文/陳(chen)昊星
剛剛過去的7月份，中(zhong)國城(cheng)市(shi)工(gong)作密(mi)集迎來多輪重要(yao)部署，其中(zhong)城(cheng)市(shi)更新成為高頻(pin)詞。
例如，中(zhong)央城市工(gong)作(zuo)(zuo)會(hui)議(yi)指(zhi)出(chu)，城市更(geng)新(xin)(xin)被明(ming)確為(wei)今(jin)后一個時期城市工(gong)作(zuo)(zuo)的重要(yao)抓手(shou)；住建部印發了《城市更(geng)新(xin)(xin)規劃編(bian)制導則》，城市更(geng)新(xin)(xin)工(gong)作(zuo)(zuo)不斷(duan)由理念引領向系(xi)統實踐深化；中(zhong)央政治局(ju)會(hui)議(yi)30日提出(chu)，要(yao)高質量(liang)開展城市更(geng)新(xin)(xin)。
在城(cheng)市工(gong)作(zuo)邁入新(xin)階段、迎來新(xin)要求的背景下，城(cheng)市更新(xin)這一(yi)“抓(zhua)手”該(gai)抓(zhua)哪些重要環節、又該(gai)如何精準發(fa)力？
從單點改造到整體(ti)更新
當下，城市更新成為提升(sheng)城市品質、優化空(kong)間結構(gou)、推動高質量發(fa)展(zhan)的關鍵舉措(cuo)。
國是直通車實地(di)走訪多(duo)地(di)發(fa)現，各地(di)結合實際情況，積極探索多(duo)樣(yang)化的更(geng)新路徑，逐步實現了從單點改造向整體更(geng)新的轉變。
江蘇無錫的火車站南廣(guang)場項(xiang)目通過系統(tong)梳理(li)與(yu)科學規劃，優化地面與(yu)地下通行系統(tong)；安徽合肥的駱(luo)崗中央公園項(xiang)目充分利用既(ji)有建筑，引入新業態(tai)，完(wan)善景觀配套，實(shi)現了從單一園林綠(lv)化空間(jian)向復合型城市功能區的升級(ji)等。
受(shou)城市體量和財政資源(yuan)所(suo)限，一些中小(xiao)城市選擇以“微(wei)更新”的(de)方式推進城市發展。例如，安徽馬鞍山布(bu)局“微(wei)更新”，打造了(le)115個口袋公園(yuan)，形成(cheng)了(le)“馬小(xiao)白(bai)”品(pin)牌(pai)，讓市民(min)享(xiang)受(shou)“推窗見綠、出門(men)入(ru)園(yuan)”的(de)美好(hao)生活。
中國(guo)城市(shi)發展(zhan)規劃(hua)設(she)計(ji)咨詢有限公司首席規劃(hua)師(shi)楊一帆接(jie)受國是直通(tong)車采訪時表示，未來城市更新(xin)(xin)的(de)內涵(han)不再局限于項(xiang)目(mu)驅動，而是應通(tong)過(guo)“規(gui)劃(hua)統籌+系(xi)統實(shi)施(shi)”構建全過(guo)程(cheng)、全要素(su)、全空間的(de)系(xi)統化更新(xin)(xin)體系(xi)。特別是在《城市更新(xin)(xin)規(gui)劃(hua)編制導則》出臺后，城市更新(xin)(xin)應以“專項(xiang)規(gui)劃(hua)—片區策劃(hua)—項(xiang)目(mu)實(shi)施(shi)方案(an)”為(wei)引領，形(xing)成(cheng)完(wan)整的(de)規(gui)劃(hua)實(shi)施(shi)閉環(huan)。
在他看來，當前(qian)一些城(cheng)市的(de)(de)更(geng)(geng)新(xin)(xin)工作仍(reng)以地(di)塊為(wei)單位(wei)，呈(cheng)現(xian)出碎片化(hua)、系統(tong)性不足(zu)的(de)(de)問題。下一階段要(yao)增強系統(tong)性、整(zheng)體(ti)性和(he)(he)協調性，通過建立覆蓋城(cheng)市層(ceng)面、片區(qu)層(ceng)面和(he)(he)項目層(ceng)面的(de)(de)更(geng)(geng)新(xin)(xin)規(gui)劃(hua)體(ti)系，落實“先體(ti)檢、后更(geng)(geng)新(xin)(xin)”的(de)(de)機制，實現(xian)從老(lao)舊樓宇、老(lao)舊小區(qu)、基礎設(she)施等地(di)塊內更(geng)(geng)新(xin)(xin)和(he)(he)單系統(tong)更(geng)(geng)新(xin)(xin)，向整(zheng)體(ti)城(cheng)市空間結構優化(hua)、公(gong)共(gong)服務完善和(he)(he)空間品質提升的(de)(de)系統(tong)更(geng)(geng)新(xin)(xin)轉變(bian)。
重點(dian)在盤(pan)活存量資源
“十四五”期(qi)間(jian)，各地通過(guo)城市更(geng)新推動老舊(jiu)小區改造、完善基(ji)礎設施(shi)、提(ti)(ti)升公(gong)共(gong)服(fu)務水平，實(shi)現了從修舊(jiu)補缺向(xiang)提(ti)(ti)質增效的轉變(bian)。
 住建部(bu)數(shu)據顯示，從2019年中央部(bu)署實施(shi)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)以來(lai)，全國已(yi)累計開工改(gai)造(zao)城(cheng)鎮老舊小區(qu)近28萬(wan)個，惠及1.2億(yi)群眾。自2022年以來(lai)，全國每年實施(shi)的城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項目數(shu)量(liang)持續保(bao)持在6萬(wan)個以上，累計投(tou)資總額已(yi)達萬(wan)億(yi)級別。
2025年，住(zhu)建部(bu)等部(bu)門(men)聚(ju)焦(jiao)城鎮老舊(jiu)小區(qu)(qu)改造(zao)收官、城中村改造(zao)擴圍及社區(qu)(qu)服務(wu)功(gong)能補短(duan)板三大任務(wu)，著力推動城市(shi)更新重點領(ling)域(yu)取得新突(tu)破。
展(zhan)(zhan)望(wang)未來，城市(shi)(shi)更(geng)新將(jiang)持續(xu)釋放強勁發(fa)展(zhan)(zhan)潛力，展(zhan)(zhan)現(xian)出廣闊(kuo)的(de)市(shi)(shi)場空間。根據東(dong)吳證券測(ce)算，“十五(wu)五(wu)”期間城市(shi)(shi)更(geng)新有(you)望(wang)實(shi)現(xian)總投資(zi)約4.48萬(wan)億(yi)元，平(ping)均每(mei)年將(jiang)投入接近9000億(yi)元，
中國城(cheng)(cheng)市規劃設計研究院(yuan)城(cheng)(cheng)市更新(xin)分院(yuan)院(yuan)長范嗣(si)斌接受國是直通車采訪時表示(shi)，未來的(de)城市更新工作重點上要關注存量資(zi)源挖(wa)潛(qian)，培育新的(de)增(zeng)長動能。
他指出(chu)，在(zai)保障城市運行安全(quan)、改(gai)善居(ju)民生活條件的基礎上，要(yao)特(te)別關(guan)注存量資(zi)源的再(zai)利用，如已(yi)有的產業空(kong)間、歷史文化(hua)街區、公共場所、基礎設施(shi)等。通過文化(hua)保護、智慧化(hua)改(gai)造、空(kong)間優(you)化(hua)、功能復合、共享開放(fang)、場景營造等方式(shi)，提升這(zhe)些資(zi)源的價值。
同時，還要完(wan)善相關政策機制，將資源潛(qian)力(li)有效轉化為發展優勢，助力(li)城市(shi)功能升級和產業轉型，持續增強城市(shi)的(de)活力(li)與動力(li)。
難點(dian)在吸引社會資(zi)本
2024年，全國(guo)共實施(shi)城市(shi)更(geng)新(xin)項目(mu)6萬余個(ge)，完成(cheng)(cheng)投資約2.9萬億元。中(zhong)研普(pu)華(hua)產業研究院報告預(yu)計，2025年我(wo)國(guo)城市(shi)更(geng)新(xin)市(shi)場(chang)規(gui)模將(jiang)突破8.6萬億元，到2030年有望(wang)邁入10萬億元級別，成(cheng)(cheng)為(wei)超級市(shi)場(chang)。
但多(duo)位專家也(ye)指出，未來城(cheng)市更新面臨的(de)主要(yao)挑(tiao)戰仍(reng)在于資金籌措。相比依賴土地出讓實現快速(su)回收的(de)傳統模(mo)式，城(cheng)市更新項(xiang)目(mu)回報周期(qi)較長(chang)，通常需要(yao)8至(zhi)10年(nian)才能收回成(cheng)本(ben)(ben)。如果僅(jin)依靠政府和國(guo)有(you)企業的(de)投入，財力終究有(you)限，因此城(cheng)市更新的(de)可持(chi)續推進，離不開社會資本(ben)(ben)的(de)深度參(can)與。
楊一帆表示(shi)，破解社會(hui)資(zi)本“不愿投(tou)、不能投(tou)”的(de)問題，關鍵在于建立城市更新(xin)的(de)底(di)層(ceng)經(jing)濟邏輯與(yu)正向激勵機制。比如(ru)，可(ke)以通(tong)過(guo)空間再利用釋放潛在價值(zhi)，創造新(xin)的(de)社會(hui)服(fu)務(wu)與(yu)產品，并通(tong)過(guo)公平的(de)機制將收益合理分配(pei)給參(can)與(yu)各方，從而實現經(jing)濟上(shang)的(de)良性循(xun)環。
他以老舊(jiu)小區(qu)加(jia)裝電梯為例指出，即使是小范圍的(de)改善(shan)，對于六十幾(ji)平(ping)米(mi)的(de)戶型(xing)，適度(du)增加(jia)幾(ji)平(ping)方米(mi)公用甚至使用面(mian)積并(bing)明(ming)確產權，也能帶來資產升值，從(cong)而激發居民主(zhu)動參與(yu)更新(xin)(xin)的(de)積極性。這(zhe)些在(zai)符(fu)合新(xin)(xin)的(de)城市(shi)(shi)更新(xin)(xin)標準前提下的(de)“微(wei)增容”，并(bing)不(bu)增加(jia)人(ren)口，不(bu)對公共服務造成壓力，應歸為居住條件改善(shan)。在(zai)社區(qu)層面(mian)，這(zhe)種基于產權保障的(de)機制改革，將會(hui)釋放社會(hui)主(zhu)體、居民出資參與(yu)城市(shi)(shi)更新(xin)(xin)的(de)巨大(da)動能。
楊一帆認為，要實現這一邏輯，核心在(zai)于完善資(zi)產確(que)權(quan)(quan)和不動產登記制(zhi)度。通過(guo)落實“地(di)上—地(di)下(xia)—地(di)表”空間使用(yong)權(quan)(quan)的分層(ceng)確(que)權(quan)(quan)，既能增(zeng)強自(zi)然人(ren)和法人(ren)對更新(xin)空間的產權(quan)(quan)信心，也為資(zi)產活化(hua)、作(zuo)價入(ru)股(gu)、估值授(shou)信、抵押(ya)融(rong)資(zi)等金(jin)融(rong)操(cao)作(zuo)提(ti)供基礎，從而有效撬動社會(hui)資(zi)本投入(ru)城市更新(xin)領域。
