今年有(you)關經(jing)濟(ji)發展最(zui)重要的兩天結束了
每年這(zhe)時候的兩會我(wo)們(men)會回顧上(shang)年的經濟發(fa)展，更重(zhong)要的是如何規劃的當(dang)年
不夸(kua)張的說我身邊原本忙(mang)于看房(fang)的小伙伴都會停下看房(fang)的腳步(bu)
他們關心(xin)的是兩會對于市場(chang)情緒對于樓市情緒的影(ying)響
畢(bi)竟(jing)這是領銜(xian)各季度經濟類政治局會議(yi)的總會議(yi)，相比于我們(men)看過的太多會議(yi)而言，兩會擁(yong)有太多定調權
從這里(li)我們也能看到未來這一年的經濟發展(zhan)的既定節奏(zou)
尤其(qi)是(shi)房地產
相比于各季度(du)政治局會議里(li)的(de)房產(chan)內容(rong)，我(wo)們都能(neng)從當(dang)年的(de)兩會里(li)找到(dao)些影子
所(suo)以今年有關(guan)房(fang)地產的內容(rong)怎(zen)樣
相比具體(ti)內(nei)容我們(men)覺得這次有關房產內(nei)容傳遞出的信號有點罕見
01
關注這三句話
每(mei)年兩會的第二天都較為核(he)心(xin)，因為有(you)《政府(fu)工(gong)作報告》
而這部分(fen)內容也會分(fen)為嚴謹(jin)的三(san)部分(fen)，回顧、總(zong)體(ti)(ti)要求、具體(ti)(ti)落地
要(yao)說的(de)三句(ju)話就出現(xian)在后兩個部分
不(bu)(bu)過關注的(de)也不(bu)(bu)是三(san)句(ju)話本身，而是它的(de)出場方式(shi)
首先是穩住樓市股市第一次被寫進(jin)《政府工(gong)作報告(gao)》總體要求，這是讓很多文件解讀者都覺得(de)陌生的(de)出場
因為(wei)往年我們看(kan)到的是穩中(zhong)求進這類走勢措辭
如此聚焦且提(ti)升到(dao)總(zong)體要(yao)求還是(shi)首次(ci)，背后有關地(di)產問題(ti)的緊(jin)迫(po)性(xing)和重要(yao)性(xing)在今年經濟發展中的站位(wei)不言而喻(yu)
穿透(tou)去看今天的樓市股市已經不僅僅是股市樓市本(ben)身(shen)
而是每(mei)家(jia)每(mei)戶(hu)的資產負債，本質上穩(wen)住股市樓市也是穩(wen)住每(mei)個家(jia)庭(ting)的資產
當樓(lou)市問題觸及(ji)這個(ge)層(ceng)面，那房(fang)地(di)產就不僅僅是經(jing)濟問題
這是釋放的底(di)線信號
某種程度上這也給了關注樓市股(gu)市的目光(guang)最底(di)部的信心，直白說(shuo)我們在今年(nian)年(nian)初還有所(suo)觀望的市場情緒(xu)其(qi)實可以在這找到底(di)線
其(qi)次第二句
同樣看的不是(shi)具體說(shuo)的什么，而是(shi)怎(zen)么說(shuo)
止跌回(hui)穩(wen)(wen)是(shi)去(qu)年9月26日政治局會議提出的調控(kong)方針，這句(ju)話(hua)又在去(qu)年12月政治局會議里被強化為(wei)持(chi)續(xu)用力的推動止跌回(hui)穩(wen)(wen)
這次兩(liang)會圍(wei)繞樓市(shi)的內(nei)容就(jiu)是這句(ju)開篇，一字不差
政策的延續(xu)是肯定(ding)的，但指導類文字里不增加不減少其實本直是一種(zhong)表態
去年9月26日帶來的市場調控從各維度(du)數據來看應該是(shi)近兩年最(zui)好的一次
以(yi)上(shang)海為(wei)例，新房市場去化熱度(du)維(wei)持(chi)到(dao)年(nian)底
二手市場(chang)更是連續四(si)個月維持在月均兩萬多套，這(zhe)是近(jin)五年都少見的情(qing)況(kuang)
經過測(ce)算這個三月的市場大概率(lv)還會維持兩萬套加
不(bu)僅(jin)上海(hai)，全國一二線城市都拿到(dao)近幾年最好的樓市熱度
一字不(bu)差(cha)的(de)“持(chi)續用力推(tui)動房地產止跌回穩”的(de)最高肯(ken)定，因為取得有(you)效進展所以這是可行可復制可延續政策
側面看這也讓(rang)我們看到了(le)政(zheng)策的階段性底部
也許(xu)圍繞方針有調整(zheng)幅度(du)，但短期去看止(zhi)跌回穩這(zhe)是目前對樓(lou)市的頂格(ge)處理(li)
第三(san)句在這里
容易(yi)被(bei)忽略卻(que)也是全篇最讓人遐想的部分，有關增量政(zheng)策(ce)
老(lao)實(shi)說接下來樓市有無增量政策是本(ben)屆兩(liang)會樓市部分的(de)關注重點，而兩(liang)會里(li)的(de)這(zhe)句也毫不避諱的(de)正(zheng)面了(le)這(zhe)個問題，給(gei)增量政策留余地
這件事如(ru)果說有什么值得關注的時間(jian)點，每年(nian)一(yi)二季(ji)度銜接時間(jian)算(suan)一(yi)個
以上(shang)三句(ju)從(cong)三個不同角度(du)給到我們(men)有關今年(nian)樓市的一些(xie)信號
首(shou)先樓市股市被上升到經濟之上的底線問題
同(tong)時(shi)樓市里的(de)(de)調控(kong)思(si)(si)路也(ye)有(you)了(le)去年9·26的(de)(de)有(you)效(xiao)經驗，這有(you)意味(wei)著(zhu)沿著(zhu)這條思(si)(si)路可以深化
而這(zhe)三個信號也(ye)搭(da)建好了今年樓市調控(kong)的頂層架構
02
這時候我們(men)再(zai)去看具體到樓市內(nei)容(rong)字(zi)字(zi)句句就更(geng)有底了
兩會關于今(jin)年(nian)樓市統共233字，篇幅有(you)點(dian)罕見(jian)
一如(ru)既往放(fang)在(zai)防范風險里
展開(kai)來看這(zhe)里的每條我們都似曾(ceng)相識(shi)
嚴控(kong)(kong)土地(di)(di)供(gong)應是(shi)去(qu)年(nian)5月有(you)關房地(di)(di)產(chan)會議里的調控(kong)(kong)方向，隨之而來的就是(shi)從2024年(nian)到2025年(nian)全(quan)國(guo)各城的土地(di)(di)供(gong)應的銳(rui)減，最高可達80%
回購(gou)存量(liang)房(fang)(fang)是(shi)去年(nian)上半年(nian)樓市調控的重要措施，將(jiang)以舊換新作為切入口，從跟中(zhong)介賣二手買新房(fang)(fang)的以舊換新，到(dao)直接回購(gou)開發商存量(liang)房(fang)(fang)，開發商存量(liang)房(fang)(fang)得(de)到(dao)去化(hua)
融資(zi)機制更是(shi)從(cong)2023年開始(shi)就是(shi)救房企的重要手(shou)段之一
從融資(zi)的三(san)支箭（三(san)種(zhong)融資(zi)渠道）到(dao)房(fang)企白名單，圍繞如何替(ti)房(fang)企融資(zi)的方法也在不斷迭代(dai)
城中(zhong)村改造和老舊房屋改造這(zhe)項政(zheng)策離我(wo)們(men)最近，去年10月(yue)針對(dui)樓市提(ti)出的擴需(xu)政(zheng)策，到今(jin)年1月(yue)決定繼續擴容(rong)
2024年10月15日國(guo)新(xin)辦(ban)發(fa)布會©國(guo)新(xin)辦(ban)官網
想(xiang)說的是這里面每(mei)條我們都(dou)不陌(mo)生
房產類政(zheng)策(ce)尤其涉及城市(shi)基建方向的(de)內容，它一定具備兩個特質
首先政策前(qian)后的強關(guan)聯、其次就是切(qie)換(huan)到長(chang)周(zhou)期維度去考量
而面對(dui)這233個字里眼熟的(de)條條框框我們要看的(de)已經不是內(nei)容本身(shen)
甚至不是體(ti)系(xi)化
而是需要(yao)加入時(shi)間的維度重新審視
我們隨便拎出(chu)一條，比(bi)如將城(cheng)中村(cun)改造(zao)擴圍(wei)到(dao)300多個城(cheng)市，將城(cheng)中村(cun)改造(zao)項目擴圍(wei)到(dao)1790個
各位知道我們(men)改造一處(chu)城(cheng)中村(cun)需(xu)要多久(jiu)么
根據上(shang)(shang)海(hai)市房管局的數(shu)據，上(shang)(shang)海(hai)計劃在2026年底前(qian)全面完成城(cheng)中村的改造(zao)任務
回購存量房或者盤活土地也是如此
從回購(gou)存量房后(hou)用現金輸血開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商現金流，或(huo)者回購(gou)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商沒能力繼續開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的土(tu)地刺(ci)激開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商做新的土(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，本質上都(dou)需要時間
而且不(bu)多不(bu)少兩三年
換句話說從2023年(nian)到2024年(nian)這些政策雖然(ran)眼熟，但2025年(nian)當我(wo)們(men)看回這些政策的時候，這里的每條政策都作數
因為2025年是改變剛剛開始或(huo)者正在(zai)發(fa)生的那年，這點是被(bei)所(suo)有(you)人(ren)忽略的
同(tong)樣被(bei)忽(hu)略的還(huan)有很小的一點
大概是這(zhe)句(ju)，有(you)關“好(hao)房子”的內(nei)容，關于房地產發展新模式里總(zong)少不了它(ta)
老(lao)實講，今年之前這(zhe)句更像一句口號
但(dan)漸(jian)漸(jian)的不知道各(ge)位(wei)發現沒，就是(shi)當我們越來越多看到它的時(shi)候
也是我(wo)們越來越多聽到(dao)四(si)代宅(zhai)消息的時候
以及越(yue)來越(yue)多聽到智能(neng)家(jia)居涉獵房地(di)產上下游的時候(hou)
©安徽房地(di)產(chan)協會
這(zhe)背后有一(yi)點也逐漸明朗，就是(shi)房地(di)產(chan)發(fa)展新模式到底新在什么地(di)方(fang)
新模式并不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)指的(de)是四代宅(zhai)和智能家居，但反過(guo)來這(zhe)兩個方向(xiang)一定歸(gui)屬于(yu)新模式
所(suo)以樓市信號(hao)之外(wai)，關(guan)于這次兩會里房地產的具體內容別著(zhu)急略過(guo)
內(nei)容都是老(lao)內(nei)容，但加(jia)上時(shi)間(jian)、加(jia)上細節，這些老(lao)內(nei)容也有了新意思，我們唯一需要做(zuo)的是讓子彈飛一(yi)會(hui)
03
當我們關注房(fang)地產的(de)時候我們關注的(de)是什么(me)
兩會(hui)內容包羅(luo)萬象，從經(jing)濟(ji)到民生、從就業到產業的跨越式(shi)內容里(li)，房地產只是其中一部分
而關注房地產的(de)背(bei)后我們關注的(de)也從來(lai)不是地產，而是背(bei)后整個(ge)經(jing)濟
因(yin)為(wei)能影響地(di)(di)產(chan)的也(ye)從來不(bu)是地(di)(di)產(chan)本身，而是整個(ge)經濟底盤(pan)
眼下最頂層(ceng)的經濟政策就(jiu)是擴內(nei)需
最堅定的經濟(ji)(ji)(ji)政策就(jiu)是(shi)激活民營(ying)經濟(ji)(ji)(ji)、最銳利的經濟(ji)(ji)(ji)模(mo)式就(jiu)是(shi)新質經濟(ji)(ji)(ji)、不斷持續推動的是(shi)放開經濟(ji)(ji)(ji)限制..
這些意識都(dou)已經在刻在了我們經濟發展DNA里不斷縱(zong)深和橫跨
也(ye)構成了(le)今(jin)天房地產的基本盤
這也是(shi)為(wei)什么(me)每次樓市政策之外(wai)，我們還要抬頭看(kan)看(kan)樓市外(wai)面(mian)的(de)天
而(er)今年這(zhe)個方面需(xu)要我們格外關注兩件事
首(shou)先是今年提到(dao)(dao)的赤字率(lv)3%提到(dao)(dao)4%
數字背后關于赤字率的(de)高低是經濟學(xue)家考(kao)慮的(de)問題，我(wo)們需(xu)要意(yi)識到(dao)的(de)是
這(zhe)其中通(tong)(tong)縮到微微通(tong)(tong)脹(zhang)的轉折
今年各項(xiang)債務，城市債、專(zhuan)項(xiang)債等等都有不同(tong)維度提升(sheng)
本質上這就(jiu)是對抗通縮的發展脈絡，而2025年是個(ge)轉折年
其次是(shi)去年時隔十(shi)年首次重提(ti)的(de)適度(du)寬(kuan)松的(de)貨幣政策
政策從提出到落(luo)地(di)需要時間，2025年同樣也是適度(du)寬松元年
我司財務總劉老師(shi)看到這條可以近乎斷定的是未來降準降息的勢在(zai)必行(xing)
相比財政(zheng)和(he)貨幣(bi)政(zheng)策，我們的樓市調控(kong)永(yong)遠調整的都是局部
當我們面對今年(nian)的(de)(de)(de)財政和貨幣這兩大(da)類經濟調控的(de)(de)(de)時(shi)候，這觸及的(de)(de)(de)才(cai)是地產(chan)的(de)(de)(de)根本，也是我們需要認清的最(zui)大現實
04
很多人調侃說經濟(ji)學(xue)的盡頭是(shi)心理學(xue)
其實說到底還是(shi)(shi)那句信(xin)心(xin)就是(shi)(shi)黃金
心理學(xue)也許還有很多不(bu)可控的(de)部分，但信心的(de)構筑其實是個有關(guan)科(ke)學(xue)、規(gui)律、周期的(de)問題
經(jing)濟(ji)底盤(pan)里(li)的新質經(jing)濟(ji)會(hui)挖掘新的增(zeng)值極，也(ye)會(hui)帶來經(jing)濟(ji)力量的全新配比
城中村(cun)改(gai)造(zao)或者(zhe)老舊小區改(gai)造(zao)帶(dai)來的(de)需求刺激，也(ye)會帶(dai)來樓市格局新變化
我們需要這些(xie)來自方方面面的改變(bian)
某種程度對于經濟政策本身能否帶來信心(xin)才是(shi)更值得關(guan)注的
從這點看，2025年的兩會給了今年房地產很(hen)多很(hen)多...
