原(yuan)標題：城(cheng)市更新(xin)不等于物質(zhi)更新(xin)，核心是生產力的更新(xin)——未來城(cheng)市更新(xin)的可持(chi)續發展之路
城(cheng)市更(geng)新是未來(lai)城(cheng)建領(ling)域(yu)的重要賽道
近日，中(zhong)(zhong)(zhong)央城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)工作(zuo)會議(yi)在(zai)北京舉行，會議(yi)指出(chu)，“以(yi)(yi)堅(jian)持城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)內涵式(shi)發展(zhan)為(wei)(wei)主線(xian)，以(yi)(yi)推進城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)為(wei)(wei)重要抓手，大力推動(dong)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)結構優化、動(dong)能(neng)轉換(huan)、品質提升、綠色轉型、文(wen)脈賡續(xu)、治理增效，牢牢守住城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)安(an)全底線(xian)，走(zou)出(chu)一(yi)條中(zhong)(zhong)(zhong)國特(te)色城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)現代化新(xin)(xin)路(lu)子。”同時還(huan)強(qiang)調“高質量開展(zhan)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)”。自2020年10月中(zhong)(zhong)(zhong)央第一(yi)次(ci)提出(chu)“實施(shi)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)行動(dong)”以(yi)(yi)來，這幾年城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)取得了很大的(de)成就，各地涌現出(chu)很多(duo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)項目。縱觀這些項目主要涉及民生和基礎設施(shi)類的(de)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)，正是(shi)因為(wei)(wei)涉及民生和基礎設施(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)，比(bi)如老舊小區改造、道路(lu)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)、排水管(guan)網(wang)和城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)防澇及山體滑坡(po)防治等，所以(yi)(yi)，過(guo)去的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)中(zhong)(zhong)(zhong)財(cai)政(zheng)投(tou)入(ru)占比(bi)達到(dao)百分之六(liu)七十(shi)。但(dan)是(shi)，要構建可持續(xu)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)模式(shi)，一(yi)直靠財(cai)政(zheng)大幅度(du)投(tou)入(ru)顯(xian)然是(shi)很難持續(xu)的(de)，下一(yi)步城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)需(xu)要利用市(shi)(shi)(shi)(shi)場機制，調動(dong)民間的(de)資(zi)源，包括(kuo)國有(you)企業(ye)投(tou)資(zi)。因為(wei)(wei)過(guo)去房地產市(shi)(shi)(shi)(shi)場形勢(shi)好(hao)，地方政(zheng)府(fu)土地賣(mai)得好(hao)，就可以(yi)(yi)有(you)資(zi)金做很多(duo)項目投(tou)資(zi)。未來市(shi)(shi)(shi)(shi)場的(de)參與、社會力量的(de)投(tou)入(ru)都是(shi)非常(chang)重要的(de)。
未(wei)來(lai)，如何探(tan)索城市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)可持續發(fa)展之路，需要我們認真(zhen)思(si)考，過去城市更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)除了有(you)(you)(you)一(yi)(yi)(yi)些(xie)優(you)秀(xiu)案(an)例外(wai)，我們也看到(dao)了大量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)不(bu)成功的(de)(de)(de)(de)案(an)例。比如有(you)(you)(you)些(xie)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)項目(mu)(mu)采取整體拆(chai)除、仿古重建(jian)的(de)(de)(de)(de)模(mo)式，拆(chai)除真(zhen)實的(de)(de)(de)(de)歷史建(jian)筑，建(jian)一(yi)(yi)(yi)些(xie)明清風格的(de)(de)(de)(de)古街，引(yin)入旅游商鋪，結果游客的(de)(de)(de)(de)差評(ping)率(lv)達(da)(da)到(dao)40%，開業一(yi)(yi)(yi)年之后(hou)，商戶的(de)(de)(de)(de)存活率(lv)不(bu)到(dao)30%，淪落為(wei)一(yi)(yi)(yi)次性的(de)(de)(de)(de)打(da)(da)卡(ka)(ka)消費地(di)。還有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)通(tong)過一(yi)(yi)(yi)年的(de)(de)(de)(de)時間，完(wan)成整體舊廠房外(wai)立(li)面(mian)的(de)(de)(de)(de)更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)，引(yin)入文創企業，但是(shi)(shi)補貼一(yi)(yi)(yi)結束，80%的(de)(de)(de)(de)商鋪因(yin)客流不(bu)足撤離，園(yuan)區(qu)的(de)(de)(de)(de)空置率(lv)超過60%，更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)后(hou)的(de)(de)(de)(de)增量(liang)(liang)變成了新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)存量(liang)(liang)，淪為(wei)“僵尸項目(mu)(mu)”。有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)地(di)方(fang)投入百(bai)萬打(da)(da)造燈光秀(xiu)、明星(xing)打(da)(da)卡(ka)(ka)活動，活動期間非常熱(re)鬧，客流量(liang)(liang)達(da)(da)到(dao)日均(jun)十(shi)萬人，但熱(re)鬧之后(hou)，又變成新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)存量(liang)(liang)。我們還看到(dao)有(you)(you)(you)的(de)(de)(de)(de)地(di)方(fang)以景觀美化為(wei)核心，投入巨大的(de)(de)(de)(de)資金，建(jian)設噴泉、雕塑、健身步道，但是(shi)(shi)沒有(you)(you)(you)健身社交(jiao)場所(suo)，廣場非常宏偉(wei)，但是(shi)(shi)沒有(you)(you)(you)休(xiu)息停留的(de)(de)(de)(de)地(di)方(fang)，強行植入網(wang)紅打(da)(da)卡(ka)(ka)地(di)，更(geng)(geng)(geng)新(xin)(xin)之后(hou)人流量(liang)(liang)僅為(wei)預計的(de)(de)(de)(de)20%，成為(wei)一(yi)(yi)(yi)個面(mian)子工程(cheng)。類似的(de)(de)(de)(de)案(an)例在各地(di)比比皆是(shi)(shi)。
這(zhe)就(jiu)(jiu)帶來一個(ge)問(wen)題(ti)，政府、企業和投(tou)資(zi)(zi)人都重視城市更(geng)(geng)新(xin)，也按照(zhao)先(xian)進(jin)的(de)(de)理念(nian)(nian)推進(jin)城市更(geng)(geng)新(xin)。但是(shi)(shi)(shi)，為(wei)什么(me)有(you)的(de)(de)項目(mu)就(jiu)(jiu)難以(yi)成功？原(yuan)因何在？我(wo)認為(wei)，核心問(wen)題(ti)就(jiu)(jiu)在于許多項目(mu)是(shi)(shi)(shi)按照(zhao)房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)理念(nian)(nian)和認知(zhi)去做城市更(geng)(geng)新(xin)，按照(zhao)做增(zeng)量的(de)(de)理念(nian)(nian)去做存量盤活，這(zhe)條(tiao)路肯定是(shi)(shi)(shi)走不通的(de)(de)。我(wo)們(men)面(mian)對的(de)(de)這(zhe)些存量資(zi)(zi)產(chan)，就(jiu)(jiu)像是(shi)(shi)(shi)一臺(tai)復雜的(de)(de)電腦，其(qi)實我(wo)們(men)更(geng)(geng)新(xin)的(de)(de)不是(shi)(shi)(shi)硬(ying)件，或不僅僅是(shi)(shi)(shi)換硬(ying)件，重要的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)重新(xin)寫代(dai)碼、編程序、裝系統(tong)。所(suo)以(yi)，城市更(geng)(geng)新(xin)不能按照(zhao)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)思維去做，如(ru)果(guo)按開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)思維做就(jiu)(jiu)會(hui)出現失(shi)敗(bai)，大量的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)沒有(you)達到實際(ji)應有(you)的(de)(de)效果(guo)。
在城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)領域重(zhong)新(xin)(xin)寫代碼、編程序、裝(zhuang)系統的(de)(de)操(cao)作，不僅是(shi)項目(mu)實施主體(ti)需要(yao)做(zuo)的(de)(de)，其實也是(shi)政(zheng)策(ce)(ce)及(ji)相關管理環節需要(yao)開展(zhan)的(de)(de)。因為我們過(guo)去和城市(shi)建設有關的(de)(de)所有政(zheng)策(ce)(ce)，基本上都(dou)是(shi)針對新(xin)(xin)建的(de)(de)，過(guo)去二三十年城市(shi)大規模的(de)(de)擴(kuo)張，房(fang)地產的(de)(de)繁榮(rong)，所有的(de)(de)政(zheng)策(ce)(ce)都(dou)是(shi)應對增量的(de)(de)。對存(cun)量怎么更(geng)新(xin)(xin)、怎么盤活，我們缺少政(zheng)策(ce)(ce)和經(jing)驗的(de)(de)支持。所以政(zheng)策(ce)(ce)需要(yao)重(zhong)新(xin)(xin)裝(zhuang)系統，投(tou)資人運營也要(yao)重(zhong)新(xin)(xin)裝(zhuang)系統，要(yao)完全變成(cheng)一個新(xin)(xin)的(de)(de)賽道、新(xin)(xin)的(de)(de)打法。
用地(di)政(zheng)策和金融政(zheng)策是實(shi)施城市更新(xin)最重(zhong)要(yao)的兩個政(zheng)策
近(jin)期，中辦、國辦發布(bu)的(de)《關于持續推進(jin)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)行(xing)動的(de)意見(jian)》（以(yi)下(xia)簡稱《意見(jian)》）提出10大目(mu)標(biao)、6大原則、8大任(ren)務、4大支持保障措施。其中一(yi)個重要的(de)目(mu)標(biao)是(shi)到2030年城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)行(xing)動的(de)實(shi)施取得重要進(jin)展。在《意見(jian)》的(de)6大支持政(zheng)策里(li)面，對(dui)下(xia)一(yi)步的(de)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)實(shi)施最重要的(de)，我認為是(shi)兩個政(zheng)策：一(yi)是(shi)用地政(zheng)策，二是(shi)金融政(zheng)策。
《意見(jian)》從“規(gui)劃引領、空(kong)間優化(hua)、權益保障”三(san)個(ge)維度構(gou)建了(le)(le)整個(ge)用(yong)地(di)(di)(di)政策(ce)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理體系(xi)，強調允許(xu)混合(he)(he)開(kai)發與用(yong)途(tu)(tu)合(he)(he)理轉(zhuan)換(huan)，建立項(xiang)目(mu)(mu)(mu)清(qing)(qing)單(dan)(dan)+過渡期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)彈性(xing)管(guan)(guan)控政策(ce)。目(mu)(mu)(mu)前各地(di)(di)(di)都開(kai)始探索存(cun)量用(yong)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)混合(he)(he)利用(yong)，如(ru)(ru)有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)方推出(chu)M0用(yong)地(di)(di)(di)，就(jiu)(jiu)是在綠(lv)地(di)(di)(di)公園(yuan)里面可(ke)以(yi)做商(shang)業，改變(bian)了(le)(le)過去(qu)單(dan)(dan)純以(yi)功(gong)能(neng)劃分用(yong)地(di)(di)(di)性(xing)質的(de)(de)(de)(de)(de)(de)做法(fa)，過去(qu)商(shang)業用(yong)地(di)(di)(di)就(jiu)(jiu)是商(shang)業用(yong)地(di)(di)(di)，綠(lv)化(hua)用(yong)地(di)(di)(di)就(jiu)(jiu)是綠(lv)化(hua)用(yong)地(di)(di)(di)，不能(neng)有(you)其他的(de)(de)(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)，現在允許(xu)經(jing)批準混合(he)(he)利用(yong)。混合(he)(he)利用(yong)，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)用(yong)途(tu)(tu)合(he)(he)理轉(zhuan)換(huan)是否需要變(bian)更用(yong)地(di)(di)(di)性(xing)質、補土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金？這次(ci)政策(ce)吸收(shou)了(le)(le)地(di)(di)(di)方的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)驗，采(cai)取(qu)了(le)(le)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)清(qing)(qing)單(dan)(dan)+過渡期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)政策(ce)，符合(he)(he)正面清(qing)(qing)單(dan)(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)更新項(xiang)目(mu)(mu)(mu)有(you)不變(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)五(wu)年過渡期(qi)。同時用(yong)地(di)(di)(di)政策(ce)還明確了(le)(le)閑置土(tu)(tu)地(di)(di)(di)收(shou)回、零星用(yong)地(di)(di)(di)整合(he)(he)等措施，突(tu)破了(le)(le)過去(qu)單(dan)(dan)一(yi)用(yong)途(tu)(tu)管(guan)(guan)制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)限制(zhi)(zhi)，打(da)通了(le)(le)政策(ce)要素的(de)(de)(de)(de)(de)(de)堵點，特別是《意見(jian)》提出(chu)容積率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)移(yi)和(he)(he)獎(jiang)(jiang)勵(li)(li)政策(ce)，非常有(you)價值(zhi)。目(mu)(mu)(mu)前各個(ge)地(di)(di)(di)方出(chu)臺關于推動城(cheng)(cheng)市更新的(de)(de)(de)(de)(de)(de)指導意見(jian)或者條例(li)里面也(ye)有(you)這一(yi)條，比如(ru)(ru)獎(jiang)(jiang)勵(li)(li)容積率，但(dan)是有(you)多少項(xiang)目(mu)(mu)(mu)實際能(neng)獲得容積率獎(jiang)(jiang)勵(li)(li)？這次(ci)中辦、國(guo)辦再次(ci)明確了(le)(le)容積率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)移(yi)和(he)(he)獎(jiang)(jiang)勵(li)(li)政策(ce)，如(ru)(ru)果有(you)效落實，可(ke)以(yi)為城(cheng)(cheng)市更新提供(gong)靈活且有(you)效的(de)(de)(de)(de)(de)(de)激勵(li)(li)手(shou)段，有(you)利于實現土(tu)(tu)地(di)(di)(di)資源高效配置、平衡項(xiang)目(mu)(mu)(mu)更新與保護要求，實現城(cheng)(cheng)市功(gong)能(neng)合(he)(he)理布(bu)局。
從國際經驗來(lai)看(kan)，用經濟手段解決現實的(de)(de)(de)城(cheng)市更新資(zi)(zi)(zi)金(jin)難題、平衡資(zi)(zi)(zi)金(jin)需求(qiu)是非常重要的(de)(de)(de)政策(ce)(ce)。這次《意見》里金(jin)融(rong)(rong)政策(ce)(ce)也有(you)很(hen)多，概括起(qi)來(lai)主要是“采用財政資(zi)(zi)(zi)金(jin)撬(qiao)動(dong)+金(jin)融(rong)(rong)工具創新+社會資(zi)(zi)(zi)本激活”的(de)(de)(de)綜合策(ce)(ce)略，為城(cheng)市更新提(ti)供金(jin)融(rong)(rong)資(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)賦能。
（1）財(cai)政(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)金(jin)撬動。在文件里面提到了三(san)個(ge)(ge)方面：一是(shi)提出中央財(cai)政(zheng)(zheng)支(zhi)持(chi)各(ge)(ge)地的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)。今年國家發(fa)(fa)改委列了城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)專(zhuan)項(xiang)(xiang)，財(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)發(fa)(fa)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)超長(chang)(chang)期國債可(ke)以(yi)用(yong)(yong)于(yu)地方的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)，還有(you)(you)財(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)、住建部(bu)支(zhi)持(chi)的(de)(de)(de)(de)(de)30個(ge)(ge)財(cai)政(zheng)(zheng)支(zhi)持(chi)試點城(cheng)市(shi)(shi)，每(mei)個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)(shi)每(mei)年支(zhi)持(chi)8億元、10億元、12億元不等(deng)(deng)(deng)專(zhuan)項(xiang)(xiang)用(yong)(yong)于(yu)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)。二是(shi)地方政(zheng)(zheng)府除(chu)了加(jia)大(da)財(cai)政(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)金(jin)支(zhi)持(chi)以(yi)外，可(ke)以(yi)統籌使(shi)用(yong)(yong)地方的(de)(de)(de)(de)(de)各(ge)(ge)個(ge)(ge)領域的(de)(de)(de)(de)(de)財(cai)政(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)金(jin)。地方整合各(ge)(ge)部(bu)門分散資(zi)(zi)(zi)金(jin)，可(ke)以(yi)實現基礎設施、生(sheng)態環境(jing)、公共服務(wu)設施等(deng)(deng)(deng)全面同步升(sheng)(sheng)級，顯著提升(sheng)(sheng)資(zi)(zi)(zi)金(jin)使(shi)用(yong)(yong)效率，而“專(zhuan)項(xiang)(xiang)債券支(zhi)持(chi)”則拓寬(kuan)了資(zi)(zi)(zi)金(jin)來源。三(san)是(shi)明(ming)確提出要(yao)落(luo)實城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)稅(shui)費(fei)減(jian)免(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)開(kai)發(fa)(fa)周(zhou)期長(chang)(chang)，參與城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)稅(shui)負非常重，除(chu)了所得稅(shui)、增(zeng)值稅(shui)之外還有(you)(you)房產稅(shui)、城(cheng)市(shi)(shi)維護建設稅(shui)等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)，目前(qian)已有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)稅(shui)費(fei)減(jian)免(mian)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)主要(yao)是(shi)“三(san)免(mian)三(san)減(jian)半”政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，凡是(shi)參與城(cheng)市(shi)(shi)生(sheng)態環境(jing)以(yi)及(ji)與惠民生(sheng)有(you)(you)關(guan)(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)更(geng)(geng)新(xin)項(xiang)(xiang)目，企(qi)業(ye)所得稅(shui)三(san)年免(mian)稅(shui)，三(san)年減(jian)半繳納(na)。未來如果(guo)落(luo)實政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)中能(neng)加(jia)大(da)稅(shui)費(fei)減(jian)免(mian)，則能(neng)降低市(shi)(shi)場主體(ti)投入的(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)成本以(yi)及(ji)風險，長(chang)(chang)期看必將拉升(sheng)(sheng)項(xiang)(xiang)目估值，有(you)(you)利于(yu)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場化運作(zuo)，加(jia)快城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)(geng)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)步伐。
（2）金(jin)(jin)融(rong)(rong)工具創(chuang)新(xin)(xin)。主要是鼓勵(li)商(shang)業(ye)金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構(gou)推出(chu)(chu)支持城市(shi)更新(xin)(xin)的金(jin)(jin)融(rong)(rong)產(chan)品(pin)。現(xian)在金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構(gou)包括(kuo)商(shang)業(ye)銀行，對城市(shi)更新(xin)(xin)也是高度關注，因(yin)為他們投(tou)資(zi)或貸款也很難找到好的項(xiang)目(mu)，《意(yi)見》提出(chu)(chu)強化信貸支持，可(ke)鼓勵(li)金(jin)(jin)融(rong)(rong)機(ji)構(gou)開發(fa)城市(shi)更新(xin)(xin)專項(xiang)金(jin)(jin)融(rong)(rong)產(chan)品(pin)，同時鼓勵(li)他們提前介入城市(shi)更新(xin)(xin)的財務投(tou)資(zi)，引導資(zi)金(jin)(jin)流向潛(qian)力項(xiang)目(mu)，激發(fa)市(shi)場活力。
（3）激活(huo)社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)本。《意(yi)見(jian)》提(ti)到讓社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)金(jin)(jin)參與城(cheng)市更(geng)新，推動(dong)符合條件的項(xiang)目(mu)發(fa)行基(ji)礎設(she)施公(gong)募(mu)REITs（不(bu)(bu)動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)信托基(ji)金(jin)(jin)）、資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化產(chan)品、公(gong)司(si)信用債等。通(tong)(tong)過發(fa)行REITs、資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化產(chan)品等金(jin)(jin)融工(gong)具(ju)可以打通(tong)(tong)社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)本進(jin)入城(cheng)市更(geng)新的退(tui)出(chu)通(tong)(tong)道，鼓勵社(she)(she)會(hui)資(zi)(zi)金(jin)(jin)進(jin)入城(cheng)市更(geng)新，將項(xiang)目(mu)的未來收益提(ti)前變現，將不(bu)(bu)動(dong)產(chan)流動(dong)起來，實(shi)現資(zi)(zi)金(jin)(jin)的良性循環。
總而言之(zhi)，本(ben)次《意(yi)(yi)見》的(de)發布(bu)，最大的(de)意(yi)(yi)義就(jiu)是頂層(ceng)設計規(gui)格高(gao)。既然規(gui)格高(gao)，所以落實(shi)好這個(ge)《意(yi)(yi)見》就(jiu)非常值得期待(dai)。城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)政(zheng)策(ce)(ce)是一(yi)套體(ti)(ti)系，目前(qian)需要(yao)(yao)的(de)是國家層(ceng)面的(de)政(zheng)策(ce)(ce)指(zhi)引(yin)，從監管層(ceng)明確方向；同時還需要(yao)(yao)城(cheng)(cheng)市(shi)層(ceng)面的(de)政(zheng)策(ce)(ce)立法(fa)，讓決策(ce)(ce)層(ceng)面有法(fa)可依；更需要(yao)(yao)項(xiang)目層(ceng)面的(de)政(zheng)策(ce)(ce)執行，讓實(shi)施主體(ti)(ti)能夠得到足夠的(de)授權(quan)，依法(fa)創新(xin)，守法(fa)突破。這個(ge)《意(yi)(yi)見》的(de)貫徹落實(shi)，有利于建立這樣的(de)完整可落地的(de)政(zheng)策(ce)(ce)體(ti)(ti)系，對下一(yi)步的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)會帶來巨大的(de)政(zheng)策(ce)(ce)紅(hong)利。
當然除(chu)了政策(ce)需(xu)要(yao)(yao)(yao)重塑以外，還需(xu)要(yao)(yao)(yao)運營(ying)體系的(de)(de)創建。光有政策(ce)支持沒有運營(ying)的(de)(de)成功，同(tong)(tong)樣是不(bu)可能有可持續的(de)(de)城市(shi)更新(xin)。運營(ying)同(tong)(tong)樣需(xu)要(yao)(yao)(yao)創新(xin)，運營(ying)要(yao)(yao)(yao)改(gai)變過去(qu)的(de)(de)開發(fa)思維，要(yao)(yao)(yao)按照城市(shi)更新(xin)的(de)(de)理念來進行。過去(qu)我們(men)是圍繞土(tu)地(di)做房產，未來要(yao)(yao)(yao)圍繞著(zhu)產業做資產。
總之，城(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)不(bu)僅是(shi)物質(zhi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)，還包括(kuo)很多方(fang)面(mian)，其核心是(shi)生產(chan)力(li)(li)的(de)更(geng)(geng)新(xin)(xin)，政策支持疊加金融和運營的(de)創新(xin)(xin)，才是(shi)未(wei)來城(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)可持續發展之路(lu)。同時，城(cheng)市更(geng)(geng)新(xin)(xin)將是(shi)助(zhu)力(li)(li)國內大循(xun)環(huan)的(de)重要之策，政策紅利(li)和市場機遇(yu)的(de)到來，必將為(wei)企業(ye)開拓(tuo)新(xin)(xin)的(de)市場，希望企業(ye)能夠抓住機遇(yu)。
（秦虹 作者為(wei)中國人民大學國家(jia)發展(zhan)與戰略研究(jiu)院高級研究(jiu)員(yuan)）
