小區的物業(ye)費多高、物業(ye)服務質量如何，一直備受住戶關注。
去年以來，重慶、山東青(qing)島、湖北武漢、寧夏銀川等(deng)地傳出(chu)下調物(wu)業(ye)費(fei)的(de)消息。這(zhe)些城市(shi)的(de)部分小區，以不同幅度對(dui)物(wu)業(ye)費(fei)進行調降；還有的(de)城市(shi)針對(dui)空置住宅，予以物(wu)業(ye)費(fei)折扣(kou)。
這波物業費調(diao)降受(shou)哪些因素推動？費用調(diao)整后，物業服務能否跟上？
降費項目集中在二、三線城市
“我們小區之前的物(wu)業費(fei)每月每平方(fang)米大概(gai)3元，最近下調到(dao)了(le)2.5元，除(chu)了(le)我們這(zhe)里(li)，聽說武漢還(huan)有(you)不(bu)少小區也降了(le)物(wu)業費(fei)。”家住湖(hu)北武漢的李云(yun)山說，物(wu)業費(fei)下調后，他(ta)每月能(neng)省下幾十(shi)元。
據不完全統計，去年以來，武(wu)漢(han)市已有超(chao)40個小區(qu)的(de)物業公司宣布(bu)下調(diao)物業費。比如，武(wu)漢(han)市江(jiang)山(shan)如畫(hua)物業發展有限(xian)公司發布(bu)公告，江(jiang)山(shan)如畫(hua)八期(qi)住(zhu)宅項(xiang)目中的(de)3棟住(zhu)宅區(qu)物業費自(zi)今(jin)年起進行下調(diao)，一次性(xing)繳納全年物業費的(de)，由原先的(de)3元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)，調(diao)至(zhi)1.6元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)；按(an)月(yue)繳納的(de)，物業費下調(diao)至(zhi)2元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)。在武(wu)漢(han)朗詩里程(cheng)小區(qu)，物業費由此前的(de)2.5元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)，下調(diao)至(zhi)1.1元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)/月(yue)，降幅高達56%。
在(zai)江(jiang)蘇常州(zhou)，花(hua)語馨(xin)苑(yuan)小(xiao)區(qu)所聘物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司去(qu)年(nian)底發布公(gong)告(gao)，宣布今(jin)年(nian)起(qi)將物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)由原(yuan)先的1.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)下調至1元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)。在(zai)江(jiang)西(xi)南昌，西(xi)站瑞都(dou)小(xiao)區(qu)聘用物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司宣布，自今(jin)年(nian)1月(yue)(yue)(yue)1日起(qi)，小(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)由原(yuan)先的2.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)下調至2元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)，停車服務(wu)費(fei)(fei)(fei)從80元(yuan)(yuan)/月(yue)(yue)(yue)調整為60元(yuan)(yuan)/月(yue)(yue)(yue)。在(zai)重慶(qing)風花(hua)樹小(xiao)區(qu)，物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)由1.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)下調至1.3元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)/月(yue)(yue)(yue)，以100平(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米(mi)住房為例，物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)(fei)調整后，業(ye)(ye)主每(mei)年(nian)將節省600元(yuan)(yuan)支出。
根據中指研究院數(shu)據，2024年12月(yue)，全國20個重點城市(shi)物業費均價為2.72元/平(ping)方米/月(yue)，同比(bi)看，武(wu)(wu)漢(han)、江西南昌、山東(dong)青(qing)島、重慶、江蘇南京、常州等6個城市(shi)物業服(fu)務價格指數(shu)下跌，其(qi)中武(wu)(wu)漢(han)、南昌同比(bi)分別下跌0.72%、0.47%，青(qing)島同比(bi)跌幅為0.14%。
除了直接調(diao)降(jiang)(jiang)小(xiao)區(qu)整體物業(ye)費(fei)，部分城市還針對小(xiao)區(qu)“空(kong)(kong)(kong)置(zhi)房”推出物業(ye)降(jiang)(jiang)費(fei)。比(bi)如(ru)，青島、甘肅(su)蘭(lan)州(zhou)等(deng)地明(ming)確，連(lian)續空(kong)(kong)(kong)置(zhi)6個(ge)月以(yi)上的房屋，予以(yi)物業(ye)費(fei)折扣優惠(hui)。據(ju)《蘭(lan)州(zhou)新區(qu)關于優化房地產建設發(fa)展的若干措(cuo)施(shi)》，對連(lian)續未(wei)入住6個(ge)月以(yi)上的空(kong)(kong)(kong)置(zhi)住宅，由業(ye)主或使用人書面(mian)申請，經物業(ye)服務人登記確認后，其(qi)物業(ye)費(fei)按收費(fei)標準的50%收取。江蘇句容(rong)也(ye)發(fa)布(bu)通知，明(ming)確句容(rong)市普(pu)通住宅空(kong)(kong)(kong)置(zhi)期(qi)(qi)間，前期(qi)(qi)物業(ye)公共服務費(fei)可減免30%。
“2024年(nian)(nian)至今，物(wu)(wu)業降費項(xiang)目(mu)主要集中在(zai)國內(nei)部(bu)分(fen)二線城市(shi)及三線城市(shi)，包括(kuo)武漢、重慶、青島、南昌、四(si)川成都、寧夏銀川、江(jiang)蘇徐州等。”中指(zhi)研究院常務副院長黃(huang)瑜介紹(shao)，去年(nian)(nian)以(yi)來發布物(wu)(wu)業費限價政(zheng)策的(de)城市(shi)中，物(wu)(wu)業費整(zheng)體(ti)降幅(fu)區間集中在(zai)10%至40%，不(bu)同(tong)城市(shi)、不(bu)同(tong)項(xiang)目(mu)的(de)物(wu)(wu)業降費幅(fu)度差(cha)異較大。
供求變化、行業競爭，推動物業降費
多地為何紛(fen)紛(fen)下調物(wu)業費？
“這(zhe)是(shi)多重因(yin)(yin)素疊加的(de)結果(guo)。”黃瑜分析，一方面(mian)，在房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場供(gong)需結構發生重大轉變的(de)背(bei)景下，部分城市(shi)的(de)房(fang)價和(he)房(fang)租出現明顯(xian)調整，考慮(lv)到房(fang)屋持有成本，業主對物業費的(de)敏感度(du)顯(xian)著提升，因(yin)(yin)此通(tong)過聯名議價、組(zu)建業委會等方式(shi)，與物業企業協商，推(tui)動物業費降價。
另一(yi)(yi)方面，物(wu)業管理行業競爭加劇，一(yi)(yi)些物(wu)業企業為提升物(wu)業費收繳率(lv)、項目競標(biao)成功(gong)率(lv)，主(zhu)動提出降價。
武(wu)漢(han)市一(yi)家物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)工(gong)作(zuo)人(ren)員告訴記者，去年起，其所(suo)在企(qi)業(ye)(ye)(ye)服務的幾個小(xiao)區物(wu)業(ye)(ye)(ye)費都(dou)進行(xing)了下調，“有(you)些是小(xiao)區業(ye)(ye)(ye)主(zhu)聯名要求降費，還有(you)個別項目是公司主(zhu)動調整(zheng)的。現在物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理行(xing)業(ye)(ye)(ye)競爭(zheng)激烈，適度調價既是企(qi)業(ye)(ye)(ye)重視客戶(hu)、留住客源的表現，也有(you)可能在激烈的市場競爭(zheng)中(zhong)給企(qi)業(ye)(ye)(ye)爭(zheng)取更多(duo)機會”。
還有(you)一些城市政(zheng)(zheng)府出(chu)臺物業費指導價政(zheng)(zheng)策(ce)，通過(guo)行政(zheng)(zheng)手段規范收費標(biao)準，推動當(dang)地(di)小(xiao)區物業費降價。
比如，青島有關部(bu)門(men)發布通(tong)(tong)知，提出市區(qu)普通(tong)(tong)住宅(zhai)車(che)位租賃費和普通(tong)(tong)住宅(zhai)前(qian)期物(wu)業停車(che)服(fu)(fu)(fu)務費、車(che)位場(chang)地使用(yong)費實(shi)行政(zheng)府指導(dao)價(jia)。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務收費管理(li)辦(ban)法(fa)》，明確住宅(zhai)物(wu)業及其配建停車(che)場(chang)的(de)前(qian)期物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務費實(shi)行政(zheng)府指導(dao)價(jia)。武漢新洲區(qu)也提出，該區(qu)住宅(zhai)前(qian)期物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務收費實(shi)行政(zheng)府指導(dao)價(jia)管理(li)，政(zheng)府指導(dao)價(jia)管理(li)以(yi)外的(de)物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務收費實(shi)行市場(chang)調節價(jia)。
記者梳(shu)理發現，這些城市(shi)出臺的(de)(de)政策多數聚焦(jiao)“前(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業費”。據業內(nei)人(ren)士介(jie)紹，業主大會(hui)成立前(qian)(qian)，小區的(de)(de)前(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業管理通常由建設單位(wei)負責(ze)，在此期(qi)間收取的(de)(de)物(wu)(wu)業費用，稱(cheng)為前(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業服務費。前(qian)(qian)期(qi)物(wu)(wu)業服務費實(shi)行政府指導價，目(mu)的(de)(de)就是(shi)規定這筆費用的(de)(de)上限，規范不合理的(de)(de)物(wu)(wu)業服務收費行為。
“在出臺(tai)住(zhu)宅前期物(wu)業費(fei)指(zhi)導(dao)價政(zheng)策的(de)(de)城(cheng)市中(zhong)，武(wu)漢、青島(dao)等大(da)(da)部分(fen)(fen)城(cheng)市的(de)(de)政(zheng)策較為(wei)(wei)科學，一是指(zhi)導(dao)價定價較高(gao)，覆蓋(gai)了絕大(da)(da)部分(fen)(fen)住(zhu)宅項目；二是其(qi)允許執行物(wu)業費(fei)的(de)(de)浮動管理(li)機制，符合(he)市場調節(jie)規(gui)律。”黃(huang)瑜舉例說，在武(wu)漢，其(qi)物(wu)業費(fei)中(zhong)位(wei)值(zhi)為(wei)(wei)1.8元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)，均值(zhi)為(wei)(wei)1.99元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)，當地(di)指(zhi)導(dao)價最高(gao)值(zhi)為(wei)(wei)3.84元(yuan)/平(ping)方米/月(yue)，高(gao)于物(wu)業費(fei)中(zhong)位(wei)值(zhi)和均值(zhi)，政(zheng)策相對合(he)理(li)。
從更大(da)范(fan)圍看(kan)，調整(zheng)物業費(fei)還能(neng)在一定(ding)程度上(shang)促進(jin)(jin)(jin)二(er)手(shou)房交易(yi)。上(shang)海易(yi)居房地產研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長嚴(yan)躍進(jin)(jin)(jin)分析，物業費(fei)下調后，將增強小區(qu)二(er)手(shou)房的(de)吸(xi)引(yin)力(li)，進(jin)(jin)(jin)而促進(jin)(jin)(jin)二(er)手(shou)房交易(yi)流通活躍。
提升物業服務競爭力是關鍵
 采訪中，部(bu)分業(ye)主表示對物業(ye)調(diao)費、物業(ye)服務有更多(duo)期待。
“我(wo)們(men)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)是每(mei)月每(mei)平方米3.3元，這個價格有(you)些偏高(gao)。”家住河南鄭(zheng)州的(de)(de)(de)鄭(zheng)先生說，對他(ta)而言，小(xiao)區(qu)(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)某些服(fu)務有(you)些“雞肋”，他(ta)更看重(zhong)(zhong)樓道保潔、綠化維護(hu)、設施維修等公共服(fu)務，“更重(zhong)(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是，小(xiao)區(qu)(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)應該(gai)提升透(tou)明(ming)度，比如一些商家服(fu)務進小(xiao)區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)收費(fei)(fei)應該(gai)同業(ye)(ye)主協商，而不是單方面通(tong)知(zhi)。另(ling)外(wai)，物(wu)業(ye)(ye)費(fei)(fei)的(de)(de)(de)制定(ding)也應基于更加透(tou)明(ming)的(de)(de)(de)成本核算，尤其在我(wo)們(men)這種沒有(you)業(ye)(ye)委(wei)會的(de)(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)，更要(yao)暢(chang)通(tong)物(wu)業(ye)(ye)和業(ye)(ye)主溝通(tong)的(de)(de)(de)渠道，共同營造良好的(de)(de)(de)社區(qu)(qu)(qu)環境。”
站在物業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)角度(du)，調降(jiang)費用(yong)(yong)則會帶來經營壓(ya)力(li)。“現在很多物業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)都表示(shi)入(ru)不敷(fu)出，如果僅(jin)僅(jin)強調下調物業(ye)(ye)(ye)費，企業(ye)(ye)(ye)可(ke)能(neng)面臨更大的(de)(de)資金壓(ya)力(li)，進而導致物業(ye)(ye)(ye)管理質量受(shou)到影響。長此以往(wang)，可(ke)能(neng)會加劇業(ye)(ye)(ye)主和物業(ye)(ye)(ye)之間(jian)的(de)(de)矛盾。”嚴躍進認為，在協商物業(ye)(ye)(ye)費用(yong)(yong)的(de)(de)同(tong)時，持續(xu)優化物業(ye)(ye)(ye)服務，或是行業(ye)(ye)(ye)應重點(dian)考慮的(de)(de)發展方向。
  記者注意(yi)到，部分(fen)小(xiao)(xiao)區(qu)正針對優化物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)做(zuo)出嘗(chang)試。比(bi)如，江蘇常州的(de)花語(yu)馨苑小(xiao)(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司就在調價公告中表示，續聘后將出資100萬元，專(zhuan)項用于(yu)小(xiao)(xiao)區(qu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)質量(liang)整改和(he)(he)品質提升。在武漢武昌區(qu)，一老(lao)小(xiao)(xiao)區(qu)建立起信(xin)托(tuo)制(zhi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)模式，將業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)繳存的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費存入(ru)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)共(gong)有信(xin)托(tuo)賬戶，支持業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)通過相關信(xin)息平(ping)臺(tai)查(cha)看每(mei)筆收支賬目、財務(wu)(wu)憑證，小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費和(he)(he)公共(gong)收益為業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)共(gong)有。小(xiao)(xiao)區(qu)收入(ru)的(de)10%用于(yu)支付物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)(ye)酬金，剩(sheng)余部分(fen)用于(yu)小(xiao)(xiao)區(qu)服(fu)(fu)務(wu)(wu)。
“眼(yan)下，業(ye)主對(dui)于物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務性價(jia)比(bi)的要(yao)求(qiu)不斷提升，物業(ye)管理行業(ye)傳(chuan)統的粗放服(fu)(fu)(fu)務模(mo)式(shi)難以為(wei)繼(ji)，在物業(ye)費(fei)(fei)限價(jia)、空(kong)置房物業(ye)費(fei)(fei)折(zhe)扣等(deng)政策規范下，物業(ye)企(qi)業(ye)必須優化調整經營策略，提升服(fu)(fu)(fu)務競(jing)爭力和長效運營能力。”黃(huang)瑜(yu)認為(wei)，物業(ye)企(qi)業(ye)應加大在人員培訓、技(ji)術應用、設(she)施升級等(deng)方面的投入，做到標準化建設(she)、智能化升級，通(tong)過(guo)差(cha)異化服(fu)(fu)(fu)務形成競(jing)爭優勢，并在良性競(jing)爭中促進行業(ye)高質量發展；另外還要(yao)積(ji)極應用數字化手段，提升物業(ye)企(qi)業(ye)的服(fu)(fu)(fu)務效率(lv)和品(pin)質。
“物業服務關(guan)乎民生，地方(fang)政府(fu)在(zai)出臺相(xiang)關(guan)物業服務指導價政策時，也應進(jin)一步加(jia)強對相(xiang)關(guan)市場(chang)主體(ti)的調(diao)研，兼顧(gu)多方(fang)面的訴求。”黃瑜(yu)說。（記者 廖睿(rui)靈 實習(xi)生李翼然參(can)與采訪）
