利好(hao)可(ke)以關(guan)注(zhu)。
首(shou)先，借款(kuan)(kuan)人可通(tong)過目前合同約(yue)定的(de)房貸利率加(jia)點情(qing)況(kuang)(kuang)，和調降后的(de)加(jia)點情(qing)況(kuang)(kuang)對比，算出(chu)下降幅度。關于(yu)調降加(jia)點幅度的(de)利好，借款(kuan)(kuan)人在11月份就可以享(xiang)受(shou)到了。
例如，如果目前借款(kuan)(kuan)人的(de)(de)房貸利(li)率是(shi)LPR加55個(ge)(ge)基(ji)點(dian)，調(diao)整(zheng)(zheng)后(hou)降至LPR減30個(ge)(ge)基(ji)點(dian)，降幅為85個(ge)(ge)基(ji)點(dian)。以100萬(wan)(wan)元、25年期、等額(e)本息(xi)還款(kuan)(kuan)的(de)(de)存量房貸為例，調(diao)整(zheng)(zheng)后(hou)借款(kuan)(kuan)人可減少每月利(li)息(xi)支出400多(duo)元，節省(sheng)利(li)息(xi)總額(e)超(chao)14萬(wan)(wan)元。
其次，今(jin)年(nian)2月、7月，5年(nian)期以上LPR已調降(jiang)兩(liang)次，累計(ji)下降(jiang)35個基點。按100萬(wan)元(yuan)商貸、30年(nian)等額(e)本息還款(kuan)(kuan)方式估(gu)算(suan)，這兩(liang)次降(jiang)息可為借款(kuan)(kuan)人(ren)減少(shao)每(mei)月利(li)息支(zhi)出約(yue)200元(yuan)，節省利(li)息總額(e)超7萬(wan)元(yuan)。
此外，在10月31日(ri)(ri)存量房貸利(li)率統(tong)一(yi)調(diao)(diao)降之(zhi)前，5年期以上LPR在10月21日(ri)(ri)正好有一(yi)次(ci)調(diao)(diao)整。9月27日(ri)(ri)中國(guo)人民(min)銀(yin)行已下調(diao)(diao)政策利(li)率20個基點，這或將引導(dao)此次(ci)LPR同(tong)步下行。
假設5年期以上LPR跟隨政策(ce)利率下降20個基點，由當前的(de)3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來(lai)重定價(jia)日(ri)，在存(cun)量(liang)(liang)房貸批量(liang)(liang)調整后，就(jiu)能立馬享受到存(cun)量(liang)(liang)房貸利率將降至3.35%的(de)利好。
沒趕上這次降息的借款人(ren)也不用(yong)著急，可在合同約定的重定價(jia)日，用(yong)最新(xin)的LPR減30個基(ji)點計算利(li)率，也許那個時候LPR累計下降了更(geng)多。
5、固定利率的房貸借款人還有機會調整嗎？
眼看LPR持(chi)續下行，一些固定(ding)利率的房貸(dai)借款人也許(xu)會心動，這次安排(pai)提供了轉成浮(fu)動利率的機(ji)會。
中國人(ren)(ren)民銀行的公告顯示，固定利率(lv)商(shang)業(ye)性個人(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)款借款人(ren)(ren)可與銀行業(ye)金融(rong)機(ji)(ji)構協(xie)商(shang)，由(you)銀行業(ye)金融(rong)機(ji)(ji)構新發放浮動利率(lv)商(shang)業(ye)性個人(ren)(ren)住(zhu)房貸(dai)款置換存量(liang)貸(dai)款。
如何置(zhi)換呢？根據公告安(an)排，固定利率(lv)存量房貸，要先轉換為最(zui)新(xin)LPR加點(dian)形(xing)式，再將加點(dian)幅度調整為減30個基點(dian)。
例如(ru)，利率(lv)為4%的固(gu)定利率(lv)存量房貸(dai)，按9月發布的5年期以(yi)上LPR——3.85%計算，先將(jiang)其固(gu)定利率(lv)轉換為LPR加(jia)15個(ge)(ge)基(ji)點(dian)，再根據此次(ci)批量調(diao)(diao)降要求，可將(jiang)加(jia)15個(ge)(ge)基(ji)點(dian)調(diao)(diao)整(zheng)為減(jian)30個(ge)(ge)基(ji)點(dian)。
6、存量房貸(dai)利率還會(hui)批量調整(zheng)嗎(ma)？
中(zhong)國人民銀(yin)(yin)(yin)行有關負責(ze)人表示，絕大多(duo)數借款(kuan)人可通過網上銀(yin)(yin)(yin)行、手(shou)機銀(yin)(yin)(yin)行等渠道(dao)完成“一鍵(jian)式操作(zuo)”，無需到商(shang)業銀(yin)(yin)(yin)行網點辦理。也(ye)就是說，此次(ci)批(pi)量(liang)調降，大部分(fen)存量(liang)房(fang)貸借款(kuan)人無需申請(qing)辦理，銀(yin)(yin)(yin)行會主動實施(shi)、如期完成。
 但是，這也(ye)可能是銀行最后(hou)一次批量調整存量房(fang)貸利率了。
9月29日中國人(ren)民銀行發布公(gong)告，完善商業(ye)性個人(ren)住房(fang)貸(dai)款利(li)(li)率定價機(ji)制(zhi)。這意味著，中國人(ren)民銀行正著手(shou)建立存量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率漸(jian)進(jin)有序(xu)調整(zheng)的長效機(ji)制(zhi)，今(jin)后存量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率將由銀行、客戶(hu)雙方(fang)基于(yu)市場化(hua)原則(ze)自主(zhu)協商，進(jin)行動(dong)態(tai)調整(zheng)。
根據公(gong)告，自2024年(nian)11月(yue)1日起(qi)，符合條(tiao)件的存量房貸借款人，可與商(shang)(shang)業銀行協商(shang)(shang)調整(zheng)房貸利率加點(dian)幅(fu)度，同時(shi)也可調整(zheng)重定價周期。
怎樣才算(suan)符合條件(jian)？公告明確了一個(ge)(ge)(ge)關鍵點(dian)——在(zai)浮動利率商業性個(ge)(ge)(ge)人住房貸款(kuan)與全國新發放(fang)商業性個(ge)(ge)(ge)人住房貸款(kuan)利率偏離達到一定(ding)幅度時(shi)。
也(ye)就(jiu)是(shi)說，新老房(fang)貸利差擴大(da)到一定水平時，才能通過協商(shang)變更合同等(deng)方式調整(zheng)加點(dian)幅(fu)度。中國人民銀行(xing)還將在(zai)官網按季度發布全(quan)國新發放房(fang)貸平均利率，供商(shang)業銀行(xing)和借款(kuan)人參考。
此外(wai)，中國人民(min)銀行已取消(xiao)房貸(dai)利率重定價周(zhou)(zhou)期(qi)最短(duan)為一(yi)年的限(xian)制。記者了解到，重定價周(zhou)(zhou)期(qi)可為按年、按半(ban)年、按季度等。
了解完這些，如果借(jie)款(kuan)人仍對調降(jiang)安排有疑(yi)問(wen)，可關注承(cheng)貸商業(ye)銀(yin)行官(guan)方平臺發布的有關信息，或者聯系(xi)銀(yin)行工作人員(yuan)詢問(wen)。（記(ji)者吳雨）
