城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造是今年(nian)釋放(fang)住房(fang)需求、持續用力(li)推動房(fang)地產市(shi)場止跌回穩(wen)的重要抓手(shou)。2025年(nian)《政府工作報告》提出(chu)，因城(cheng)施策調(diao)減限(xian)制(zhi)性(xing)措施，加力(li)實施城(cheng)中(zhong)村(cun)和危舊(jiu)房(fang)改(gai)造，充分釋放(fang)剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住房(fang)需求潛力(li)。
 當前，各地在加(jia)力推進城中(zhong)村(cun)改造工作的同時(shi)，積極(ji)探索房(fang)票安置、以購代建(jian)安置等城中(zhong)村(cun)改造安置模式，充(chong)分(fen)激活市場需求，并加(jia)快房(fang)地產市場去庫存。
改造規模再擴大
自2024年9月份(fen)召開的中共(gong)中央政治(zhi)局會議(yi)定(ding)調(diao)“要(yao)促(cu)進房(fang)地產市場止跌回穩”以來，城(cheng)(cheng)中村改造規模不斷(duan)擴大。2024年10月份(fen)，住(zhu)房(fang)和城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)部(bu)長倪虹在(zai)國務(wu)院新(xin)(xin)聞辦公室舉行(xing)的新(xin)(xin)聞發布會上介紹，通過貨幣化安置等方式，新(xin)(xin)增實施100萬(wan)套城(cheng)(cheng)中村改造和危舊(jiu)房(fang)改造。
2024年11月份，住(zhu)房和城鄉(xiang)建設部(bu)、財政部(bu)聯(lian)合印發通知，明確城中村(cun)改造政策支持范圍從(cong)最初的35個超大(da)特(te)大(da)城市(shi)和城區(qu)常住(zhu)人口300萬以上(shang)(shang)的大(da)城市(shi)，進一(yi)步擴大(da)到了(le)近300個地(di)級及(ji)以上(shang)(shang)城市(shi)。
在(zai)今年3月(yue)9日舉行(xing)的十(shi)四屆全國(guo)人(ren)大(da)三次會議民生(sheng)主題(ti)記者會上，倪虹(hong)表示，城中村(cun)改造項(xiang)目，現在(zai)范圍已經(jing)擴大(da)到全國(guo)地級(ji)及(ji)以上城市，要在(zai)去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大(da)改造規模。
中(zhong)指研(yan)究(jiu)院政策研(yan)究(jiu)總監陳文靜在(zai)接受《證券日報(bao)》記者采訪(fang)時表示，“加(jia)力實施”“加(jia)快改造”“加(jia)力推進”等(deng)成為多(duo)地部署今年(nian)城(cheng)中(zhong)村改造工作的(de)關鍵詞。預計2025年(nian)城(cheng)中(zhong)村改造項(xiang)目將繼續放量，結合貨幣化安置(zhi)、房票安置(zhi)，或(huo)將帶動更多(duo)購房需(xu)求(qiu)入市。
“城中村改造(zao)不僅能釋放(fang)購房(fang)(fang)需(xu)求，還(huan)能消除安全隱(yin)患(huan)、改善居住條件，對(dui)于(yu)穩定房(fang)(fang)地產(chan)市場、完善住房(fang)(fang)供應體(ti)系(xi)、構建房(fang)(fang)地產(chan)發展新模(mo)式都(dou)有(you)積極作用。”廣東省住房(fang)(fang)政(zheng)策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉對(dui)《證券日(ri)報》記者表示(shi)，今年或將(jiang)有(you)新的增量政(zheng)策支(zhi)持(chi)城中村改造(zao)，如(ru)擴大專項債券支(zhi)持(chi)范(fan)圍等。
以購代建去庫存
在城(cheng)中(zhong)村改造的過(guo)程中(zhong)，房票(piao)安(an)(an)置模式(shi)(shi)受到(dao)多地關注(zhu)。據中(zhong)指研究院統計(ji)，2024年以來，全(quan)國有逾90個城(cheng)（區）鼓(gu)勵采用房票(piao)安(an)(an)置方式(shi)(shi)對拆遷安(an)(an)置戶實施安(an)(an)置。
記者(zhe)注(zhu)意到，近期有南京、銀(yin)川、長春等多個城市就住宅房屋征收(shou)房票安置(zhi)(zhi)辦(ban)(ban)法征求意見，辦(ban)(ban)法適用范圍均包(bao)含城中村改造項目征收(shou)安置(zhi)(zhi)工(gong)作。
此外，收購(gou)存量商品房用作(zuo)城中村(cun)改(gai)造安(an)置房，進行以購(gou)代(dai)建安(an)置也是城中村(cun)改(gai)造的(de)安(an)置模(mo)式之一。
倪虹在前述民生主題記者會上提到，收購的商品房，優先用(yong)于保(bao)障性住房、城中村(cun)改(gai)造安置房、人(ren)才房、青年(nian)公寓和職(zhi)工(gong)宿舍等。
目前，已(yi)有城市開展相(xiang)關實踐。3月11日，洛(luo)陽市人民政府(fu)辦公室(shi)發布(bu)的(de)《洛(luo)陽市城中(zhong)村改造以購(gou)代(dai)(dai)建實施方(fang)案(an)(an)（試行）》（以下簡稱《方(fang)案(an)(an)》）提出，在保持前期城中(zhong)村改造新建安(an)(an)置房(fang)安(an)(an)置方(fang)式基礎上，根據上級(ji)專(zhuan)項(xiang)借款使用要求(qiu)，創新以購(gou)代(dai)(dai)建安(an)(an)置方(fang)式。具體包括(kuo)房(fang)票安(an)(an)置、自主購(gou)買和組織(zhi)購(gou)買商(shang)品住房(fang)三種(zhong)模式。
相關負責(ze)人在(zai)(zai)解讀《方案》時(shi)表示，安置房(fang)(fang)源(yuan)主(zhu)要為已(yi)開工建設但尚未(wei)銷售(shou)，且持有預(yu)售(shou)許可證(zheng)的住(zhu)宅項目(mu)，以及已(yi)取得(de)不(bu)動產權(quan)證(zheng)書(shu)、不(bu)存在(zai)(zai)產權(quan)糾紛的住(zhu)房(fang)(fang)。
值得注意(yi)的(de)是，城中村改造房票安置(zhi)、以購代建安置(zhi)等舉(ju)措今年有望在一(yi)線(xian)城市施行。
2025年深圳市政府工作(zuo)報(bao)告提(ti)出，穩步(bu)實施城中村改造(zao)，加大城市更新項目盤(pan)活力度，穩妥有(you)序實施房票安置制(zhi)度。
2025年廣州市政府工(gong)作(zuo)報告(gao)提出，加(jia)力提速推進(jin)(jin)城市更新(xin)。具(ju)體舉措包括“一體推進(jin)(jin)安置(zhi)房(fang)、保障性住房(fang)、產業(ye)用房(fang)、公(gong)建配套建設，通過(guo)房(fang)票、購買存量商品房(fang)等方式促進(jin)(jin)多元化安置(zhi)”。
陳文(wen)靜表示，2025年，房(fang)地產政策(ce)或更加注重各項(xiang)政策(ce)的實質性落地。各地將加快落實相(xiang)關舉(ju)措，推動收(shou)購存(cun)量商(shang)品房(fang)、城中村改造等政策(ce)顯效。
